颜宇丹律师就万科“贷款门”事件答记者问

▲▲▲图左为修改前的版本，图右为修改后的情况说明。红线处为万科星城12月3日发布的合作银行贷款利率情况说明中被删除的句子

    深圳新闻网12月4日讯（记者张玲）深圳业主抱团就银行贷款利率进行维权，这可能是首例。11月30日下午，深圳万科星城业主在业主群里收到一份号召书，提到万科星城为了提高放款速度，完成年终回款指标，与个别高利率银行统一利率为上浮15%，不愿选择利率较低的银行。

    有业主了解到，与万科星城几乎同时开盘的华强城宣布与基准利率为10%的银行合作。两相对比，万科星城的业主群炸了。

投诉群里，有业主算了一笔账：如在深圳购房贷款300万元，等额本息分30年还：按照基准利率上浮10%来算，每个月还款16827.20元。按照基准利率上浮15%，每个月需还17279.16元，两种方式每个月还款差额451.96元，一年下来5412元。

    12月1日晚间，万科集团子公司——深圳西城房地产开发有限公司就此事件作出回应，称银行利率并非由开发商决定，而是银行根据政策及客户个人情况综合确定，现正在积极沟通中。

    有媒体报道称，12月2日13：30，开发商与业主于楼盘大堂就此事进行协商。这是继三日前业主提出降低利率后，万科方面首次与购房者正面沟通。该楼盘销售负责人表示，银行利率政策是各自制定的，并不是由万科制定。介于目前部分楼盘利率下浮，万科会与银行协商；第二点，各位（业主）所认为的利率不合理情况是不存在的，如果各位业主认为价格不公道，可在12月7日前提出退房申请，万科将无条件答应。

    万科星城业主利率维权的效应正在全城蔓延，有消息称，万科臻山府业主、星河业主、佳兆业业主都开始抱团与开发商和银行就利率上浮比率谈判。华强城销售顾问给购房者发微信提醒尽快来签约，因为“受万科事件影响，四大行（中农工建）利率上调到15%，已经签约的客户不受影响。为了避免波及其他银行，请你们尽快过来签约”。

    有人说，维权的业主大部分确实是刚需，对价格和利率都非常敏感。维权的目的不是为了退房。以下购房者的观点很具有代表性：华强城11.27开盘，首套的所有银行（包括中国银行）的利率都只上浮10％，但附近不远处11.28开盘的万科星城首套的所有银行（包括中国银行）利率都是上浮15％。凭万科的实力，和银行谈判的能力应该强过华强城的，但为什么万科这边的利率更高呢？

    消息是：12月3日傍晚，有消息灵通人士表示，万科星城开发商方面已经和合作银行沟通，同意利率可能降至上浮10%。随后，网上出现万科星城关于利率的两个版本的情况说明，个版本明确写明银行同意将利率调整为上浮10%，不久后该版本删除，又重新发布了第二个版本，10%的字句已消失不见。 

▲▲▲11月30日，万科星城业主群里发出的号召书页面截图

 利率之争，有没有解决之道？聚焦银行房贷利率，剖析存在多年的开发商指定银行的现象。颜宇丹律师就万科“贷款门”事件接受深圳新闻网“张玲说法”栏目记者张玲采访。

【记者张玲】指定或引导业主选定贷款银行早已经是业内潜规则？从法律角度看，是合法合规的吗？

【颜宇丹律师】从某种程度上讲，开发商指定或引导业主选定贷款银行并非业内潜规则，可谓是明规则。从法律角度看，该规则难言违法违规。理由是商品房预售或现售合同是买卖双方合意的结果，体现了买卖双方的真实意思表示，在合同签订之时双方地位平等，不存在强迫缔约之说，且合同内容不违反有关法律行政法规的禁止性规定。作为房产出卖人的开发商没有侵害作为购房人的消费者的知情权，选择权和公平交易权。更何况与相关贷款银行签订借款合同的一方当事人是房产的买受人，而开发商往往系作为借款的保证人身份参与到借款合同法律关系之中。

【记者张玲】业主有没有自由选择银行的权利?

【颜宇丹律师】从法律意义和应然角度上上讲，业主当然有选择贷款银行的权利，但在现实意义和实然角度上讲，业主或者更准确的说是房产买受人的这种选择权又是相对的和受限的，因为这种选择绕不开开发商也即房产出卖人的附加条件，开发商作为房产出卖人往往基于银企合作关系，以及及时回笼房屋销售款的需求等因素考量，指定或限定相关合作银行提供按揭贷款，而相关贷款银行根据国家相关规定和本银行的具体情况确定适用的利率水平，并不违法。房产买受人如不同意开发商指定或限定的贷款银行，则其完全可以选择不与该开发商签订房产买卖合同。

 【记者张玲】这次万科星城的利率维权行动被称为“贷款门”，是否会撬动楼市相关潜规则的解冻？

【颜宇丹律师】从某种意义上可以讲，房产按揭贷款利率是个敏感的话题。媒体所报道的这次万科星城的利率维权行动也即所谓的”贷款门”事件，难言会撬动楼市相关规则的解冻，因为这毕竟是开发商和贷款银行的市场行为，且不存在强迫交易等违法违规行为。

【记者张玲】购房合同中一般不会注明银行利率，购房者就此进行维权，胜算几何？此次业主与开发商（银行）的谈判，对我们的启示是什么？

【颜宇丹律师】如果开发商和房产买受人因为贷款利率问题形成纠纷，诉讼至法院或者按约定进行仲裁，很难说胜算几何，毕竟都有风险。类似事件给我们的启示不外乎是让行政的归行政，法律的归法律，市场的归市场。作为购房人的消费者，拥有知情权，选择权和公平交易权，无论是作为合同相对方的开发商还是贷款银行，依法都应当尊重消费者的上述权利，履行相应的告知义务，对影响合同签订和履行的相关事项作出明确的解释说明和风险责任提醒。作为消费者的购房者，在缔约时也需要进行相关询问，以尽到与处理自己事务相当的合理的谨慎的注意义务。