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为何说三季度房价难

中国经济网  2015-08-05 14:35

[摘要] 上半年，房地产行业以量价齐升的高姿态结束。进入传统淡季7月后，楼市降温趋势已开始显现。在舆论似乎形成房价上涨一边倒声音之时，社会更加关注刚刚结束的7月房地产行业的各项统计数据，但却传来了相反的讯息。

上半年，房地产行业以量价齐升的高姿态结束。进入传统淡季7月后，楼市降温趋势已开始显现。

在舆论似乎形成房价上涨一边倒声音之时，社会更加关注刚刚结束的7月房地产行业的各项统计数据，但却传来了相反的讯息。数据显示，2015年7月监测的主要城市成交面积环比下降2.21%，23个城市下降，韶关降幅为36.31%。从某研究院统计数据看，7月30个重点城市成交量环比下跌8%，一线除北京继续上涨26%外，其余全部下跌。深圳打破连续4个月的上涨态势，本月小幅下降。

当然，为关注的还是房价走势如何？还是拿7月份的数据说话吧。数据显示，监控的288个主要城市中，共有139个城市一手房价格指数环比出现上涨，上涨城市数量较上月减少6个。其中深圳环比上涨7.84%，占据涨幅首位，其它城市涨幅均未超过5%。

7月份从量上衡量的数据如此，那么市场的人为感受情况如何呢？两种截然相反的情况一明一暗的出现了。一方面舆论喧嚣房价的氛围在扩大，另一方面“私底下”开发商、中介频繁打电话、发短信的营销手段纷至沓来。近期，笔者不断接到开发商、中介营销商品房的短信、电话等。前几天，竟然接到了一个深圳中介营销的电话。略微询问了一下情况，这位中介直言房价确实上涨不少，但绝没有舆论喧嚣的那么火爆或者房价涨幅那么大。他慨叹，营销难度越来越大了。

业内和人士如何看待房价后势呢？“虽然现在一线和二线主要城市的房价在上涨，似乎市场在回暖，但整体来看离真正回暖还差得很远，因为中国楼市已经从供不应求到了供大于求的阶段，房价已经不存在基础和可能。”万达集团董事长健林称。住房和城乡建设部政策研究主任秦虹表示，我国房地产市场供应已经发展到今天总体偏松、部分地区过剩的情况。当供给速度远快于需求时，很难出现。中国房地产研究会副会长胡志刚表示：“有些城市在建规模依然很大，销售速度跟不上库存增加速度，库存压力不降反升，这样的城市房地产市场将面临结构性调整”。

从供给上看，住房去库存化压力依然较大。同时，在舆论忽悠下，一些城市开发过热苗头开始出现，库存不降反升。如此之大的存量房，一方面占压大量资金成本，另一方面导致市场供大于求。7月份成交面积和成交量数据的环比下滑已经折射出这轮房价上涨已经成为强弩之末，后劲已经消耗殆尽。一个高库存不断入市，就将起到平抑房价的大作用。

从需求看，货币政策大放水效应正在逐步减弱。同时，股市的吸金作用以及目前把重点放在了国家队救市上，货币信贷大量借给证金公司投入到股市里，卖房买股观念甚是流行，已经对房地产市场总需求构成不小压力。央行大放水释放的流动性进入楼市是毛毛雨。这从根本上削弱了房价继续的动力。

需求上一个重要的原因是，目前过高的房价正在吓退需求者。无论是三四线城市的低迷房市，还是一线城市火爆的房价，就房价与当地百姓收入水平相比较，根本承受不起。如果房价没有一个像样下跌的话，住房需求很难真正旺盛起来。

从土地市场看，中指数据显示，7月份土地成交供应量和成交量上环比均有所下滑，但成交均价和成交平均溢价率却在不断上升。这说明无论舆论如何忽悠房价上涨，但聪明的开发商心里有数，从拿地并不积极就可以窥视出开发商的态度。而成交均价和成交平均溢价率不断上升，反过来的价格作用又会抑制开发商拿地。土地市场情况也很难支撑三季度房价。

未来三四线城市与一二线城市房价呈现分化趋势是大概率事件，既是一线城市目前的涨势也是不可持续的，的基础和可能都已经不存在了。购房者一定要认清这个趋势，不必恐慌性入市购买。

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