借名买房：房价下跌，借名人弃房甩锅，出名人权益如何保护？

文｜张茂荣，粤湾律师所主任，首席律师

出名人：以为房在名下掌握主动权，不曾想价格跌破首付，债务缠身，尾大不掉……

话说，这借名买房，有“鸠占鹊巢”，就有“金蝉脱壳”：

房价上涨，出名人见财起意：据为己有，鸠占鹊巢；

房价下跌，借名人忘恩负义：弃房甩锅，金蝉脱壳。

一个“利”字，不免让人几分惆怅，几多感慨......

房价之缘or人心之祸？

出名人“鸠占鹊巢”的案例很多，今天说说相反的借名人“金蝉脱壳”案例。

众所周知，因限购、限贷令的存在和价格倒挂，深圳“借名打新”热曾一度引发媒体关注，并在2020年达到巅峰状态！

“天欲其亡，必先令其狂”，这几年房价大跌，部分楼盘价格早已跌破成交价，惠州房子普遍跌没了首付，于是便发生了借名人金蝉脱壳、逃之夭夭的事！

网友咨询：

男女朋友，男方用女方名字，在惠州首付一成买房后断供，将“负资产”（房子）连同债务（按揭贷款）全部甩锅给女方，自己远走高飞，女方如何维护自身合法权益？

笔者答复：抛开遭遇“买房杀猪盘”被骗来说

一、如果借名买房事实清楚，证据充分：

1、非诉程序：

①委托律师正式发函催告借名人月供并过户，或尽快转让，或与银行协议拍卖、变卖代持房屋，并告知继续断供的后果：出名人将自行处分、与银行协议拍卖、变卖代持房屋变现还款（为慎重期间，建议催告次数不少于两次）；

②如借名人不予理睬继续断供，则：找多家中介放盘出售，寻价高者成交，或联系银行协议拍卖、变卖，并在成交后及时函告借名人（限售期不能过户的除外）；

③成交后如有亏损，再向借名人追偿。

2、诉讼程序：

以借名人为被告，以贷款银行为第三人提起诉讼，请求法院判决：

①解除代持协议；

②拍卖、变卖代持房屋，所得价款用于清偿银行贷款，不足部分由借名人偿还；

③借名人偿还断供期间出名人代为偿还的月供款、罚息及其他费用；

④借名人赔偿出名人其他损失，承担案件受理费、保全费等。

（诉讼期间，如银行同意带押过户，可以和解将代持房屋过户至借名人名下。）

注意事项：

①根据合同相对性，银行的法定债务人为出名人，借名人断供后，如出名人不代为还款，将引发银行起诉，对出名人极为不利，故建议纠纷解决期间代为月供；

②房屋资不抵债情况下，应同步申请财产保全，查封、扣押、冻结借名人其他财产，以便保证将来判决后的顺利执行。

二、如果借名买房事实不清，证据不足：

尽快搜集、补充证据，待代持事实清楚、证据充分后再参照第一项起诉。

三、如果无法搜集到足够证据证明借名买房，且对方矢口否认：

只能自认倒霉了，更严重的后果是对方还可能倒打一耙，以民间借贷、附条件赠与为由，起诉要求出名人偿还已付全部首期款、月供本息！

四、如果怀疑遭遇如下图的“杀猪盘”买房骗局，尽快报警处理。

买房“杀猪盘”

温馨提示：

1、代持风险同时存在于借名人和出名人双方：

笔者正在代理的另一起借名买房纠纷中，出名人依仗房在名下，于按揭贷款之外，擅自又做了三次数百万的抵押贷款，可把借名人给坑毁了，还有出名人擅自动用学位的情况......而最常见、最可能发生的借名人逾期还款，也将导致出名人资信受损，将来贷款受限；

2、目前司法裁判规则，除非保障性住房，一般都认定借名买房协议有效，建议非必要不代持，如代持必签署书面协议，以免扯皮说不清法律关系是代持还是借贷；

3、已有媒体报道：现实中确有男方新认识女方发展为恋人关系后，以爱之名买婚房，自付首付将房屋买到女方名下便失踪（甚者进一步以女方名义二次抵押、套取装修贷、信用贷后再失踪），将巨额债务甩给女方，这就是一场“杀猪盘”骗局，恋爱脑的小姐姐们务必小心，谨防上当！

4、更多关于借名买房的案例、观点，请点击阅读原文查看《借名买房：裁判规则与实践全解析》。