文｜信荣（）房地产律师团队首席律师 张茂荣
文前提示：《深圳市房地产市场监管办法（修订草案征求意见稿）》的变化是新增了房屋租赁管理规定，其他内容绝大部分是既有规定，部分自媒体未做仔细研究蹭热点发布标题党文章炒作，建议网友不要以讹传讹！如：《重磅！深圳房地产监管新规征求意见：上涨或下跌不得超过15%》（实际只是规定超出15%要办理备案变更，并不存在禁止之说，且该规定本来就有）
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房产中介人员买卖、出租、承租房屋时具有双重身份：既有职务身份，是中介公司员工，又有自然人身份，同时是交易当事人。
肥水不流外人田，中介人员通过本公司成交优势明显：可选房源多，熟知交易房屋状况，可以获得好价格，还可以免佣或打折，所以中介人员通过本公司成交是很自然的事。
而对方当事人却不买账。一旦没有事先表明身份，签约后对方可能会认为是故意欺诈，特别是在房价波动感觉卖低或买高的情况下，往往会发生投诉事件。
对此，现行有效的《深圳市房地产市场监管办法》第37条明确规定：“房地产经纪机构或者从业人员通过本经纪机构购买、出售、承租、出租房地产的，应当在签订房地产转让、租赁合同前书面告知交易当事人并取得交易当事人书面同意”，但并没有规定未告知如何处罚。
此次《征求意见稿》第103条第（四）项增加规定：“通过本经纪机构购买、出售、承租、出租房地产，未在签订房地产转让、租赁合同前书面告知交易当事人并取得交易当事人书面同意的，处3万元罚款。”如该意见稿通过，中介人员通过本公司签约交易，未严格履行上述告知义务的，将被罚款3万。
需要说明的是，该3万罚款同时针对买入、卖出、承租、出租四种交易情形，相对于动辄数百上千万的房屋买卖来说3万或许不算太重，但对于租赁来说很显然是重罚。
另，仅仅履行己方身份的书面告知义务还不行，还需要取得对方当事人的书面同意证明（口头同意一方面容易反悔，另一方面也不符合规定）。
建议各家中介公司制作己方告知和对方同意的格式文本备用，并在签约前让对方签字确认，参考文本如下：
中介身份告知书
本人XXX（身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX），系（填所在房地产经纪公司名称）工作人员，现拟购买/出售/承租/ 出租（填物业名称、房地产证号），特书面告知，请确认是否同意继续交易。
对方意见（填写“我同意”并签名确认）：
XXXX年X月X日
信荣说：未履行身份告知义务，合同仍然合法有效
根据《合同法》第52条规定，只有违反法律、行政法规强制性规定（必须是效力性而非管理性强制性规定）才会导致合同无效。
《深圳市房地产市场监管办法》既不是人大及其常委会制定的法律，也不是国务院制定的行政法规，即便有违反，所签合同也是合法有效的，如非中介人员一方据此不履行合同将构成根本违约，需承担违约责任。
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张茂荣律师团队2018-11-26 23:42:17
