建设工程竣工验收备案行为对商品房买受人的权利义务是否产生实际影响？(

作者广东丹柱律师事务所颜宇丹刘京柱

【法律焦点】建设工程竣工验收备案是行政主管机关为监管需要而收集工程建设相关情况的登记备查行为，竣工验收是否合格并不以备案为生效要件，备案行为对公民、法人或者其他组织的权利义务是否产生实际影响。建设工程竣工验收备案行为，是否属于人民法院行政诉讼受案范围。

【关键词】建设工程，竣工验收备案，行政可诉性

【案例一】冯某与中华人民共和国住房和城乡建设部、天津市城乡建设委员会竣工验收备案行为及行政复议决定上诉案

【案例索引】

一审：北京市海淀区人民法院（以下简称海淀法院）（2017）京0108行初4号行政裁定书（2017年3月17日）

二审：北京市中级人民法院（以下简称北京一中院）（2017）京01行终441号行政裁定书（2017年8月4日）

【裁判观点】

海淀法院裁定认为：当事人提起行政诉讼，应当符合行政诉讼受案范围的相关规定。根据《人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第三条款第八项的规定，行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的，已经立案的，应当裁定驳回起诉。

参照《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第六条的规定，建设工程竣工验收备案是备案机关经对建设单位报送的竣工验收相关文件资料验证齐全后，在备案表上签署文件收讫的一种登记备查行为。该行为对公民、法人或者其他组织的权利义务不产生实际影响。

本案中，天津市城乡建设委员会（以下简称天津城建委）作出的《天津市建设工程竣工验收备案书》（编号：〔津直〕备字第2013-959，以下简称959号备案书），对冯某没有创设、确认新的权利义务内容，对冯某的权利义务不产生实际影响。故本案不属于人民法院行政诉讼受案范围，对冯某的起诉应予以驳回。基于此，冯某对中华人民共和国住房和城乡建设部（以下简称住建部）作出的《行政复议决定书》（建复决字〔2016〕362号，以下简称被诉复议决定）的起诉亦应一并驳回。海淀法院根据《人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条款第八项的规定，裁定驳回了冯某的起诉。

冯某向北京一中院提起上诉，请求撤销一审裁定，指令一审法院继续审理。其上诉理由略为：959号备案书是上诉人所购买的房屋竣工验收合格证明，对上诉人的合法权益明显产生实际影响；且上诉人起诉的是959号备案书，而不是备案表，一审裁定认定事实不清、适用法律错误。

被上诉人天津市城建委、住建部均请求驳回上诉，维持一审裁定。其答辩理由略为：建设工程的竣工验收是由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行，建设行政主管部门并非竣工验收的责任主体。建设工程竣工验收备案只是在建设工程通过竣工验收后的登记备查行为。

北京一中院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第四项的规定，公民、法人或者其他组织提起行政诉讼应当属于人民法院受案范围。《建设工程质量管理条例》第四十九条款规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第六条款进一步规定，备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。

据此，竣工验收备案是行政主管机关为监管需要而收集工程建设相关情况的登记备查行为，竣工验收是否合格并不以备案为生效要件，备案行为对公民、法人或者其他组织的权利义务不产生实际影响。上诉人针对959号备案书提起的本案诉讼，依法不属于人民法院行政诉讼受案范围。

相应，上诉人针对被诉复议决定提起的诉讼，亦不符合起诉条件。一审法院裁定驳回上诉人的起诉正确，本院应予维持。上诉人的上诉理由缺乏事实及法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。故依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条款项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持一审裁定。

【案例二】深圳市盐田区住房和建设局与戴某奋等11人及深圳市JLY投资发展有限公司建筑工程竣工验收备案行政纠纷上诉案

【案例索引】

一审：深圳市盐田区人民法院（以下简称盐田法院）（2014）深盐法行初字第15号行政判决书

二审：深圳市中级人民法院（以下简称深圳中院）（2014）深中法行终字第384号（2015年1月19日）

【基本案情】

盐田法院认定，2010年8月26日，第三人深圳市JLY投资发展有限公司（以下简称第三人）向深圳市盐田区住房和建设局（以下简称盐田区住建局）提出金山碧海花园项目竣工验收备案申请，盐田区住建局审核了第三人提交的该项目竣工验收备案申请表、房建竣工验收报告、公安消防部门出具的竣工验收消防备案受理凭证、质量技术监督部门出具的电梯验收文件、燃气专项工程竣工验收报告、建筑节能专项验收意见书、所有建设单位的法定代表人证明书和委托书，认为第三人的申请符合《深圳市建设工程质量管理条例》第五十九条规定的竣工验收备案条件，于当日向第三人出具了《深圳市房屋建筑项目竣工验收备案收文回执》（编号：2010-35）。

该收文回执有如下特别提示：

1.此回执只是盐田区住建局收到第三人所报备案资料的证明；

2.根据国务院文件《国务院关于取消第二批行政审批项目和改变一批行政审批项目管理方式的决定》，竣工验收备案为告知性备案；

3.本工程竣工验收备案信息可在深圳市盐田区政府信息网（www.yantian.gov.cn）上查询。

2014年1月2日，戴某奋等11人与岑冠英、肖蓉芳共13人因不服盐田区住建局上述竣工验收备案行为，共同向深圳市盐田区人民政府申请行政复议。

同年2月25日，盐田区人民政府作出深盐府复决［2014］1号行政复议决定书，维持盐田区住建局对金山碧海花园项目作出的房屋建筑项目竣工验收备案（编号2010-35）。该13名申请人不服该复议决定，向盐田法院提起诉讼。

诉讼期间，岑冠英、肖蓉芳向该院提出撤诉申请，该院于2014年4月30日裁定准许岑冠英、肖蓉芳撤回起诉。又，戴某奋、陈立、杨雪芳、张崴智、苏霞分别向深圳仲裁委员会申请仲裁，要求第三人支付所购房产延期办证违约金。

2012年3月29日至2013年4月24日，深圳仲裁委对以上案件分别开庭审理，庭审期间该5人对第三人提交的本案竣工验收备案收文回执均进行了质证。另，金山碧海花园大部分业主已入伙并办理了房地产证。

【裁判观点】

盐田法院认为，根据《深圳市建设工程质量管理条例》第八条的规定，盐田区住建局作为建设行政主管部门，具有对本辖区内建设工程质量实行监督管理的职责。该案的争议焦点是：

一、盐田区住建局的备案行为是否属于人民法院行政诉讼受案范围；

二、戴某奋等11人的起诉是否超过法定的起诉期限；

三、盐田区住建局作出的房屋建筑项目竣工验收备案行为是否符合法律规定。

关于焦点一，《建设工程质量管理条例》第四十九条第二款规定：“建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”

《深圳市建设工程质量管理条例》第五十九条第二款规定：“建设行政主管部门发现建设单位违反建设工程质量管理法律、法规的，应当责令工程停止使用、重新组织验收、重新办理备案手续。”

根据以上法规的规定，建设工程质量管理部门对建设工程竣工验收备案申请应进行审核，若发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当责令停止使用、重新组织竣工验收、重新办理备案手续，因此，盐田区住建局是否核准竣工验收备案对建设单位的权利义务产生实质影响，该院认为该备案行为是可诉的具体行政行为。

关于焦点二，《人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条款规定，“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”

本案中，戴某奋等11人在2012年3月29日知道《房屋建筑项目竣工验收备案收文回执》的内容，因此，戴某奋等11人在2014年3月6日提起行政诉讼没有超过上述司法解释规定的2年起诉期限，故该院对第三人该项主张不予采纳。

关于焦点三，《建设工程质量管理条例》第四十九条款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”

《深圳市建设工程质量管理条例》第五十九条款规定：“建设单位应当自房屋建筑工程竣工验收和消防、电梯、燃气等工程验收合格之日起十五日内，将竣工验收报告和有关合格证明文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案。”

《深圳市实施＜中华人民共和国人民防空法＞办法》第二十八条规定：“人民防空工程实行竣工验收制度。……其他人民防空工程竣工后，建设单位在组织建设工程竣工验收的同时，应当向人民防空主管部门申请专项验收。……未进行人民防空工程专项验收或者验收不合格的，建设主管部门不得办理建设工程竣工验收备案手续。”

根据以上法规的规定，建设单位在深圳市申请竣工验收备案时，应当在房屋建筑工程竣工验收和消防、电梯、燃气等工程验收合格后十五日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件、人民防空工程专项验收文件报建设行政主管部门办理备案手续。

本案中，盐田区住建局只审查了第三人提交的房屋建筑工程竣工验收报告和消防、电梯、燃气等工程验收报告资料，而没有审查规划、环保、人防等行政主管部门出具的认可文件，即向第三人办理了竣工验收备案，该备案行为与上述法规的规定不符。

鉴于金山碧海花园700多户业主已入伙并办理了房产证，若撤销该竣工验收备案将会对整个小区业主的共同利益造成重大影响，因此依照《人民法院关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第五十八条的规定，该院确认盐田区住建局作出的金山碧海花园项目竣工验收备案行为违法，盐田区住建局应当责令第三人就金山碧海花园项目重新办理备案手续。

综上，依照《人民法院关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第五十八条的规定，判决确认盐田区住建局于2010年8月26日作出的金山碧海花园项目竣工验收备案行为违法。案件受理费50元，由盐田区住建局承担。

盐田区住建局不服该判决，向深圳中院提起上诉，请求撤销盐田法院（2014）深盐法行初字第15号行政判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求。主要事实和理由：

一、一审判决认定事实错误。

1.依照《深圳市房屋建筑工程竣工验收及备案办法》第十六条规定和《政府信息公开条例》，主动公开的政府信息如同颁布的其他行政法规等规范性文件一样，以公布之日作为公民知道的具体时间。被上诉人不是竣工验收备案的行政相对人，上诉人没有向其告知或送达的义务，一旦上网公布，即应推定各方知道或应当知道该备案信息。本案对于被上诉人知道竣工验收备案时间的认定，应将2010年8月26日作为备案行政行为诉讼时效的起算时间点。

2.因所购房产延期办证问题，戴某奋、陈立、杨雪芳、张崴智、苏霞5名被上诉人曾分别向深圳仲裁委员会申请仲裁。其仲裁案件开庭时间在2012年3月29日至2013年4月24日之间，开庭审理时对备案收文回执进行了质证。一审法院以开庭的时间（2012年3月29日）作为被上诉人知道上诉人颁布备案回执的时间，并以此作为诉讼时效的起算时间显然是错误的。

二、一审判决适用法律错误。

1.上诉人作出备案行为的法律依据是《深圳市建设工程质量管理条例》第五十九条、《深圳市房屋建筑工程竣工验收及备案办法》（深建字［2003］63号）第十五条、《深圳市住房和建设局非行政许可审批和登记实施办法》（深建规［2012］8号）编号04非行政许可审批和登记事项：建设工程竣工验收备案审核第二条。

2.《深圳市建设工程质量管理条例》与《建设工程质量管理条例》没有冲突。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定没有明确向建设主管部门备案应当出具什么文件。《深圳市建设工程质量管理条例》作为地方性法规，该条例是对《建设工程质量管理条例》的明确和细化，与上位法并不冲突。《深圳市实施＜中华人民共和国人民防空法＞办法》第二十八条规定虽然在工程竣工备案前要求人防工程验收合格，但没有将其列为竣工验收备案必须提交的文件。

3.《深圳市建设工程质量管理条例》是深圳市政府在依法行政基础上，进行行政审批制度改革的成果。《深圳市建设工程质量管理条例》对竣工验收备案条件进行简化，未将规划、环保等验收合格证列为竣工验收备案的必要申请材料是基于简化办事程序，提高效率和投资效益等方面的考虑。

三、其他。

1.一审判决“确认被告作出的金山碧海花园项目竣工验收备案行为违法，被告应当责令第三人就金山碧海花园项目重新办理备案手续”的陈述不准确，原验收备案行为确认违法后，应当责令第三人补充竣工验收备案的有关材料，纠正备案行为中不符合法律规定的部分，而不是重新办理。

2.关于涉案项目，包括被上诉人在内的728户业主均已入伙并办理了房产证，且目前深圳市范围内建设行政主管部门据此进行的竣工验收备案已逾千宗，若建设行政主管部门的此类备案行为被确认违法，将对政府公信力及社会秩序稳定造成难以估量的影响。综上所述，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。

被上诉人戴某奋等11人答辩称：

一、有关诉讼时效的认定，并不存在事实认定错误问题。上诉人提出将建设工程验收备案信息通过“深圳建设信息网”向社会公示应产生诉权时效计算的意见，应考虑两个关键因素：

，是否有法律上的明确规定，否则行政机关在自己官方网站的公示行为不具有送达、通知特定当事人的作用，行政机关因建设“阳光政府”所作的努力及采取的相关措施不能成为当事人行使诉权限制的理由。

第二，是否符合比例原则。两年诉讼时效的起算点不仅需要考虑推定的条件，也要考虑推定的合理性，更需要考虑诉权时效的起算点是否符合比例原则。

行政行为的送达告知和通知义务则是针对特定的相对人和利害关系人，用政府信息公开来代替行政行为的送达和通知，颠覆了行政传统和理论。

同时，政府信息的公开也不同于行政法规等规范性文件的公布生效，两者并不具备可比性。原审法院以第三人在仲裁程序中将竣工备案提交作为证据使用并以庭审质证的时间作为诉讼时效的起算点，并无不妥。

二、上诉人作出竣工备案行为的全部法律依据中不包括国务院制定的《建设工程质量管理条例》，这本身就说明上诉人存在适用法律错误。

地方行政机关对法律和行政法规仍负有优先适用的义务。建设部依据《建设工程质量管理条例》制定的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条明确罗列了各类向建设主管部门备案应当提供的文件，其中就包含了环保和规划部门出具的验收认可文件。

国务院制定的《建设工程质量管理条例》的法律效力和阶位高于一般性地方法规《深圳市建设工程质量管理条例》，同样，建设部制定的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》也高于深圳市建设局制定的《深圳市房屋建筑工程竣工验收及备案管理办法》，两者规定若有不一致，行政机关应根据上位法优先适用的原则办理事务。

三、行政审批制度的改革目标不是仅仅停留在简化手续，而是在符合法律规定的条件下以更快捷的方式实现公众利益的保障为要旨。

以行政审批改革为口号将规划、环保、人防验收剔除竣工验收备案，导致的后果是房地产开发商将商品房交付业主投入使用后，却因规划不合格或环保不合格等原因迟迟不能办理房产证，侵害业主利益。

四、上诉人认为确认违法后不应要求其重新办理，该意见忽视了公共利益之保障所在和对司法裁量权的尊让。

金山碧海花园直至一审审结仍未获得环保验收和人防验收合格，责令补正并不能保证在案结之后可以促使第三人通过积极的行为获得环保和人防验收，以满足公共利益保障之目的，因此，在此情形下唯有要求重新办理才能更快速的促使第三人尽快消除违法现状，以保障金山碧海花园所有业主的利益。

综上，被上诉人戴某奋等11人请求驳回上诉，维持原判。

深圳中院认为，关于本案诉讼时效起算点的问题。《人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条款规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。

该解释第四十二条中规定，“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算”。

本案中，11名被上诉人并不是竣工验收备案行政行为的相对人，其获知相应备案行为内容的方式，应符合合法合理的形式。

2012年3月29日至2013年4月24日，深圳仲裁委对11名被上诉人中的5人与第三人之间就支付延期办证违约金案件分别先后开庭审理，庭审期间对第三人提交的本案竣工验收备案收文回执均进行了质证。

故此，原审法院认定11名被上诉人在2012年3月29日知道本案《房屋建筑项目竣工验收备案收文回执》的内容，并无不妥。

因此，11名被上诉人在2014年3月6日提起行政诉讼并没有超过司法解释规定的2年的起诉期限。上诉人主张主动公开的政府信息，应以公布之日作为公民知道的具体时间，备案信息一旦上网公布，即应推定各方知道或应当知道该备案信息。

本案应将2010年8月26日作为备案行政行为诉讼时效的起算时间点。上诉人的主张无事实和法律依据，上网公布信息并不能必然推出11名被上诉人即获知备案信息。本院对上诉人该项主张不予支持。

关于本案法律适用的问题。国务院制定的《建设工程质量管理条例》第四十九条款规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

《深圳市建设工程质量管理条例》第五十九条款规定，建设单位应当自房屋建筑工程竣工验收和消防、电梯、燃气等工程验收合格之日起十五日内，将竣工验收报告和有关合格证明文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案。

《深圳市实施＜中华人民共和国人民防空法＞办法》第二十八条规定：“人民防空工程实行竣工验收制度。……其他人民防空工程竣工后，建设单位在组织建设工程竣工验收的同时，应当向人民防空主管部门申请专项验收。……未进行人民防空工程专项验收或者验收不合格的，建设主管部门不得办理建设工程竣工验收备案手续。”

国务院制定的《建设工程质量管理条例》是现行有效的行政法规，《深圳市建设工程质量管理条例》是现行有效的较大市地方性法规，并不是经济特区法规。

根据《中华人民共和国立法法》第七十九条第二款的规定，行政法规的效力高于地方性法规、规章。由于《深圳市建设工程质量管理条例》的相关规定限缩了《建设工程质量管理条例》中规定的建设单位的法定义务，故本案应适用国务院制定的《建设工程质量管理条例》的相关规定。

上诉人主张《深圳市建设工程质量管理条例》是对《建设工程质量管理条例》的明确和细化，无事实和法律依据，本院不予支持。本案中，第三人在申请竣工验收备案时，除了提交房屋建筑工程竣工验收报告和消防、电梯、燃气等工程验收报告资料外，还应将规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件、人民防空工程专项验收文件报建设行政主管部门办理备案手续。

上诉人在办理备案过程中未审查规划、环保、人防等行政主管部门出具的认可文件，即向第三人办理了竣工验收备案，该备案行为与上述法规的规定不符。

原审法院鉴于金山碧海花园700多户业主已入伙并办理了房产证，若撤销该竣工验收备案将会对整个小区业主的共同利益造成重大影响，确认上诉人作出的金山碧海花园项目竣工验收备案行为违法，并无不妥。

但在原备案行为未被撤销的情况下，要求上诉人责令第三人就金山碧海花园项目重新办理备案手续，二者冲突，欠妥当。根据《人民法院关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第五十八条的规定，本院责令上诉人采取相应的补救措施。

综上所述，上诉人盐田区住建局的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，符合法定程序，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人负担。

【案例述评】

一、竣工验收行政备案行为的性质和备案所需内存材料。

1.《房屋建筑和市政基础设施施工程竣工验收备案管理办法》的规定表明，竣工验收备案是建设行政机关在本行政区域内对建设工程的建设单位报告工程完成验收予以登记备查的行为，根据《国务院关于取消第二批行政审批项目和改变一批行政审批项目管理方式的决定》第76项的规定，竣工验收备案行为已改为告知性备案，即行政机关在备案时只需对提交验收备案表上签署文件收讫，即完成了备案行为。竣工验收备案行为已改为告知性备案。

2.备案所需内存材料。国务院制定的《建设工程质量管理条例》（2019年4月23日根据《国务院关于修改部分行政法规的决定》第二次修订）第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”建设部发布和修正的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条规定：“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：

（一）工程竣工验收备案表；

（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；

（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；

（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；

（五）施工单位签署的工程质量保修书；

（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”

二、竣工验收行政备案行为是否产生行政法上的权利和义务，备案争议是否属于人民法院行政诉讼的受案范围

《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条规定“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。”

第十二条规定：“备案机关决定重新组织竣工验收并责令停止使用的工程，建设单位在备案之前已投入使用或者建设单位擅自继续使用造成使用人损失的，由建设单位依法承担赔偿责任。”

根据前述竣工验收行政备案行为告知性备案的性质，前引案例中的竣工验收行政备案机关的竣工验收备案行为不再具有行政审批性质。

依据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第五条的规定，建设单位办理工程竣工验收备案应当提交的文件为：工程竣工验收备案表、工程竣工验收报告、法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件、施工单位签署的工程质量保修书、法规、规章规定必须提供的其他文件。

因建设工程竣工验收备案系告知性备案，备案机关只需依法审查建设单位报送的竣工验收备案文件是否齐全，只要建设单位报送的相关材料齐全，且无明显违法，即应作出竣工验收备案。

依照《人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》条第二款第（六）项规定：“对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。”竣工验收备案行为是否属于对公民、法人或者其他组织权利义务产生实际影响的行为呢？

人民法院就再审申请人海南欧博房地产开发有限公司（以下简称欧博公司）与被申请人张和义商品房预售合同纠纷一案，于2015年6月25日所作出的（2015）民申字第1045号民事裁定书中认为：“关于商品房交付条件的理解问题。

根据《建设工程质量管理条例》第四十三条款关于‘国家实行建设工程质量监督管理制度’、第三款关于‘县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理’的规定，为了加强对建设工程质量的管理、保证建设工程质量以及保护消费者合法权益，对包括商品房在内的建设工程质量应由县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门行使监督管理职能。

《建设工程质量管理条例》第四十六条款还规定：‘建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施’。建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。

另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条关于‘建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收’的规定，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。

因此，于本案而言，琼海市建设工程质量安全监督站质检站作为对建设工程行使监督管理职能的机构，对本案所涉商品房是否验收合格享有审查权和监督权，其出具的商品房竣工验收备案表是认定本案所涉商品房竣工验收合格的有效法定证明文件。

欧博公司关于由其组织建设工程竣工验收合格后即已达到《商品房买卖合同》约定的交房条件、无需琼海市建设工程质量安全监督站质检站出具验收备案表的主张因无法律依据而不能成立。”

据此裁判要旨可见，竣工验收备案表（证）系交付房屋的必要条件，竣工验收备案行为显然属于对作为商品房买受人的公民、法人或者其他组织权利义务产生实际影响的行为，依法应当属于人民法院行政诉讼的受案范围。

作者介绍

作者：刘京柱

广东丹柱律师事务所合伙人律师、管委会主任

广东丹柱律师事务所高级合伙人／执业律师，管委会主任、党支部书记，玉林仲裁委仲裁员，海南国际仲裁院仲裁员，华东政法大学深圳校友会副会长，深圳市指导人民调解工作先进个人，深圳市总工会专家讲师团讲师。拥有27年以上的法律从业经验，曾供职于中级和基层人民法院22年，对中国司法程序有深切体察和理解，对重大疑难案件的解决方案具有丰富经验。华东政法大学法学学士，山东大学法律硕士。在法院工作期间曾荣获个人三等功二次，主审和参审各类案件5000余件。在房地产争议处理、公司法律事务和传统民商事争议解决领域颇有专长，在《中国律师》《法律适用》《法学》《法学杂志》《法庭》《法庭内外》等和省级报刊杂志上发表论文十余篇，硕士论文《房屋买卖纠纷若干争议法律问题研究》被评为论文，与颜宇丹律师合写的《房地产纠纷实务焦点与案例述评》一书即将付梓。

作者：颜宇丹律师

广东丹柱律师事务所创始合伙人、主任

中国政法大学在职法学博士，深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市贵州瓮安商会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、深圳电视台、深圳广播电台常驻嘉宾律师、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志编辑兼特邀撰稿人、著《婚房保卫战》等书。