一、月度市场综评

1、二手住宅量涨价企稳，市场活跃度上升，4551套过户量为近半年峰值。

2、新房市场延续年底温热状态，成交同比环比大涨，价格微跌至54005元/㎡。

3、租赁市场进入旺季，租单量大幅增加，南山罗湖租赁热点区域租金上涨。

二、关键数据

1、3月二手住宅成交4551套，环比上涨127.89%，同比下跌19.05%。

2、3月二手住宅成交37.07万㎡，环比上涨120.37%，同比下跌19.68%。

3、3月二手住宅成交均价53947元/㎡，环比上涨1.26%，同比下跌2.30%。

4、3月新房住宅成交3088套，环比上涨141.44%，同比上涨52.19%。

5、3月新房住宅成交30.46万㎡，环比上涨138.84%，同比上涨49.27%。

6、3月新房住宅成交均价54005元/㎡，环比下跌0.42%，同比下跌0.33%。

7、3月新房住宅批售5054套，环比上涨2788.00%，同比上涨2804.60%。

8、3月新房住宅批售36.01万㎡，环比上涨2168.74%，同比上涨1554.54%。

9、3月租金79.91元/㎡，环比上涨9.79%，同比上涨6.97%。

三、详细干货版目录

1、二手住宅市场综述

2、新房住宅市场综述

3、二手新房住宅市场对比

4、新增预售项目

5、租赁市场分析

1、二手住宅市场综述

（1）成交量分析

2019年3月，Q房网数据研究中心监控显示：深圳全市二手住宅共成交4551套，环比上涨127.89%，同比下跌19.05%;成交面积37.07万㎡，环比上涨120.37%，同比下跌19.68%；成交均价53947元/㎡，环比上涨1.26%，同比下跌2.30%，整体量价齐涨。

3月前两周，全市二手住宅日过户量少有过200套；后半月起，年后成交的数据逐步进入过户阶段，日度量值站稳200套甚至或有过300套，全月4551套的量值是六个月以来的成交峰值，将近半年来二手相对低迷的成交从谷底拉升，市场信心明显恢复。月度量值上升势头值得关注，但与去年同期5622套相比仍有一定差距，也略低于去年均值5386套。然而不可否认的是，在市场稳定为上的大环境下，政策紧缩的影响已渐行渐远。另外，时效性较过户量提前的网签单量显示，全市二手住宅签单量仍处于上升状态，后续过户数据有望维持现阶段良好水平，追赶上均值指日可待。

细分到深圳各个区域表现如下：在3月二手住宅成交中，龙岗区以1043套的成交总量继续位列全市首位，占全市成交总量的23%；其次是宝安区成交941套，占全市成交总量的21%；再次福田区成交903套，占全市成交总量的20%；罗湖区成交777套，占全市成交总量的17%；南山区成交752套，占全市成交总量的17%；盐田区成交135套，占全市成交总量的3%。从环比情况看，六大行政区环比齐涨，盐田区涨幅，达1.9倍，其他五个区域环比增长在1.2倍左右。

（2）成交价格分析

价格方面，3月均价在微跌3个月后止跌企稳，接近新房住宅均价，同样进入5.4万元/㎡区间。同比方面仍然表现为下跌，即是二手均价已连续四个月低于去年同期水平，从跌幅看，已一步收窄。就交易规律而言，量在价前，目前市场成交量尚未达到触发价格变动的阶段，交易双方仍处于势均力敌的博弈状态，且当前政策层面也不允许市场、尤其是价格出现大起大落。随着二手交易重回活跃，价格也将随行就市，在合理区间稳步前行。

从各区域成交均价来看，三大梯队成员不变，其中梯队的南山区“8字头”，福田区近“7字头”；第二梯队，宝安、罗湖“5字头”；第三梯队，盐田和龙岗近“4字头”。环比方面，六个区域中宝安、罗湖、龙岗和盐田四区下跌，盐田区跌幅较大，近两成；南山和福田两区有所上涨，涨幅在一成以内。

（3）成交结构分析

①成交面积段分析

从成交面积区间结构图看，3月份占比的面积段依然是50-90㎡户型，成交占比53.02%，较上月下降0.52个百分点；占比第二高为50㎡以下户型，成交占比22.10%，较2月减少2.68个百分点。从3月成交数据来看，144㎡以上和90㎡以下户型占比均有回落，90-144㎡改善户型占比有一定幅度增长，涨幅为4.73个百分点。

②成交单价段分析

从成交单价区间结构图看， 4-5万单价区间成为近两月成交主流，3月占比27.67%，较上个月下降0.65个百分点；其次是6万以上单价区间，占比25.81%，较上月下降1.18个百分点。3月份，整体单价段环比增长基本集中在5-6万单价段，占比增长5.40个百分点，达20.89%，和改善型面积段占比上升也相对契合，是比较符合改善型面积段价位。

③成交总价段分析

从成交总价区间结构图看，3月市场份额的部分为200-300万总价产品，占比26.93%，较上月上升4.80个百分点，也是月度占比变化总价段。其次是300-400万总价产品，占比23.68%，较2月下降1.99个百分点。从近两年来看，200-400万总价段是深圳成交的主流，占比保持在五成左右。

2、新房住宅市场综述

2019年3月，Q房网数据研究中心监控显示：深圳全市新房住宅共成交3088套，环比上涨141.44%，同比上涨52.19%；成交面积30.46万㎡，环比上涨138.84%，同比上涨49.27%；成交均价54005元/㎡，环比下跌0.42%，同比下跌0.33%，整体量涨价稳。

3月市场延续了上年底的热度，在供应充足，利息成本下降等多因素作用下，月度成交量明显拔高，超越去年均值2450套。观察日度备案数据可发现，3月最后一周，新房备案速度明显有所调整，由百余套降至50套左右，3088套可看作是急刹调整后的量值，后续市场供应及热点如能持续，新房成交仍有想象空间。

3月份，深圳主力项目包括万科星城、万科瑧山府、华强城、龙光玖龙台、华润城、深国际万科和风轩、卓越弥敦道等，排名10中的高价项目包括万科瑧山府、华润城等。

价格方面，前两个月微幅上调后，3月重回下跌走势，本月降幅227元/㎡，均价高度稳定在5.4万元/㎡。与2016年10月份开始回落的55611元/㎡相比，累计下跌1606元/㎡，累计跌幅2.89%。从月末备案速度的调整可以窥见，新房住宅均价仍将持续地稳定在这一区间水平。

细分到深圳各个区域表现如下：在3月新房住宅成交中，宝安区为成交区，全区共成交1722套，占全市成交总量的56%，主力成交项目包括万科星城、华强城、龙光玖龙台、天汇城、深国际万科和风轩等。其次是龙岗区，共成交848套，占全市成交总量的27%，主力成交项目包括卓越弥敦道、凤凰公馆、大族云峰、麓园、奥园翡翠东湾等。福田区成交200套，占全市成交总量的6%，位列第三，主力成交项目为万科瑧山府、中洲湾、深物业金领等。南山区成交163套，盐田区成交98套，罗湖区成交57套。从环比变化来看，六大行政区全面上涨，除南山区涨幅较小外，其他区域涨幅均在一倍以上，其中福田区涨幅，达3.5倍。

从各个区域的价格情况看，福田区月度内成交万科瑧山府159套，以 “9字头”继续保持新房价格榜首；其次是南山区，月度均价保持“8字头”；罗湖区“7字头”；宝安盐田近“5字头”，龙岗区“4字头”。与2月相比，六大行政区均价环比变化均不大，其中福田宝安两区小幅微跌，南山、罗湖、盐田和龙岗四区微幅上涨，涨跌幅均在五个百分点内。

3、二手新房住宅市场对比

2019年3月，Q房网数据研究中心监控显示：全市住宅共成交7639套，环比上涨133.18%，同比微跌0.16%；成交面积67.53万㎡，环比上涨128.33%，同比上涨1.46%，新房二手住宅成交套数比为0.68。在新房、二手房齐齐上涨情况下，全市住宅成交总量上涨。阳春三月，深圳市场逐步走出731后的低迷状态，盘客和带看量均达近半年来的峰值，各方跃跃欲试，入市意愿提升，市场重回活跃。

4、新增预售项目

2019年3月，Q房网数据研究中心监控显示：全市有坪山富润·乐庭、世茂广场、华谊兄弟文化城、宝安汇裕名都花园（一期）、会展湾南岸广场（B区）、龙岗启迪协信科技园、桑泰龙樾府、龙华中森公园华府、前海华润金融中心二期等9个项目获新批预售，其中批售住宅类产品5054套，面积36.01万㎡，同比环比均大幅增长。2月低谷过后，3月市场供应迅速回归，当前全市新房住宅库存32989套，去化周期约13个月。

5、租赁市场分析

根据Q房网云房源大数据统计，3月份全市商品住宅租金为79.91元/㎡，环比上涨9.79%，同比上涨6.97%。春节后的3月，租赁市场进入年内个旺季，全月租单量大幅增长，租金惯例有所上涨。租赁市场持续活跃，南山、罗湖等租赁热点区域的租金上涨，是月度租金上涨的主要原因。

从各区域月度租金价格来看，南山区3月租金111.10元/㎡·月，排名，环比上涨5.10%；其次为福田区，108.12元/㎡·月，环比上涨2.92%；再次为罗湖区，108.10元/㎡·月，环比上涨28.43%；租金依然为龙岗区，48.45元/㎡·月，环比上涨2.81%。从环比变化来看，3月份六大区域租金水平全线上涨，其中罗湖和盐田两区租金水平涨幅明显。