自古以来
一臣不事二主
一房不能二卖
但在房产交易中
遭遇“一房二卖”并非个案
该如何避免这一风险？
一旦被坑，房子归谁？
如何维护自己的权益？
什么是一房二卖？
一房二卖是指卖方先后或同时、以两个买卖合同将一套房屋卖给两个不同的买家。
也有“一房多卖”的情况，但还数“一房二卖”最为常见和典型。
为何会发生一房二卖？
根据法院的相关调研，在这类纠纷中，多数案件是由二手房交易引发的，法官认为：房屋价格上涨是案件的主要原因。
部分案例中，短时间内房屋成交价格前后可能相差几十万甚至上百万元，在这种情况下，卖房者极易产生“房子卖早了”的后悔心理和“房子卖亏了”的不平衡心理，从而导致“一房二卖”。
此外，二手房交易周期较长、房屋因各种原因迟迟不能过户等因素也容易导致“一房二卖”出现。
一房二卖的房子该归谁？
一旦不小心中招，遇到无良卖家“一房二卖”，房子应该归谁呢？这是不讲“先来后到”的：
如果一方办理过户，另一方没有过户，房屋归先办理过户一方所有。
根据《物权法》：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”
如果双方均未办理过户未交房，房屋所有权归已办理预告登记的一方所有。
根据《物权法》：“当事人签订房屋买卖或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”
如果双方均未办理过户及预告登记手续，房屋归先行实际占有房屋的一方所有。
根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。”
【典型案例】
李雷、韩梅梅夫妻二人于2010年花费70万元购入房产一套，后来因孩子上学不便决定出售房屋。
2013年，在丈夫李雷出差期间，袁某经他人介绍找到韩梅梅，以80万元的价格买下房屋，并签订了买卖合同，但一直未办理过户手续。
李雷出差回来，发现周围房屋价格已经上涨，找到买家袁某要求加价15万元，对方当然没有同意。
此后，李雷又将房子以95万的价格卖给了另一人熊某，并办理了过户手续。个买家袁某得知后，向法院提起诉讼，请求法院确认自己的那份房屋买卖合同有效，后来者熊某的买卖合同无效。
法院经审理后认为：
袁某虽向韩梅梅交付了购房款，但房屋未办理过户登记手续，因此并不享有该房屋的所有权；
第二个买家熊某与李雷签订的房屋买卖合同有效，熊某交付购房款并已办理过户登记手续，依法享有该房屋的所有权；
韩梅梅的行为虽系无权处分，但房屋买卖合同应为有效，韩梅梅应当向袁某承担违约责任。
总的来说，常见处理原则就是：
已经办理房屋所有权转移登记的优先；
均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的次之；
均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋的，应综合考虑各购房人实际付款数额的多少及先后顺序、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地予以确定。
如何避免遭遇一房二卖？
法官建议：
在买房时应注意选好房源，尽量购买产权明晰、符合上市交易条件、不存在过户障碍的房屋，并注意审查房屋状况， 遵守国家房地产调控政策。
此外，购房者还可从以下几点入手：
★ 尽快完成过户
从案例和相关法律法规都可以看出，如果卖方与多方签订合同，已经办理过户的一方会优先享有房屋；
★ 提高定金比例
如果条件允许，可提前多支付房款，稳住卖方的心，更加顺利地完成交易；如担心这笔定金有风险，可同时在合同中对卖方毁约制定严格的赔偿方法，提高卖方违约成本；
★ 进行网签登记
网签代表该房屋在网上已留下交易记录，同样具备防止一房二卖的效力；
★ 提前完成登记
如果买方申请并完成了预告登记，其他买方也无法得到房子；
★ 一旦踩“坑”，通过诉讼维权
如果卖方想要毁约或进行了一房二卖，买房可依照合同提起诉讼，要求卖方继续履行合同或者赔偿损失。
来源：南都地产| 北京青年报 | 华律网
整理：中原大咖
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中原大咖
2018-09-14 18:03:49
