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五月深圳二手楼成交量远超新房 刚需助力深圳进入存量房时代

房天下深圳二手房  作者：郑芝娥  2016-06-03 10:50

[摘要] 据房天下深圳二手房从国土局的数据得知，截至今年5月，深圳二手房均价约为50621 元/平米，环比上月跌幅为-3.15%。在六大区的各项指标排行榜中，南山66973元/㎡六大区榜首，龙岗城为搜索占比达到34.54%热搜商圈 ，深圳公园大地依然稳居热搜楼盘首位。

一、二手房市场数据分析

1.深圳二手房数据分析

据房天下深圳二手房统计数据显示，5月份，深圳二手房挂牌量减价减：挂牌量约13万多套，环比4月下跌6.91%，同比去年5月下跌约65%，二手房市场挂牌均价50621元/平米，环比4月下跌3.15%。

成交量减价减：5月深圳全市二手市场成交量为5383套，环比上月的9475套大跌43.19%，同比去年5月的14298套下跌约62%。

表1 各区县挂牌量价及成交量增幅数据表

5月深圳六大区县的挂牌量涨幅除了出了宝安和盐田为负增长外，其余涨幅在3%到23%之间，总体涨幅为负增长6.91%。本月挂牌量的跌幅榜中，有两组数据对比较为特殊，关内四大区福田、南山、罗湖和盐田的挂牌量总计为76385套，环比增幅27%，而关外龙岗和宝安的挂牌总量合计为57758套，环比增幅为-44%，一向称霸关外的龙岗和宝安在本月挂牌量和增幅都不甚理想，逼近50%的警戒线,近乎腰斩。

图 1 各区县挂牌量及挂牌均价环比走势图

据房天下深圳二手房统计数据分析显示，龙岗区为五月深圳楼市的热搜区县榜首，搜索占比为0.66%。商圈搜索情况如下：龙岗城为较热商圈，搜索占比达到34.54%；布吉搜索量位列第二，占比达到33.94%；西乡位列第三，搜索占比达到28.71%。深圳公园大地依然稳居热搜楼盘首位。

5月，深圳二手房市场热搜轨交线为3号线，热门轨交站点为大芬站；翠竹升为热搜榜首，新四季御园成为较受关注楼盘；两居室、70-90平米、300万以内均为较受网友关注的二手房属性。

1.区县关注度分析

据房天下深圳二手房数据监控统计显示，5月深圳市各区县搜索热度龙岗区以20.55%的搜索占比位列榜首，福田搜索占比为18.51%位列第二，南山搜索占比为16.23%位列第三。

图 5 区县关注度排行及占比图

2.商圈关注度分析

5月深圳二手房市场商圈搜索情况显示，龙岗城再次登上商圈热搜榜首位，搜索占比34.54%；布吉以33.94%的搜索占比第二位；西乡位列第三位，搜索占比为28.71%；宝安区搜索占比17.96%，排在第四位；前海位列第五，搜索占比为16.84%。本月较热商圈前十名中，龙岗、宝安和南山三个区的商圈较受关注。

图 6 网友关注商圈及占比图

3.楼盘关注度分析

5月份，公园大地以0.48%的搜索搜索占比再次夺得 位；龙珠花园以0.20%的搜索占比，在热搜楼盘中第二位；丽湖花园以0.15%的搜索占比，第三；保利上城以0.14%的搜索占比第四；振业天峦以0.12%的搜索占比，第五。细数5月热搜楼盘前十名可以发现，连续四个月龙岗包揽七个，其中楼盘的商圈归属归类为龙岗城3个，布吉2个，横岗1个，坂田 1个。

表 2 网友关注楼盘搜索量及占比图

4.线路关注度分析

5月深圳二手房市场轨道线路搜索榜中，3号线龙岗线取代1号线罗宝线登上热搜榜首，搜索占比23.07%；1号线罗宝线搜索以22.95%的占比位列其次；4号线龙华线紧随其后，搜索占比达到17.57%。对比上月深圳线热搜分析，3号线、1号线、4号线这三条线依然是较热线路，总占比超越60%。

5月深圳二手房市场热门轨交站点榜首为大芬站，该站出口即为闻名的将普通手工业与文化创意相结合并成功转型的大芬油画村。大剧院站位列第二，途径2号线蛇口线和1号线罗宝线接驳处。丹竹头位列第三，途径3号线龙岗线。坪洲站位列第四，途径1号线。清湖站位列第五，途径4号线龙华线，位于尾站。对比4月站热搜榜，深圳北站本月依然跌至第七名，1号线罗宝线和4号线龙华线的站点位列前茅，关外低价洼地依然是刚需一族关注的地方。

表 3 线、站关注排行榜

5.房关注度分析

5月深圳热搜排行榜中，翠竹以12.59%的占比榜首；龙城以7.55%位列第二；荔园以5.04%第三。翠竹位于深圳罗湖区爱国路1052号，于1994年5月被评为广东省一级，1997年被评为深圳市办学效益好。荔园荔园前身为珠江，始建于1956年，1996年9月搬迁到现址，定名为荔园，并于2004年通过省一级复评。在本月热搜楼盘排行表中，南山占据四席、福田两席、罗湖三席，而关外的龙岗城仅占一所。长期以来，楼盘与之间的绑定在一定程度上造就了深圳的高房价，关内外资源分布的不均也造成了房价的畸形发展。

表 4 搜索量排行榜

深圳房的搜索热度一直很高，5月深圳房搜索情况显示，新四季御园成为较受关注楼盘，其是罗湖莲塘的安芳，创富时代俊景园第二，为黄田，THE TOWN乐城则第三，其是荷坳。从深圳5月热搜楼盘前10可看出，龙岗总占比依然较高，前10名中龙岗继上月再次包揽了7个，其中布吉、横岗和坂田三个商圈遍及较多。

表 5 热门房排行榜

6.户型、价格、面积关注度分析

在各种户型的需求上，两居成为较受网友青睐的户型，搜索占比达到36%居首位；其次为三居，占比为35% ；一居搜索占比14%，位列第三。

在价格方面，0-100万搜索热度升至较高，占比24%，其后200-300万热度居次席，占比19%，100-150万及150-200万均占比17%，居第三位。

面积搜索中，70-90平米依然稳居首位，搜索占比为30%；50-70平米的搜索占比为28%，位居第二；90-110平米搜索占比为16%，位列网友热搜排行第三位。

图 7 户型、价格区间、面积区间搜索量占比图

热门推荐一：

【房源特色】

非毛坯两房，视野开阔，采光充足

【推荐理由】

阳光广场位于深圳市龙岗区龙城街道龙岗城龙城中路100号，周边配套成熟，为龙岗CBD路段。该房源面积为63平米，目前为非毛坯的两房，厅出阳台通风好。目前业主放盘180万，参考首付54万，月供约6687元，有意者可了解。

热门推荐二：

【房源特色】

红本满五年、砖石热销小两房、业主自住

【推荐理由】

丽湖花园地处深圳市龙岗区布吉镇上水径布龙路边307总站，上水径口，南平快速旁边，交通便利，四通八达。该花园社区由23栋多层和6栋高层组成，附带麓城外国语和水径两大。目前业主自住，放盘165万，参考首付50万，参考月供6130元，有意者可了解。

热门推荐三：

【房源特色】

满两年、交通方便、业主自住

【推荐理由】

翠湖花园位于深圳市宝安区107国道黄田路段，进高速，双主干道，出门就是公交站台。此房为简装两房，厅出阳台，透风好。小区黄田幼儿园、黄田、兴围、海湾、深圳东方英文学院和宝安职业技术，资源丰富。目前业主红本满两年，放盘190万，参考首付为57万，月供约7059元，有意者可了解。

1、政策解读

深圳将开展商品房现售试点，改革先行预售制度

5月3日，深圳市规划和国土资源委官方发布消息称，深圳将开展商品房现售试点，改革先行预售制度。

解读：深圳市规划和国土资源委表示，在房地产市场发展初期，商品房预售制度有利于加快商品房供应、满足群众住房需求，在促进房地产市场快速发展方面发挥了重要作用。但在实践中，也出现一些问题，例如“货不对板”“虚假宣传”“质量瑕疵”等，甚至有开发企业因资金链断裂导致项目烂尾，损害购房人的合法权益，影响社会稳定。

深圳市政府砸1.4万亿向深圳东进战略

5月7日，《深圳市实施东进战略行动方案（2016-2020）》（以下简称《行动方案》）及相关配套方案公布，对深圳实施东进战略进行部署。

解读：《行动方案》提出，要建设包括龙岗城区和坪山城区在内的东部，形成深圳乃至更大区域的新发展极，打破深圳“西强东弱、西密东疏”的不均衡城市格局，与“福田—罗湖”，“南山—前海—宝安”一起，共同推动深圳形成东西均衡、南北协调、周边协同的发展新格局。随着深圳东部地区龙岗线路的陆续开通以及未来规划利好的落实，深圳东部龙岗等将越来越受到刚需一族和的青睐。

深圳市隆重推出“青年房卡计划”，年底3000套住房低价出租

根据深圳市近期出台《关于促进人才优先发展的若干措施》、《关于促进科技创新的若干措施》、《关于支持企业提升竞争力的若干措施》三个重要文件精神，深圳推出了“青年房卡计划”。该计划是专门针对应届毕业生来深就业初期（一至三年）所面临居住问题的解决方案，该计划由中共深圳市委组织部、深圳市人力资源和社会保障局、深圳市住房和建设局、共青团深圳市委员会和深业集团有限公司共同发起。

解读：据悉，“青年房卡计划”是深圳市推出的促进人才优先发展的重要举措，以更高水平满足来深应届毕业生的居住和成长需要、促进创新创业和稳定房价及租金水平的一揽子解决方案。“青年房卡计划”的实施不仅将在吸引名校 毕业生来深方面发挥重要作用，而且可以盘活各区政府的低效存量物业，降低政府管理成本，同时平抑房价和租金。

2、案例解读

5月1日上午，深圳市举办了全面推开营改增试点启动仪式。

案例：5月1日上午，深圳市举办全面推开营改增试点启动仪式，深圳市常务副市长张虎，深圳市财政委、国税局、地税局等多位领导出席了启动仪式。据悉，中国平安保险（集团）有限公司、万科企业股份有限公司、深圳市深业泰然建设工程有限公司、深航国际酒店、深圳市联程商旅有限公司分别开具了税，其中，中国平安保险（集团）有限公司开具了税电子普通。

解读：本轮营改增将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业纳税人纳入试点范围，并将企业新增不动产所含税纳入抵扣范围，确保行业税负只减不增。

1.符合一定条件的个人在销售不动产时可享受税优惠。

按照改革后的规定，个人购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售，可以免征税；个人购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳税。此外，个人销售自建自用住房免征税；涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征税。

2.新房价格不会受太大波动。

营改增后，不动产租赁服务、销售不动产、转让土地使用权，税率由5%营业税改为11%税，不动产可纳入税抵扣。事实上，房地产业税率看上去虽然上升了，但因为其计税方法为应纳税额=当期销项税额－当期进项税额，对于新开发项目，全部进项都能抵扣。此外，还有扣除土地成本、预收款按3%预缴、老项目可选择简易计税方法等过渡政策进行平衡，因而，营改增对于整体买二手房缴税将更少。

3.营改增后购买二手房的纳税额将更少

营改增后，原来二手房交易需要交纳的营业税改成了税。记者了解到，税的计税方法是要先将不动产的成交价格换算成不含税价，再以此为基础计算的，所以营改增后购买二手房的纳税额应该是减少了。举个例子。小申于今年年初购套300万的普通住房。

假如小李于营改增前以500万价格卖出，由于未满居住两年的条件，按照相关营业税政策，他应缴纳的营业税为25万元（500×5%=25万元）。而假如小李于营改增后以同样价格卖出这套普通住房，他应缴纳的税仅为23.81万元（500/（1+5%）×5%=23.81万元）。所以，小李这套住房在营改增后总体税负减少了1.19万元，对购房者而言无疑是一大福利。房价波动影响不会太大。

3、市场展望

六大区本月成交量呈现量减价缩形势，楼市调整期现个别二手房价格倒挂

据房天下深圳二手房从国土局的数据得知，截至今年5月，深圳二手房均价约为50621 元/平米，环比上月跌幅为-3.15%。在六大区的均价排行榜中，南山66973元/㎡ ，福田64406元/㎡第二，罗湖52098元/㎡第三，盐田49541元/㎡第四，宝安42643元/㎡第五，龙岗36868元/㎡第六，整体环比下跌控制在-5%以内。

对比深圳本月二手房43.19%的成交量跌幅，总体归结为价缩量减，楼市调整正当时。引人注意的是月初开发商加大推盘力度，并在定价上采取了“合理定价”的方式，致使个别楼盘的定价低于周边二手房价，出现一二手房价格倒挂现象，当前的还是个别现象，但长期量跌到价跌的变化就会是深层次的调整。

二手房交易规模逐年扩大，深圳二手房交易量远超新房

5月深圳新房和二手房成交量统计表

据房天下深圳二手房监测数据显示，近年来，二手房在大中城市房地产交易市场的开始显现，市场规模逐年扩大。北京、上海、深圳等一线城市，二手房交易量已经远超新房，进入存量房时代。从楼市敏感度看，二手房也 感知冷暖。业内人士介绍，率先开启此轮房价回升通道的是一线城市的二手房。进入2016年，一些热点城市二手房市场甚至出现了非理性上涨。某研究院数据显示，2016年前3个月，北京、上海、广州、杭州的二手房价格分别同比上涨17.96％、28.78％、6.64％和5.73％；分别超过新房上格10.03％、20.38％、0.47％和1.99％。出于价格、交通、配套等因素影响，大多“刚需”从一手房市场转向二手房市场，一线城市的住房市场已率先步入以存量房交易为主的阶段。美国华平集团董事总经理 在接受记者采访时认为，中国房地产业的发展趋势也必将从“拼命盖房”转向“盘活存量”。“对于人均住房面积接近40平方米的中国住房市场，目前的存量房源已经多了。中国楼市迈入二手房交易为主导的时代很快会来临。”

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