来源 | 腾讯房产深圳站
相对二手房来说，一手房因房龄短，房子年代新，景观设计现代化，交易简单等优点受到一部分人偏爱。相应的，购房者也要承担时间与装修成本，一手房的交房时间一般是1-3年，楼盘规划与交房标准往往不能完全符合。因此，购房者常常会面临开发商变更规划，虚假宣传，停车位归属不明等楼市纠纷。
对于购买一手房的新手来说，应该做好充足准备，遇到纠纷，敢于运用法律武器维护自己的权益。本期，广东诚公律师事务所颜宇丹律师针对购房者日常遭遇的一些问题，梳理了法律知识，为购房者解疑答惑。
说好的游泳池没了
开发商宣传广告及销售人员承诺小区会配建大型户外游泳池，买房之后却发现开发商悄无声息改变规划，小区并没有游泳池。关键是合同中没有体现配建游泳池，开发商改变规划也未征求过业主们的意见，但是已获得政府部门的批准。
律师解惑：商品房的销售广告和宣传资料中对商品房开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，该说明和允诺即使未载入买卖合同，亦当视为合同内容。购房者可要求开发商承担违约责任。
公立学校“秒变”私立学校
开发商宣传承诺将引入公立学校，购房者最后发现学校变成了私立学校。
律师正解：如果购房者与开发商合同里明确约定引入公立学校的，开发商违反约定，购房者可以要求其承担违约责任或解除合同退还房款。如果合同里没有明确约定，即使开发商在宣传上有此广告，也视为一般性介绍。根据法院的规定，只有出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，才视为要约。
物业公司也来“凑热闹挖坑”
装修碰上霸王条款，物业公司要求业主必须购买物业公司提供的防盗网，还需缴纳6000元押金与200元监工费，否则就不装修。
律师发声：物业公司和购房者之间是一个物业服务关系，除此之外，物业公司无权强制缔约要求购房者购买其提供的防盗网。此外，物业公司收取装修押金和监工费属于乱收费行为，物业管理企业不得向业主或使用人、装修人收取正常物业服务费。
停车位归属方究竟在哪？
根据《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法（征求意见稿）》规定配建停车位应约定为房地产开发项目全体业主共有。增设停车位可约定为房地产开发企业所有。如果属于业主共有的停车位即使在购房合同中约定为开发商所有，该约定也是无效的。《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车位的车位、车库应当首先满足业主的需要。
房屋共用部分出问题谁负责？
律师解答：关于房屋共用部分问题，在保修期内应由开发商负责整理。超出保修期的大修需要通过相关业主及业主大会相关决议动用维修资金，因此业主在保修期范围内发觉问题时应及时联系开发商和物业公司维修。
没成交也要给中介费用？
律师解答：根据《合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。如果居间人只带领客户看房，而未促成买卖合同的成立，不应支付居间报酬即中介费。
即使签订的看楼书上约定不管是否是在其居间服务下促成交易都应支付，该约定免除居间人的主要义务以及强迫客户接受居间服务，该看楼书是针对不特定的客户预先拟定的格式条款，效力上属于无效。
二手房防坑七大宝典
相对一手房来说，二手房小区配套比较完善，生活氛围浓厚，交通方便，入住时间快。但同时，二手房也存在一些缺点，交易过程更为繁杂，交易时间长，涉及多种款项的支付，引发的纠纷也层出不穷。在国内房地产交易过程中，律师事前介入交易非常少，大多是出现在纠纷后。在互联网+的趋势下，催生了众多二手房交易平台，房多多就是其中之一。
据了解，房多多在房产交易法律服务方面早已做出尝试。购房者遇到法律问题，都可以通过房多多平台专属顾问进行全程咨询，包括看房、议价、交易、过户等环节中出现的合同纠纷与风险。不仅是线上，房多多线下交易中心也设有“多多专家”、“过户超人”，为购房者提供从产权调查、签署定金协议到网签合同、申请贷款、产权过户等各类服务，用专业的法律知识帮助购房者顺利成交。
01 核实清楚卖方身份
作为买方，需要核实出售人身份，如果是代理人签订合同，必须要求其提供委托书的原件并保存，以防产权人借口代理人没有得到其授权而无权代理出售房屋导致合同无法继续履行。即使卖方是产权证的产权人，并且产权证上只显示为卖方一人，也要了解房屋是否存在共有人，谨防共有人出现不予追认卖方出售行为，引发争议。
正确的做法：买方确认产权人与共有人共同签署合同，并在合同中约定卖方保证共有人同意合同内容，如果有人提出异议导致交易无法进行视为卖方违约。
02 明确合同付款期限
未约定付款期限貌似对买方有利，其实不然。如果未约定付款期限，卖方有权随时要求买方付款，从而导致卖方有借口解除合同而不承担违约责任，或者因缺失付款期限这一合同必备条款，认定合同不成立。
03 切断毁约借口 确保合同有效
如果买卖双方为避税而签订阴阳合同，卖方违约时会以阴阳合同违法为由，要求以实际成交价成交，增加的税费由买方承担，从而逼迫买方主动加价或因无法承担多出的税费而同意解除合同。
因此，买卖双方应在补充协议中约定“原登记价过户的应缴税费由买方承担，登记价与实际成交价之间的税费差额由卖方承担”。
04 预防合同履行的障碍
在签订合同前，了解房屋是否被查封，确认其属于限制出售或不能出售等情形。买卖合同应约定如果因卖方原因导致房屋买卖合同无法继续履行过户到买方名下，卖方除合同约定的违约金外需另外赔偿买方的损失。
05 约定房屋过户期间不得出租
遇到房价上涨，有些卖方为了阻止买方继续履行合同，会以房屋租客有优先购买权，而认为买卖合同无效。因此，买卖合同应约定房屋不带租约，或在合同中约定“卖方保证租客放弃优先购买权，如果租客拒绝放弃导致本交易无法进行视为卖方违约”。
有些卖方明知买方买房是出于自住，为了毁约，利用合同法“买卖不破租赁”的原则，在约定的过户时间前与租客签订一份长期租赁合同，并威胁买方即使办了过户，也无法及时交房入住。为防止此种情况发生，在买卖合同中应约定在房屋过户期间不得出租，否则另行赔偿违约金以外的经济损失。
06 提高违约成本
买卖合同应切断卖方违约所带来的利益，合同应约定如果由卖方原因导致合同无法继续履行，最终无法过户并交付给买方，卖方除了合同约定的违约金，还需承担因违约产生的一切费用。包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、担保公司出具保函的担保费、评估机构的评估费等。
07 保留对方违约证据
如果买卖双方发生分歧，要及时固定对方违约的证据，比如向对方发书面催告履行通知或书面蹉商函等。比较常见的陷进是有时卖方蓄意反价，给买家打电话或口头说不想卖了，而买家也会疏忽继续履行合同约定的程序和买方履行义务的期限。结果自己履行达到约定合同的条件，对方有权解除合同并要求承担违约责任。
正确的做法：当确认对方不会履行合同时，应及时向法院起诉并申请财产保全，查封涉案房产，以保障判决的顺利执行，保护自己的权益。
律师简介
颜宇丹 广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市总工会专家讲师团讲师、2017年深圳“七五”普法讲师团讲师、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员，全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。
深圳颜宇丹律师2017-08-21 18:18:06
