对即将走进婚姻殿堂的新人来说，购买婚房无疑是件大事。我们既需要用钢筋水泥筑造的房屋，也需要法律呵护下人身和财产关系和谐稳定的婚姻。
我从事律师工作以来，一直专注于房地产法律服务。这几年房地产市场波谲云诡，房价稳中有升，处理房产纠纷案件，每次都能体会到个中的人情冷暖。尤其是围绕婚房发生的官司，当爱情和婚姻迈不过婚房的“门槛”，更是让人唏嘘感叹。
以前人们的法律意识不太强，对婚房归属、出资情况等多是口头约定，容易引发婚房纠纷。现在法律规定越来越明确，大部分人也会书写协议约定房产份额、出资款项等，从而保障各自的权益。虽然旧的问题解决了，但一些新的问题又浮出水面。
特别是2016年房价上涨迅速，买房卖房对有些人来说已经变成了投资方式，有时短短数月就能获利几十万元。那么，当恋爱不成分手或离婚时，婚房增值的部分又该怎么算？我曾经遇到过一个“炒房”夫妻离婚的案例。
周洋爱上了歌舞团领舞张彤彤，疯狂追求后终于如愿迎娶回家，他装修了婚前购买的公寓作为婚房。张彤彤痴迷于舞蹈，为了身材和气质不生孩子、不做家务，周洋都答应。然而时间久了，他发现妻子“不食人间烟火”，没有过日子的感觉，还是提出了离婚。
婚后几年间，周洋抓住了房价上涨的时机不断换房，把公寓卖掉买新房，提升居住条件的同时找机会出售。低买高卖倒腾了多次，40万元的公寓换成了255万元的两居室。他提出，公寓是他的婚前个人财产，两居室是用公寓炒房换来的，应该也归他个人所有。
张彤彤对此不争不吵，本来想在周洋写好的离婚协议上签字，却遭到她的父母阻拦。在父母看来，出售公寓的所得不足以支持周洋不断炒房，他增加的财富里有张彤彤的功劳，不能把两居室据为他个人所有。
谁知，周洋在法庭上提交了几次买卖房屋的交易记录作为证据。公寓40万元买进63万元卖出，第二套房61万元买进135万元卖出，第三套房133万元买进260万元卖出，最后用255万元买下现在的第四套房。也就是说，他每次的卖房所得都足以购买下一套房子。
周洋还提出，按婚姻法司法解释的规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的自然增值，仍然属于个人所有。自然增值，指的是增值由通货膨胀或市场行情变化决定。房价上涨是市场行情变化，因此周洋出售公寓所得的63万属于他个人所有，以此类推，两居室自然也属于他。
这个说法有一定道理，但也值得商榷。自然增值可以分成不受人为因素影响的被动增值，以及人为干涉形成的主动增值。比如说，40万元的公寓上涨到63万元是被动增值，但从第二套房开始加入了周洋的炒房行为，才会逐渐变成两居室，周洋的人为干涉使财产主动增值到了255万元。
此外，在几次买卖房屋过程中，周洋还对房屋进行过装修，提升了房屋价值。装修投入用的是夫妻共同财产，里面有张彤彤的功劳。婚姻把两个人变成了利益共同体，夫妻任何一方为财产增值所做的努力，其实都是为了双方拥有美好的生活，也意味着双方要共担风险、共享。离婚时，除了他出售公寓所得的63万元，剩余的部分应当作为夫妻共同财产进行分割。
当前的房地产形势下，家庭不断小房换大房，在改善居住条件的同时，也实现了增加家庭财产的目的。不管最初的婚房是属于一个人还是两个人，由此产生的自然增值，其中被动增值该归个人所有，主动增值则应进行分割。至于分割时，是进行平分、按贡献大小分、还是按照照顾妇女方、照顾离婚无过错方、照顾与子女共同生活的一方、帮助生活困难的一方的原则进行分割，则由法官视情作出具体安排。
近几年，各地都有类似的案件发生，法院的判决不尽相同，在学术界也存在不同的说法。因为婚房问题发生纠纷时，光谈感情或者法律都不能彻底解决问题。站在律师的角度来说，我始终相信法律深处有一种衡平之美，法律适用的过程也是一个利益衡量和价值判断的过程，能相对公允地对利害各方的权益作出妥当的安排。
房价上涨带来的利益，常常会让人迷惑。其实，在明白法律原则规定后签订个书面协议，也就能借助法律之力呵护婚姻家庭。但是无论何时我们需要明白的是千万别让房子绑架了婚姻，莫让利益模糊了幸福。用心经营婚姻，让步入婚姻殿堂的人们的情感自然增值，要远比关注婚房增值更重要。
提示语：站在律师的角度来说，我始终相信法律深处有一种平衡之美，会公平无私地守护每个人的权益。婚房之下，用心经营婚姻让情感增值，比婚房增值更重要。
文/颜宇丹
刊载于《中国妇女》杂志2017年第2期
颜宇丹律师 广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、深圳市总工会专家讲师团讲师、2017年深圳“七五”普法讲师团讲师、全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。
深圳颜宇丹律师2017-10-31 09:53:05
