前言
纵观近5年中山楼市，历经了2015年、2016年的火热，2017年在限购限贷政策下巨大起伏，而2018年中山楼市逐渐回归“稳”。
根据乐有家研究中心监测，2018年中山新增预售764万套，环比上涨48.6%。库存从年初的7万套一路上涨，突破9万套。10月开始，随着网签的加快，中山的库存一路走低，2018年中山市一手住宅库存80182套，去化周期也逐渐回归合理。2018年中山一手住宅网签65088套，环比上涨214%。虽然较去年涨幅较大，但纵观2014年以来的网签套数，其实是回归常态。
与此同时，土地市场也不似去年火热。根据乐有家研究中心监测，2018年中山共成交13宗商住土地，成交土地面积47.98万㎡，环比下跌40%。虽然面积有所下降，但楼面地价却上涨至6112元/㎡，环比上涨10%，溢价率为18%。
2018年中山可谓是机遇与危机并行，虽然房贷利率连续上浮，但也有深中通道开始动工、港珠澳大桥开通等交通发展；在政策上，拥有公积金新政、入户门槛放宽等各种利好与新房实行商品房现售等支持。作为粤港澳大湾区区位中心的中山，未来必将潜藏着许多机遇。
一、2018年中山楼市大事记
1、深化非户籍人口城市落户制度
1月29日，中山市政府办公室发布《中山市推动非户籍人口在城市落户实施方案》，提出要深化户籍改革制度，加速破除城乡区域间户籍迁移壁垒，加快完善财政、土地、社保、教育等配套政策。《方案》调整合法稳定居住就业政策，保障进城落户人员子女平等享受教育权利，提高城市吸引力。
2、开发商需公开承诺不拒绝公积金贷款
3月15日，中山市住建局发出《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》，并要求房地产开发企业在楼盘销售现场显著位置公示书面承诺书，不得限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款，明确告知购房人有选择住房公积金贷款的权利。
3、深中通道4月底开工
4月18日，广东省交通集团发布消息，深中通道桥梁工程施工承包合同已签订，于4月底逐步开展临建设施施工，9月1日正式开始工程桩基施工。这也标志着深中通道项目桥梁工程进入实质开工阶段。
4、实行公积金阶梯式租房提取政策
5月1日起，中山市公积金管理中心对在中山市内无房产的职工家庭实行阶梯式租房提取政策。旨在加大对缴存职工租房需求的支持力度，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。按照新政，中山有超十万人可全额提取。
5、中山首现现房销售要求
5月23日，位于翠亨新区起步区马安村一地块在中山市公共资源交易中心挂牌出让，该地块要求“商品房现售”。这是中山挂牌出让土地首次要求“现房销售”，意味着中山商品房销售模式或将由预售改为现售。10月中山新推商住地，全部要求采用现售开发模式。
6. 万科拍得中山2018年“地王”
6月27日，经过长达7的252轮报价，翠亨新区马鞍岛117亩商住地块以总价14.04亿元和1.84万平方人才房配建面积成交，折合楼面价13786.85元/平方（因土地拍卖限价6000元/㎡，此为剔除人才房后的实际楼面价），刷新了中山楼面地价纪录，未来在该地块上打造的项目售价或超过3万元/平方。
7、中山使用公积金购房不限面积不限价格，贷款首付2成。
8月7日，中山市住房公积金管理中心发布了《中山市住房公积金个人住房贷款实施细则》（修订），于8月开始实施。规定：在中山使用公积金贷款取消面积与价格的限制，不再限价、限面积。使用公积金贷款一套房或二套房，首付均为2成，两人可贷款80万元。并且只要符合中山购房条件，符合中山公积金贷款申请条件的购房者，均可以申请公积金贷款。
8、中山积分入学新规，房产积分由150降100分。
9月7日，中山市流管办官网发布了《关于公开征求中山是流动人员制管理相关文件修订意见的公告》。规定：连续缴纳中山社保三个月为必须条件，30分可申请积分入学，100分可申请住房补贴，房产积分由150分降至100分。
二、土地市场
1、2014-2018年商住用地出让情况
相比2017年火热的土地市场，2018年中山土地市场回归冷静。据乐有家研究中心监测，2018年中山共出让住宅和商业用地共13宗，成交土地面积48万㎡，环比下跌40%；总建筑面积为137万㎡，环比下跌36%；成交总金额为83亿元，环比下跌29%；平均楼面价为6112元/㎡，环比上涨10%，溢价率18%。
2、2018年商住用地出让情况
2018年，中山的“地王”被万科收入囊中，成交总价超14亿元。此外，中山入驻了两家新晋开发商，分别是深圳颐盛和厦门禹洲宏图地产。其中深圳颐盛更是一举拿下了西区、东区、石岐区、南头镇共4块地。
从各镇区出让的土地来看，无论是成交金额还是面积，火炬开发区均蝉联，出让总金额35.82亿元，占全市总金额的近四分之一。此外，东区和西区共出让3宗地，土地面积仅10万㎡，占比仅12%。可以看出中心城区土地储备越发稀缺。
三、供应与销售
1、2014-2018年一手住宅供应情况
根据乐有家研究中心监测，2018中山的住宅新增预售面积为764万㎡，环比上涨48.6%，恢复至2015年的水平。从近5年来看，2013-2016年，新增预售持续上涨，到2017年新增预售面积大幅下滑至514万㎡，2018年又开始回升。
2、2018年一手住宅月度去化走势
中山去化周期上半年与下半年的走势可谓是截然不同。实际上中山一手成交、库存一直属于较为正常、健康的水平。但因为1-6月一手住宅的网签速度较慢，加上新增住宅供应较多，因此去化周期仅小幅下降，但均维持在40个月以上的高位。从7月开始，因为网签速度加快，去化周期大幅度降低，到12月，去化周期已经降至9个月，恢复至正常水平。
四、一手住宅
1、2014-2018年一手住宅网签走势
根据乐有家研究中心监控，2018年中山一手住宅网签65088套，环比上涨154%。但是因为网签速度和价格都具有一定滞后性，因此2018年的实际成交的一手住宅量价可能会有些出入。
2、2018年中山各镇区一手住宅网签地图
从各个镇区的网签量来看，网签前五名分别是三乡镇、火炬开发区、西区、南朗镇和石岐区。
从网签备案价来看，东区以20050元/㎡排名；坦洲镇第二，备案均价为18247元/㎡；而火炬开发区则以18178元/㎡的价格排名第三。此外，备案均价的是阜沙镇，为9301元/㎡。
3、2018年中山一手住宅成交热门楼盘10
从开发商来看，雅居乐作为中山的老牌开发商，在成交量前10的楼盘中占据了3个名额。从地区来看，热销楼盘集中在城区和“泛城区”，其中南朗镇和西区都有两个热销楼盘。
五、二手住宅
1、2014-2018年深圳、中山二手住宅套均总价
2018年中山二手住宅套均总价为117万元/套，环比上涨了15%，涨幅较去年小。深圳与中山套均比例从4.5下降为3.9，也就是说，2018年在深圳购买一套房的价格可以在中山购买3.9套房。
2、2018年中山1-8月月度成交量价走势
2018中山二手住宅成交量价都比较稳定，除了2-3月有一个低谷之外，其余涨跌幅度不大。1-8月的成交价格基本上维持在12000元/㎡上下。
3、2018年中山各镇区成交价地图
从各镇区的成交价格来看，2018年东区的成交价稳居，其次是南区，排名第三的是“富豪区”五桂山镇。二手住宅成交价破万的镇区共有11个，相比去年多了6个，占全市近一半的比列。全市的成交均价也跨入了万元门槛，可见中山全市大部分的二手住宅价格已经超过1万元/平方米。
从中山市成交价格环比涨幅来看，2018年全市涨幅为21.10%。涨幅较高的是黄圃镇、古镇镇、横栏镇、板芙镇等非市区的镇区，而中心城区经历了2016-2017年的一轮快速增长后，逐渐放慢了脚步。
4、2018年中山二手住宅成交热门楼盘10
2018年中山成交的热门楼盘全部集中在城区和“泛城区”，其中沙溪镇，占得3个名额，其次是南区，有两个楼盘都在进入了排名前三。
5、2018年中山城区总价低于60万的二手热门楼盘盘点
虽然市区内成交均价超过1万元/㎡，但是因为单价跨度大，还是许多总价低于60万元的优质楼盘。其中开发区、西区、沙溪镇的比较多。
六、成交画像
1、2018年购房者更爱买中山什么样的房
乐有家数据显示，2018年成交单价主要在集中在1-1.5万元/㎡的区间内，占比过半。其次是1.5-2万元/㎡，占比28%。从成交总价来看，分布比较分散，占比的是100-150万元的房子，占比36%。其次是50-100万元的房子，占比33%，大于150万元的房子占比23%。
从成交的面积和户型来看，2018年3房是中山购房者喜爱的户型，成交面积集中在90-144㎡，均占比过半。
2、2018年哪里的人更爱买中山房？
2018年中山投资热度有所降低，占比从2017年的33%减少为22%。但是刚需占比有所增加，从2017年的55%增加至65%。改善住房则较稳定，2018年占比为13%，相比2017年仅增加了1%。
从购房者来源来看，中山市本地购房者大幅增加，从51%上涨到77%。除中山外，外来客购房者占比排名前四的城市分别是深圳、广州、珠海、佛山。
3、2018年什么年龄段的人买房更多？
从购房者的婚姻状况来看，中山购房者已婚与未婚是比例大致为3:1，可见婚前购房的人数还是比较少的。
从购房者的年龄来看，购房主力军在30-40岁，占比44%，其次是18-30岁的人群，占比33%，40-50岁的购房者占比17%，此外也有6%的未成年人购房者和50岁以上的购房者。
七、住宅租赁
1、2016-2018年中山住宅租金走势
2018年中山全市租金成交价为21.9元/㎡/月，环比涨幅12.4%，从涨幅来看虽然超过10%，但因为中山租金价格本就较低，实质上每年月均租金只上涨了2元/㎡，并不算高。
2、2018年中山住宅租金地图
根据乐有家研究中心监测，2018年中山住宅平均租金为21.9元/㎡，环比上涨12.4%。从各个镇区的租金成交均价来看，东区的租金，达到26.39元/㎡；古镇镇因为灯具店铺的“五面墙”特点带动了住宅的租金价格，租金价格为26.22元/㎡。此外南区、石岐区、五桂山镇都超过了23元/㎡。
从各镇区的涨幅来看，西区、南朗镇、港口镇等城区和“泛城区”涨幅较大，远离城区的各镇总体涨幅较小。
4、2018年中山不同房型的租金价格
虽然中山的整体租金价格不高，可是一房的租金成交均价达到了27.81元/㎡，超出均价26.3%，2房户型的租金与整体租金几乎持平，3房、4房及以上价格只有20元/㎡出头了。
免责声明：以上信息和数据更新于2018年12月31日，因时间、市场、政策等都会发生变化，以上信息仅供参考，不作为交易依据使用。
乐有家研究中心2019-01-14 15:44:18
