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文|张茂荣,粤湾律师所主任,首席律师
出名人:以为房在名下掌握主动权,不曾想价格跌破首付,债务缠身,尾大不掉……
话说,这借名买房,有“鸠占鹊巢”,就有“金蝉脱壳”:
房价上涨,出名人见财起意:据为己有,鸠占鹊巢;
房价下跌,借名人忘恩负义:弃房甩锅,金蝉脱壳。
一个“利”字,不免让人几分惆怅,几多感慨......
房价之缘or人心之祸?
出名人“鸠占鹊巢”的案例很多,今天说说相反的借名人“金蝉脱壳”案例。
众所周知,因限购、限贷令的存在和价格倒挂,深圳“借名打新”热曾一度引发媒体关注,并在2020年达到巅峰状态!
“天欲其亡,必先令其狂”,这几年房价大跌,部分楼盘价格早已跌破成交价,惠州房子普遍跌没了首付,于是便发生了借名人金蝉脱壳、逃之夭夭的事!
网友咨询:
男女朋友,男方用女方名字,在惠州首付一成买房后断供,将“负资产”(房子)连同债务(按揭贷款)全部甩锅给女方,自己远走高飞,女方如何维护自身合法权益?
笔者答复:抛开遭遇“买房杀猪盘”被骗来说
一、如果借名买房事实清楚,证据充分:
1、非诉程序:
①委托律师正式发函催告借名人月供并过户,或尽快转让,或与银行协议拍卖、变卖代持房屋,并告知继续断供的后果:出名人将自行处分、与银行协议拍卖、变卖代持房屋变现还款(为慎重期间,建议催告次数不少于两次);
②如借名人不予理睬继续断供,则:找多家中介放盘出售,寻价高者成交,或联系银行协议拍卖、变卖,并在成交后及时函告借名人(限售期不能过户的除外);
③成交后如有亏损,再向借名人追偿。
2、诉讼程序:
以借名人为被告,以贷款银行为第三人提起诉讼,请求法院判决:
①解除代持协议;
②拍卖、变卖代持房屋,所得价款用于清偿银行贷款,不足部分由借名人偿还;
③借名人偿还断供期间出名人代为偿还的月供款、罚息及其他费用;
④借名人赔偿出名人其他损失,承担案件受理费、保全费等。
(诉讼期间,如银行同意带押过户,可以和解将代持房屋过户至借名人名下。)
注意事项:
①根据合同相对性,银行的法定债务人为出名人,借名人断供后,如出名人不代为还款,将引发银行起诉,对出名人极为不利,故建议纠纷解决期间代为月供;
②房屋资不抵债情况下,应同步申请财产保全,查封、扣押、冻结借名人其他财产,以便保证将来判决后的顺利执行。
二、如果借名买房事实不清,证据不足:
尽快搜集、补充证据,待代持事实清楚、证据充分后再参照第一项起诉。
三、如果无法搜集到足够证据证明借名买房,且对方矢口否认:
只能自认倒霉了,更严重的后果是对方还可能倒打一耙,以民间借贷、附条件赠与为由,起诉要求出名人偿还已付全部首期款、月供本息!
四、如果怀疑遭遇如下图的“杀猪盘”买房骗局,尽快报警处理。
买房“杀猪盘”
温馨提示:
1、代持风险同时存在于借名人和出名人双方:
笔者正在代理的另一起借名买房纠纷中,出名人依仗房在名下,于按揭贷款之外,擅自又做了三次数百万的抵押贷款,可把借名人给坑毁了,还有出名人擅自动用学位的情况......而最常见、最可能发生的借名人逾期还款,也将导致出名人资信受损,将来贷款受限;
2、目前司法裁判规则,除非保障性住房,一般都认定借名买房协议有效,建议非必要不代持,如代持必签署书面协议,以免扯皮说不清法律关系是代持还是借贷;
3、已有媒体报道:现实中确有男方新认识女方发展为恋人关系后,以爱之名买婚房,自付首付将房屋买到女方名下便失踪(甚者进一步以女方名义二次抵押、套取装修贷、信用贷后再失踪),将巨额债务甩给女方,这就是一场“杀猪盘”骗局,恋爱脑的小姐姐们务必小心,谨防上当!
4、更多关于借名买房的案例、观点,请点击阅读原文查看《借名买房:裁判规则与实践全解析》。
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