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11月月报|二手住宅成交↑10.2%,一手商业价格回调

中原大咖 2018-12-14 18:19:23

本文来源:深圳中原研究中心

01  二 手 住 宅

二手住宅成交小幅回升

仅南山成交下滑

盐田均价领跌

投资客占比小幅上升

非深户购房占比下滑

大面积段成交占比回升

☆二手住宅成交小幅回升

  • 根据国土局备案数据显示,2018年11月二手住宅共成交4175套,环比上升10.2%,成交面积34.8万平,环比上升12.0%。成交量较上月有所回升,但依然处于低位,市场持续低迷。

  • 深圳中原领先指数继续小幅下滑,11月中原领先指数875.8,环比下滑0.92%,二手均价51996元/平。

  • 从反映业主和经理人对后市预期的报价指数和中原经理指数来看,报价指数微幅上升;经理人指数继续下滑,指数下滑至50%以下,显示经理人对市场价格继续走低比例增加。

仅南山成交下滑

  • 11月深圳各区二手住宅市场成交量除南山区外,其余各区都有不同程度的增长。

  • 其中,龙岗成交1008套,环比上升20.3%,上升幅度最大;福田成交787套,环比上升13.2%;而南山区成交继续下滑,成交639套,环比下降3.0%。

盐田均价领跌

  • 区域上看,11月份各区二手价格仅龙华和罗湖区出现上升,其他各区皆下滑。其中,龙华均价49900元/平,环比上升0.7%;罗湖均价57559元/平,仅上升6元/平。盐田均价下滑2.3%,下滑幅度最大;宝安下滑1.5%,跌幅第二。

  • 均价方面,南山均价领跑,达到83494元/平;盐田均价在本月下滑后,低于龙岗,为各区最低,为39498元/平。

投资客占比小幅上升

  • 11月份深圳投资客占比与上月相比有小幅上升,为28.9%,仍然保持平稳走势。

  • 11月深圳市场成交虽然依旧在低位,但是成交已有小幅回升,新房市场部分热点楼盘成交较为火热,也带动二手市场成交回升。

  • 在深圳调控背景下,短炒大部分离场,长期价值投资者依然不少。

非深户购房占比下滑

  • 2018年11月非深户购房占比26.6%,较上月小幅下降。

  • 整体来看,虽然非深户购房占比短期内有波动,但是整体还是保持在低位。

大面积段成交占比回升

  • 11月全市二手住宅成交中,144平以上大面积段成交占比大幅回升,其他面积段成交占比则皆有不同程度的下滑。

  • 其中,144平以上面积段成交占比11%,提升4.1%;而45-60平面积段成交占比则下滑了2.2%;90-144平面积段占比则下降1.2%。

  • 11月144平以上大面积段成交占比上升导致4房及以上户型成交占比增长,1房和3房成交占比则下滑。

  • 其中,2房和4房户型成交占比分别提升4.0%和1.2%;而3房户型占比下滑3.5%。

250万-500万总价段成交占比大幅下滑

  • 11月二手住宅套均总价为514万元,较上月有较大幅度上升。11月份大面积成交占比上升,小面积成交占比下滑明显,套均总价变化不大。

  • 从成交总价段的分布来看,250万以下总价段占比大幅增加,提升3.4%;500-600万总价段成交占比上升2.5%。

  • 而250-350万总价段成交占比则出现明显下滑,下降9.8%。

中 原 研 判

  • 11月二手住宅共成交4175套,环比上升10.2%,成交量小幅回升,但整体依旧处于低位

  • 新房市场部分热点楼盘成交较为火热,也带动二手市场成交氛围,特别是议价空间增加,笋盘出现的几率也增加。

  • 在深圳调控背景下,短炒大部分离场,长期价值投资者依然不少。

02  租 赁 市 场

租金水平小幅下滑

龙岗租金涨幅最大

3房租赁占比继续提升

租金水平小幅下滑

  • 据深圳中原研究中心监测显示,11月租金指数208.2点,环比下滑0.52%。当前全市租金72.2元/平·月,11月租金回报率为1.67%。

  • 11月租赁市场需求下滑,淡季下租金趋于稳定。

龙岗租金涨幅最大

  • 11月全市租金下滑0.5%,达到72.2元/平。

  • 从各区租金水平看,福田、南山租金最高,分别达到111.8元/平和103.9元/平。龙岗租金最低,只有51.4元/平。

  • 从租金变化幅度看,11月份龙岗租金涨幅最大,环比上升0.38%;福田紧随其后,环比上升0.22%;宝安、龙华两区的租金下滑较为明显,分别下滑1.41%和1.17%。

3房租赁占比继续提升

  • 11月深圳各区租赁占比,龙岗租赁占比最高,达31.6%,环比下滑0.8%,低租金优势明显。罗湖紧随其后,占比为18.2%,环比下滑2.1%。南山租赁占比提升明显,占比14.4%,环比上升3.9%。

  • 在租赁户型方面,3房户型租赁占比继续提升,占比达37.0%,上升2.7%;2房租赁占比则出现较大幅度下滑,2房占比26.2%,下滑5.1%。

中 原 研 判

  • 11月深圳租金72.2元/平,较上月小幅下滑0.52%

  • 一方面,处于传统淡季,租赁市场需求下滑;另一方面,长租公寓监管趋于严格,虽市场广阔,但盈利能力不佳,资本趋于谨慎,收储房源放缓,租金逐步趋于稳定

03  商 业 市 场

一手商业价格回调

宝安区成交占比六成

二手套均面积提升明显

龙岗中心城商圈、蛇口商圈火热

一手商业价格回调

  • 11月有10个商业项目获批,商业批售面积达到39457平,为上月批售的1.6倍。其中,宝安、福田区的万科项目附带的商业占比超过一半,大体量商业比上月少。

  • 根据网签数据,商业共成交147套,9911平,成交面积环比上月增加58%,成交均价为92532元/平,环比增长17%。

  • 11月份龙光玖钻商务中心网签67套(成交均价134179元/平) 将市整体均价拉升至92532元/平。

宝安区成交占比六成

  • 区域分布来看,11月宝安区共成交6395平,较上月成交面积增加465%,该区占全市商业成交面积的64%,而龙岗区成交3439平,环比无变化,占比35%。

  • 40~70㎡面积段的商业、商铺仍然是最受欢迎的,占比近六成,其次是70-100㎡面积段的商业占比20%,其中,40~70 ㎡区间中,龙光玖钻商务中心占比31%;万科时代广场的占比为13%。

二手套均面积提升明显

  • 本月二手商业成交面积较上月相比,套均面积提升明显。11月深圳二手商业共成交452套,环比减少15%,成交面积为3.11万平方米,环比上涨35%。

龙岗中心城商圈、蛇口商圈火热

  • 11月商圈成交热度集中在龙岗中心城商圈,占比接近20%,其次是蛇口、平湖商圈成交热度也相对较高,分别占比10%和8%。

  • 而客户购房用途以投资为主,占比为67%。

04  办 公 市 场

龙岗拉低全市均价

龙岗成交量居首位

罗湖成交均价涨幅明显

十一月网签榜单

二手办公成交套数小幅上升

二手办公福田、罗湖持续发力

龙岗拉低全市均价

  • 11月深圳一手办公市场成交面积约5万平,环比无变化;

  • 价格方面,由于公寓潮商广场集中网签,全市办公类物业均价降低至60604元/平。

龙岗成交量居首位

  • 11月网签数据显示,受公寓潮商广场、公寓恒大城市之光、公寓龙光玖钻、公寓深湾汇集中网签影响(共计35563.7平),宝安区、龙岗区、南山区量价涨幅超前。

  • 面积环比上,宝安、龙岗增长幅度最大,南山区本月仅有公寓瑧湾汇成交,较上月有所跌幅。

罗湖成交均价涨幅明显

  • 办公类物业除龙岗区均价跌幅19.8%以外,其他区域均价都有所上涨,其中罗湖区涨幅最大,达48.8%。

备注:本月为更好的反映全市各行政区价格波动,价格比照将以上半年均价为参考对象。

十一月网签办公类物业榜单

  • 在11月网签数据,办公类物业成交榜单中,公寓潮商广场以270套的成交稳居榜首,第二、三名分别是公寓瑧湾汇和公寓龙光玖钻。

二手办公成交套数小幅上升

  • 2018年11月深圳二手办公类物业成交94套,环比上升4.4%,共成交1.03万平,环比下降13.4%。

二手办公福田、罗湖持续发力

  • 11月由各区成交来看,福田罗湖分别成交4244平、4226平,占全市成交面积的82%。

  • 传统商务区福田面积、套数成交较多,套数成交占比达到33%,但较上月减少26%。

商办市场总结

  • 11月一手商业供应量的攀升得益于万科住宅类项目的入市,其附带的商业项目共计1.8万平。

  • 二手商业方面,全市成交量比上月情况好,以福田141套,12786平为主。本月所成交的商铺仍以投资目的为主,以龙岗中心城以及蛇口为主,本月东门商圈成交热度有所下降。


  • 受部分公寓影响,一手办公类物业总体价格在近两月起伏波动较大;一手写字楼市场总体成交冷淡,部分11月入市的项目受低价影响,实现五成以上的去化,办公需求仍然存在;在商办投资回报率较低、库存大的行情下,企业应优先寻求中长期租赁的方式解决需求。

  • 写字楼租赁方面,据监测样本数据显示,福田平均跌幅3%,龙岗平均涨幅5%,罗湖平均涨幅4%,南山平均跌幅7%,宝安平均涨幅1%,龙华平均跌幅2%,福田、南山的成交较上月总体有所回落。

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