[摘要] 2014年初，受光耀事件、大亚湾“楼盘空置率低”等影响，“唱衰惠州楼市”一度成风。尽管业界大咖屡次回应，近年惠州楼市已由投机转向刚需住房消费，价格平稳，但都难以服众。
惠州一半房子卖给“外地人”
居民收入增速跑赢房价平均增速
刚刚公布的全省人均GDP数据显示，2014年惠州跻身人均GDP“1万美元俱乐部”，成为全省第七个进入该俱乐部的城市。尽管它不等于“人均可支配收入”，但意味着经济优化和社会平衡。
这就不得不提及房地产市场的发展。2014年初，受光耀事件、大亚湾“楼盘空置率低”等影响，“唱衰惠州楼市”一度成风。尽管业界大咖屡次回应，近年惠州楼市已由投机转向刚需住房消费，价格平稳，但都难以服众。
今年1~3月，惠城区（含仲恺区）新建商品住房签约成交套数分别为：1800套、845套、1489套，成交均价分别为：6365元/平方米、6351元/平方米、6413元/平方米。成交数量算不上漂亮，成交均价也不算高。
而随着新政出台，今年清明节期间，看房买房交易频繁，不少开发商更决定在4月7日起上涨房价，如龙光水悦龙湾项目就决定上涨5%。
那么，惠州房地产泡沫大吗？它的发展是否健康？且看大数据分析。
解读
市房管局有关人士介绍，这是根据户口簿及居民身份证信息对购房者是否外地人进行的判断。实际上，从惠州常住人口和户籍人口的对比就可看出，有不少在本地工作但没入户的外地人在惠州购房安居乐业，若按此计算，这50%的外地购房者，大部分是在惠州工作的非本地户籍人口。
据中原地产的数据，近期惠阳、大亚湾的龙光城（资料、团购、论坛）、星河丹堤（资料、团购、论坛）等一些大型房地产项目卖得很好，通过客户按揭资料显示，目前来惠州置业的深圳客有85%都是购房。而从购房目的调查看，首要是解决孩子的问题，其次是安置老人养老。
惠州地产观察人士余鹤皋指出，惠州城市的发展不断吸引着外来人口定居，对行业而言是个利好。然而惠州行业凭借湖海资源，不断发展起来的度假地产和养老地产基地，反过来也极大推动惠州宜居宜业宜游形象的深入。
目前，惠州被列为国家新型城镇化综合试点，预计到2020年，将增加50万城（资料、团购、论坛）镇人口，他们将成为刚需购房群体。
点评
本地户籍购房者是市场稳定支撑，外地户籍人口则是市场活力所在。外地户籍人口占购房群体50%的比例，彰显惠州房地产行业强大的市场号召力。
解读
开发商增速与销量间成正比，表示库存量增加，供大于求，若成反比，则意味着求大于供。无论是正比还是反比，如不能维持在一个相对平衡区间，楼市健康就无从谈起。因此销量大不代表库存少，销量小不代表楼市泡沫加大。
“去年房地产的数据看起来不太好，但这是因为2013年基数过大造成的。”市统计局新闻发言人赵英玲曾称，2014年的销售量也是惠州撤地建市以来第二高峰，仅次于2013年的销售量。
点评
2011年惠州房屋销售面积跃居全省，近几年惠州楼市销售面积始终居广东省前列。这几年，惠州楼市其实走的是快产快销路线，支撑这种局面的是各大经济产业的持续稳健发展，以及优越的人居环境。
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