文｜张茂荣 信荣（）房地产律师团队首席律师
践行社会责任，一年之内促使兴业、光大、中行三家银行整改资金监管协议，推荐阅读：1、《逼死买家：二手房贷慎选XX银行！》；2、《“逼死买家”下文：律师建议，银监局核查，两银行整改！》；3、《某行：业主违约，无限期冻结买家千万资金，“逼疯买家”！》；4、《中行：无限期冻结监管资金，拒不按委托人意愿放款，牛逼底气来自哪里？》。
霸王中行
如下图第七、八条，深圳中行旧版《监管协议》（非按揭版）监管期限双倍于其他银行，一旦涉诉无限期冻结客户资金，拒不认可买卖双方合意缩短监管期限、废止霸王条款约定，侵害包括委托人在内所有购房消费者合法权益，以监管之名行吸收存款之实......如今，在笔者呼吁、市银监局核查、市消委会监督下终于整改！
事件回顾
涉案房屋为双拼房，2018年7月29日签约，成交价1998万元（每套999万元），其中一套按揭（简称A套），一套非按揭一次性付款（简称B套），A套首期款524万元及B套购房款964万元，合计1488万元监管于中国银行深圳南油支行。
中行《二手房交易资金委托监管协议》（非按揭版）第八条涉诉条款规定：丙方（中行）监管期限的起始日起180天内，如果甲乙双方（买卖双方）任何一方告知丙方甲乙双方已就上述房地产交易产生争议并出示起诉状/仲裁申请书及司法机关受案通知书原件的，则丙方暂不处理监管资金，待司法机关作出裁决后处理......
后因卖方房屋先后存在多达六七轮查封，并迟迟不能解封，导致交易无法进行。
2018年11月8日买方委托笔者给卖方发送《解约通知函》，依法解除了双方之间的买卖合同，并要求其返还定金，按合同约定支付成交价20%共计396万违约金。
然因180天监管期限尚未届满，中行不同意退款，又鉴于非按揭版监管协议第八条的存在，买方担心起诉后964万元被无限期冻结，不敢贸然起诉，而卖方亦深知买家该软肋，开出只有免除其违约责任才同意配合解除资金监管的条件。
由此导致买方十分被动：卖方违约不能追责，巨额资金被冻结，无法购买其他房屋，错失购房时机...
强势中行
无奈，2018年11月26日买方与卖方达成继续交易的《补充协议》，约定废止非按揭版资金监管协议第八条涉诉条款并缩短监管期限，2018年12月4 日笔者代理买方致函中行，要求按照买卖双方《补充协议》执行。
2018年12月10日中行委托律师强势回函，无视《合同法》关于受托人应当按照委托人的指示处理委托事务之规定，认为买卖双方《补充协议》于己无效，未经其同意《补充协议》不能变更资金监管协议！
无奈，买方放弃解约索赔，被迫接受卖方多次延期要求，历经曲折，最终完成过户成交。
银监局核查
鉴于中行的专横跋扈，就中行资金监管协议180天超长期限及非按揭版监管协议第八条涉诉格式条款侵害消费者权益事宜，为践行社会责任，防止更多人踩雷，笔者先后向深圳市消费者委员会、深圳市银监局提出反映。
2019年1月15日，深圳市银监局书面回复笔者银行已整改，可以缩短监管期限，但不确认非按揭版第八条违法事实：
1、期限问题：中行已于2018年11月20日下发《关于二手楼交易资金委托监管业务的风险提示》，要求各管辖分、支行“严格履行告知义务。买卖双方签署资金监管协议时，须重点提示客户：监管期限最长可约定180天，建议选择90天，买卖双方可根据自身需要，协商一致后约定监管期限。认真查阅协议条款，了解自己的权利和义务，确认无误后再行签署”；
2、涉诉问题：非按揭版资金监管协议第八条买卖双方均在该协议签字，并加盖手印确认，暂未发现该条款存在违反金融监管法律法规的情况。
消委会回复
近日，深圳市消费者委员会来电回复，中行已就非按揭版《二手房交易资金委托监管协议》涉诉条款做出修改，好中介黄姐（公众号“黄姐深圳买房咨询”）发来客户所签新版协议也显示，新版非按揭资金监管协议已将旧版第八条买卖双方不可修改的涉诉条款移至第十九条作为可选可不选条款。
然而，需要提醒买方注意的是，新版协议第十条第二款依然保留了旧版第十二条第二款霸王条款，即：监管期间监管资金被部分冻结的（含卖方申请），未冻结部分即便监管期满，未经卖方同意也将无限期冻结无法退款，直至案件终结！
新版协议
从新版合同全文看，虽然中行将涉诉无限期冻结条款修改为备选条款，但是与其他银行无此条款相比，仍然增加了买方的注意义务（稍不留神被代理人勾选则后患无穷，应当予以删除），同时监管期内一旦遭遇冻结未经卖方同意余款无限期冻结，监管期满必须中行五个工作日内查档确认后方可按约定放款（本质已突破监管期限监管）条款的存在，仍旧对买方具有极大的隐患，建议购房者慎选该行办理非按揭监管业务。
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张茂荣律师团队2019-03-30 10:38:26
