乐有家：2018年深圳楼市年报重磅出炉！

前言

2018年以来，在“房住不炒、因城施策、分类调控”的中央指导思想下，楼市进行了不同程度的调控，据不完全统计，年内各项政策调控多达450次，刷新历史调控记录，成为房地产市场历史调控最密集的一年。这一年，楼市整体降温趋势明显，购房者逐渐回归理性，房价、交易量等各项房地产指标有所回落。与此同时，深圳楼市在“三价合一”、新房摇号监管、731新政等政策的影响下也稍显冷清，非理性的投资需求被有效抑制，市场预期明显转变，购房者观望情绪浓厚。

再看房地产销售旺季的“金九银十”，期间深圳新房网签量合计并未突破4500套，二手成交量更是跌至近几年谷。据乐有家研究中心数据显示，在各类政策的调控下，深圳新房成交均价在2018年7月前已连续21个月走跌，二手成交均价在731新政前后也有4%的下跌，而9月底万科秋季例会高喊的“活下去”，更是让市场又泛出一丝凉意。

受政策调控影响，上半年深圳银根基本处于收紧状态，银行放款速度缓慢，2018年7月，深圳首套房贷利率提升至基准利率上浮15%，在持续紧张多个月后，深圳多家银行终于在12月将首套房贷利率从基准利率上浮15%下调至上浮10%，放款速度也逐渐恢复正常。

土地方面，深圳楼市虽“表现平平”，土地市场却迎来了近6年宅地市场的高峰，深圳今年共成交9宗宅地，相较2017年增加了7宗，创近6年新高，总建筑面积环比上涨152.88%，不过土地成交盛况的背后也反映了开发商拿地逐渐变得理性，如连续5次刷新深圳楼面价的尖岗山，其A122-0357地块却在12月因拍卖价过高、成交条件过于苛刻遭遇流拍。

政策的严格调控下，楼市降温不可避免，看似“凉凉”的深圳楼市，或许是刚需入市“上车”的好时机，2019年，抓住机会出手还是继续观望？或许这份报告会给你答案......

2018年深圳楼市大事记

• “三价合一”政策落地

3月28日下午，深圳市规划国土委发布消息称自3月28日起，深圳市正式执行“三价合一”，即统一网签价、银行评估价和实际成交价，将建立信息互通查询机制，规范购房融资，坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象，确保房地产市场平稳健康发展。

• 海洋新城出世

4月2日，深圳市城市设计促进中心发布了《深圳市海洋新城城市设计国际咨询正式公告》，发文指出，对于海洋新城，官方的定位是：“继前海之后深圳获得的又一个承载国家战略的稀缺性增量发展空间。”据了解，海洋新城（大空港半岛区）位于大空港规划区西北部，北起茅洲河口，东面与大空港新城启动区国际会展中心相邻，南侧紧邻宝安综合港区一期工程，西至交椅沙，规划面积约7.44平方公里。

• 深圳棚户区改造新政出台

5月17日，深圳市人民政府正式印发《关于加强棚户区改造工作的实施意见》。针对棚改的政策适用范围、安置补偿标准、实施模式、房屋征收、用地出让等核心问题作出明确规定。各区政府应当根据实际情况：1、按照套内建筑面积1 :1或不超过建筑面积1 :1.2的比例，确定辖区内老旧住宅区棚户区改造项目的产权调换标准；2、可奖励权利主体每套住房增购不超过10平方米的建筑面积，增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收，不超过被搬迁住房类似住房地产的市场价格。

• 2018城市建设与土地计划

5月23日，深圳规土委印发《深圳市2018年度城市建设与土地利用实施计划》。根据该计划，深圳市2018年度计划安排保障性安居工程用地、商品住房用地合计109公顷，城市更新计划供应建设用地246公顷，土地整备通过利益统筹盘活存量建设用地供应35公顷建设用地。

• 首次推行政府监管新房摇号选房

5月26日，海上世界双玺发布《海上世界双玺花园三期销售方案公示》，称将采取政府主管部门+公证处监督抽签的形式开盘，这也是深圳公开摇号的项目，6月又相继有华润城润府三期、万科蛇口公馆进行摇号选房，5月底至6月底连续三个项目的摇号选房，将购买新房的热情推到近两年的一个小高峰。政府监管下的公开摇号，也体现了政府对楼市监管力度的加大，保障了购房者的权益。

• 深圳启动二次房改

6月5日，深圳住建局发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》，该文件是继“1998年房改”后整整二十年，深圳住房体制迎来的“二次改革”，该制度改革计划将住房分为市场商品住房、政策性支持住房以及公共租赁住房三大类，占住房供应比例依次为40%、40%、20%。到2035年筹建住房170万套，约六成为人才房安居房公租房。

• 731新政发布 限售限离限企

7月31日，深圳市政府办公厅发布《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》指出，暂停企事业单位、社会组织等法人单位购买商品住房；个人购买商品住房的（不含人才住房、安居商品房）自取得不动产权利证书起三年内禁止转让个人、企事业单位或社会组织等法人单位购买的商务公寓，自取得不动产权利证书起5年内禁止转让出售；购房人离婚2年内申请商业贷款或公积金贷款，首付比例不低于 70%；若无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明首付比例不低于30%；若能提供离婚前家庭仅有1套住房证明的首付比例不低于50%。

• 光明“转正去新” 正式挂牌光明区

9月19日光明区正式揭牌成立。早在5月24日，广东省政府就已发布设立深圳市光明区的通知，去掉了一个“新”字，光明正式转正。此次“转正”，将深圳市宝安区的光明街道、公明街道、新湖街道、凤凰街道、玉塘街道、马田街道划归光明区管辖，以光明街道、公明街道、新湖街道、凤凰街道、玉塘街道、马田街道的行政区域为光明区的行政区域，光明区人民政府驻光明街道广场路1号。

• 首套房贷利率下调

进入12月份，中国银行、北京银行已将首套房贷利率由基准上浮15%下调至基准利率上浮10%，花旗银行下调至基准利率上浮9%，包括交行、农行、招行在内的其他银行也在陆续跟进。首套房贷利率的下调将对深圳购房刚需族带来利好。

• 改革开放40周年 深汕合作区正式揭牌

12月16日上午10时许，深汕特别合作区正式揭牌！不少触觉灵敏的房企已经谋划进驻深汕特别合作区这方热土，深圳市振业房地产开发有限公司和绿地集团的一些住宅和写字楼项目已经动工，其中振业时代花园已经有多栋建筑封顶，深汕绿地中心的建筑高度超过200米。

土地市场

1、2014-2018年深圳居住用地成交情况

2018年深圳楼市虽“冷风劲吹”，但土地市场表现“给力”，迎来了近6年宅地市场的高峰。2018年深圳共9宗土地成交，相较2017年增加了7宗，创近6年新高，总建筑面积相较2017年增加了36.57万㎡，环比上涨152.88%，总成交金额为94.52亿，环比上涨438.27%。

2、2018年深圳居住用地成交情况

纵观2018年深圳土地市场，深圳政府在2月就集中出让4宗宅地，而后在9月方再次推出2宗宅地，土地位置分别在大鹏和龙华，11月土拍渐入高潮，共出让3宗宅地。12月，宝安西乡铁岗片区的尖岗山A122-0357地块遭遇流拍，而此前尖岗山已连续5次刷新深圳楼面价，据悉，该地块出让条件非常严格，只适合建低密度豪宅项目，再加上宅地公寓70年自持、3年限售以及政府要求的人才房配置，让开发商们望而却步。

全年来看共有9宗宅地成交，多宗地为70年支持租赁地块，其中深圳市人才安居集团拿下5宗地，超过半数。而今年中海地产竞得的坪山区土地虽然条件也较为苛刻，5年限售且配置人才住房面积，但也吸引了24家房企竞拍，可见开发商们对于深圳东部市场的展望。2018年楼面价的宅地为深圳融棋投资拿下的光明A621-0044地块，25901元/㎡。

供应与销售

1、2014-2018年深圳一手住宅供销情况

据乐有家研究中心数据显示，2018年深圳全年预售面积有所回暖，环比上涨11.13%，但相比2015年，依然有45.83%的“缩水”；2018全年销售面积为292.45万㎡，相比2017年有小幅上涨，环比上涨12.79%；年末库存面积方面，自2014年迎来一波小高峰后，已连续3年处于下跌态势，2018年年末库存面积为346.47万㎡，微幅上涨2.33%。

2、2018年深圳一手住宅月度预售情况

2018年以来深圳一手住宅预售情况“表现平平”，全年仅5月、10月和11月预售突破4000套，11月迎来入市高峰，达到9468套。而2018年深圳一手住宅共35796套预售，有52%来自宝安，32%来自龙岗，南山区一手住宅预售占比也达到了9%。

整体来看，一方面，2018年深圳新增一手住宅35796套，相比2017年的33964套增加1832套，环比上涨5.4%，另一方面，2018年60-90㎡的户型入市较多，占比高达50%，其次为90-144㎡的户型，占比也达到41%。

3、2018年深圳一手月度去化走势

一线城市常由于土地稀缺导致住房供需失衡，截至12月底，深圳一手住宅年末存量为346.47万㎡，去化周期12.7个月，尚处于健康水平。整体来看，相比2017年，深圳2018年月度去化周期有明显缩短，平均缩短约4个月。

回望2018年，“三价合一”政策过后紧接着731新政，严格的政策调控让深圳投资客大幅减少，不少刚需人群也将目光转向新房市场，加之许多房企入市较晚，在11月新房预售才突破9000套，导致731新政过后，深圳2018年月度去化周期缩短在10个月以内，8月更是跌至近2年谷。

一手住宅

1、2014-2018年深圳一手住宅成交走势

2017年深圳一手住宅成交量跌至近5年低谷后，2018年深圳一手楼市有所回暖，全年成交29396套，成交均价方面，由于政策的严格调控，深圳一手住宅成交均价近5年来首次出现下跌，2018年成交均价为54102元/㎡，环比下跌0.63%，深圳一手住宅套均价格连续3年下跌，2018年已降低至538万元/套。

2、2014-208年深圳一手住宅套均走势

3、2018年深圳一手住宅月度成交走势

据乐有家研究中心数据显示，深圳一手住宅成交均价自2016年颁布“104”政策后便一路下跌，至2018年7月才有所回暖，而731新政的出台又及时地扼住了价格上升的苗头，到2018年12月，深圳一手住宅成交均价已跌至54060元/㎡，同比下跌0.36%，全年跌了180元/㎡。

成交量方面，2018年深圳一手住宅成交高峰出现在8月。今年深圳楼市的“金九银十”并未显现，731新政的3年限售有效抑制了投资客进入新房市场，“金九”仅成交2248套，环比下跌39.05%，同比下跌17.60%。

全年情况综合来看，一方面，深圳楼市整体在2018年下半年有显著降温，购房者观望氛围较为浓厚；另一方面，在政策调控下，某些新盘价格低于周边二手房，加之深圳不少新盘年底冲量给出优惠折扣，品质好的楼盘（如华润城、双玺）开盘当天近乎售罄。可见深圳不缺购买力，缺的是品质好、性价比高的好盘。

4、2018年深圳各区一手住宅成交地图

据乐有家研究中心数据显示，福田一手住宅成交均价已由2017年的8.7万元/㎡上涨至2018年的9.4万元/㎡，领跑全市，环比上涨7.3%，成交589套，环比下跌15.1%。成交量方面，盐田一手住宅成交量为230套，相比2017年的20套，环比上涨超1000%。全市成交量的区域为龙岗，2018年成交13856套，环比上涨19.5%。

二手住宅

1、2014-2018年深圳二手住宅成交走势

从近五年二手住宅成交量价来看，房价呈不断上涨的态势，过户量自2015年达到顶峰后，接下来几年都不断下降。深圳楼市起伏和政策都密切相关，2015年，深圳出台3.30新政，刺激房价上涨，过户近13万套二手住宅，成交均价上涨到43537元/㎡，涨幅高达44%。

经过2016年，3.25新政、10.4新政的调控，深圳市场开始回归理性。从数据可以看出，2016年深圳二手住宅过户量环比下跌25%，房价上涨速度减缓，环比2015年上涨21%。

2018年，为落实中央“房住不炒”政策的深圳，出台了三价合一政策和7.31新政。号称“史上最严”的731新政出台，对离婚炒房、商务公寓炒房、企业摇号购房等投机行为进行了针对性打击，据乐有家研究中心数据显示，2018年深圳二手住宅过户64627套，相比2017年有1.65%的微幅上涨，成交均价55007元/㎡，小幅上涨3.28%。

2、2014-2018年深圳二手住宅套均走势

套均总价方面，深圳二手套均总价在2016年后整体都比一手套均总价低，2018年深圳二手住宅套均总价458万元/套，一手套均总价为533万元/套，平均每套便宜75万元。

3、2014-2018年深圳一二手住宅成交占比走势

近年来，深圳土地供应稀缺，新房入市较少，一二手住宅成交占比从2014年接近五五开的成交趋势，到2018年二手住宅占比高达69%，深圳早已从增量房进入存量房时代。其实相对于新房来说，庞大的存量房市场能让购房者有更多元的比较和选择，且下半年以来，不少投机炒房客受到政策打压退出市场，二手房的议价空间也更大。

4、2018年深圳二手住宅月度成交走势

回望过去12个月，深圳二手住宅成交均价稳定在5.5万元/㎡上下，环比2017年有3.28%的涨幅，具体来看，731新政前全市成交均价约为5.6万元/㎡，731新政后跌至5.4万元/㎡，下跌了4%。且在新政后，有包括前海、布吉、黄贝岭等在内的超35个片区二手住宅成交均价呈下跌趋势，下跌范围在1%—10%不等，其中宝安的新安片区下跌幅度，新政前后环比下跌10%。

过户量方面，数据显示深圳二手楼市在8月迎来高峰，此后9-12月的过户量下滑明显。其实由于过户数据有1-2个月的滞后性，9月、10月过户量的显著下跌才真正反映出731新政的威力，新政后的首月，市场观望情绪就已非常浓厚。

再来看传统的“金九银十”期间，二手房过户量更是大打折扣，9月、10月均未突破5000套，连续4个月成交量保持在4000套左右，该数据已跌至近几年深圳二手楼市的谷。

市场观望氛围浓厚，楼市逐渐降温，很大程度上源于2018年731新政对限购限贷限企政策的再度收紧，而近年“深中通道”等交通利好、深圳房价的高企等因素也致使部分购房需求流入中山、惠州、东莞等临深市场。

5、2018年深圳各区二手住宅成交地图

2018年，除龙岗外，全市各区过户量均呈上涨趋势，龙岗二手住宅过户14821套，环比下跌6.9%，但仍位列全市。再来看各区二手住宅成交均价情况，南山成交均价，为7.9万元/㎡，环比上涨3.2%，其次为福田的7.1万元/㎡，环比上涨3.4%。

6、2018年深圳二手住宅楼盘热销榜

根据深圳国土局数据显示，2018年深圳二手住宅楼盘成交前两名均来自龙岗布吉片区，名为龙珠花园，全年成交均价3.62万元/㎡，当前挂牌均价为3.63万元/㎡，成交量第二名为丽湖花园，全年成交均价3.43万元/㎡，当前挂牌均价3.67万元/㎡。第三名是来自福田区华强南片区的御景华城花园，全年成交均价5.80万元/㎡，当前挂牌均价为6.15万元/㎡。

从乐有家研究中心盘点的热销前十的楼盘数据来看，10个热销楼盘中就有7个楼盘成交单价低于4万元/㎡，且上榜楼盘多来自龙岗区。2018年上半年龙岗“三馆一城”正式开馆让龙岗“火”了一把，“十三五规划”中又搭上“东进战略”快车，近年来无论是文体配套、交通规划、还是医疗教育，都得到了跨越式的发展，龙岗区楼盘成交“火热”也“不足为奇”了。

乐有家研究中心还对南山、福田、罗湖、宝安、龙岗、光明和龙华七大行政区进行了热门楼盘盘点。数据显示，南山区2018年成交的楼盘为西丽片区的桃源村，福田为华强片区的御景华城花园，罗湖为泥岗片区的旭飞华天苑，宝安为松岗片区的中海西岸华府，龙岗为布吉片区的龙珠花园，光明为光明片区的盛迪嘉光明壹号花园，龙华为观澜片区的金地塞拉维花园。

在各区二手住宅楼盘热销榜中，不难看出，单价低、好学位的小区深受购房者喜爱，例如罗湖东门片区的东门168，虽挂牌单价在7万元/㎡上下，但因其以小户型居多，总价300万以内就能“上车”，且还属于深圳市螺岭外国语实验学校（小学部）以及深圳罗湖中学的两所省级公办学区范围，极受购房者青睐。

南山区二手住宅楼盘热销榜

福田区二手住宅楼盘热销榜

罗湖区二手住宅楼盘热销榜

宝安区二手住宅楼盘热销榜

龙岗区二手住宅楼盘热销榜

光明区二手住宅楼盘热销榜

龙华区二手住宅楼盘热销榜

二手住宅趣味数据

1、2018年深圳楼市片区涨跌情况分析

据乐有家研究中心数据显示，2018年对比2017年，深圳二手住宅成交均价整体呈现上涨趋势，其中宝安、福田、光明、龙华、南山、龙岗、坪山、盐田的所有统计片区均有不同幅度上涨，仅罗湖的人民南片区有小幅下跌。

深圳各大片区中，宝安中心片区（上涨0.92万元/㎡）和翠竹片区（上涨0.99万元/㎡）涨幅并列，同比上涨17%。车公庙片区成交均价上涨1.45万元/㎡，涨幅约16%，位列第二。福田中心区（上涨1.06万元/㎡）和后海片区（上涨1.48万元/㎡）涨幅并列第三，同比上涨15%。

2、731新政的出台，对深圳楼市影响到底有多大？

虽然2018年对比2017年，房价整体呈上涨趋势，然而731新政的出台，也被很多人看作深圳楼市的“杀手锏”。

乐有家研究中心数据显示，新政后，深圳大部分片区二手住宅成交均价都有不同幅度下跌，仅龙岗区有较多片区呈现小幅增长。其余各行政区中，宝安、福田、罗湖和南山二手住宅成交均价下跌片区较多。各片区中，福田区农科中心片区逆势上涨，涨幅位列，同比上涨1.24万元/㎡，涨幅约13%，宝安区新安片区跌幅，同比下跌0.57万元/㎡，跌幅约10%。

同时，乐有家研究中心数据显示，受新政影响较大区域，多为地段好，交通便捷，且前期房价涨速较快的区域。而新政后成交价依然有小幅上涨的区域，如莲塘、八卦岭、草埔等，多为地理位置相对较好，且价格一直相对较低的区域。综合2018年和2017年房价对比，以及新政前后房价对比，不难发现，看似“凉凉”的深圳楼市，实则跌回一年前房价，正是刚需入市的好时机。

3、2018年深圳二手住宅热门成交片区

据乐有家研究中心数据显示，2018年深圳热门成交片区分别为布吉、龙岗中心城、黄贝岭、皇岗和西乡。其中，布吉片区过户2336套，排名，成交均价4.01万元/㎡；龙岗中心城片区，过户1776套，排名第二，成交均价4.04万元/㎡；黄贝岭片区过户1095套，排名第三，成交均价5.18万元/㎡。皇岗和西乡分别位列第四第五，过户量都位于1000套以上。而布吉和龙岗中心城常年都为热门成交片区。

4、2018年深圳二手住宅成交户型、面积、总价、单价占比分析

乐有家市场研究中心从成交单价、总价、户型、面积4个维度对2018年深圳二手住宅成交量情况进行了分析。分析表明，两房的房型是深圳购房者的最爱，其次是三房，购买一房的人群占比有小幅增加，占比从2017年的19%上升到了2018年的20%；与此同时，可以发现60-90㎡的房子为更多购房者选择，占比高达46%。

成交总价和成交单价方面，成交总价在500万以上的房屋成交占比，单价5-7万元受到购房者的青睐。

5、2018年深圳二手住宅购房者置业分析

在北上广深这样的一线城市，有些中心城区的房价可能已破10万，面对房价高企，绝大部分的人都选择贷款买房。在深圳，有89%的人选择贷款买房，其中选择商业贷款的购房者，占比达到70%，其次是组合贷款，而由于公积金贷款额度相对不算太高，家庭只能贷款90万，个人只能贷款50万，无法满足大部分购房需求，因此仅有2%的购房者选择公积金贷款。

据乐有家研究中心数据显示，当前刚需买房仍是主流，占比高达73%，改善型置业占比达到18%；经过“三价合一”政策和731新政的政策调控后，深圳投资客已明显减少，2017年投资客占比为14%，而2018年已下降到9%。

6、2018年深圳二手住宅购房者婚姻状况

据乐有家研究中心数据显示，深圳二手住宅购房者中，已婚购房者占比仍占大头，但未婚（含离异）购房者的比例已从2016年的11%，上涨至2018年的23%，越来越多的人选择在婚前置业。

7、2018年深圳二手住宅购房者年龄段占比

从年龄结构来看，80后仍是购房中坚力量，而随着90后逐步踏入社会，也开始迎来安家置业的人生大事，据乐有家研究中心数据显示，90后购房群体已赶超70后，占比达到18.2%，70购房群体逐步退出，这一年，的00后已满18岁，数据显示有0.1%的00后加入购房队列。

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