前言
说起珠海楼市，被广泛使用的一个形容词就是“潜力大”。
但珠海楼市实际情况如何？各区发展房价和发展情况匹配度如何？哪个区房价比较“稳”？区域配套“配得上”房价吗？
本期珠海楼市报告，乐有家为您揭秘珠海三大主城区的楼市房价情况。
珠海区域划分
珠海中部有一块空缺，像是被中山“挖走”了一块，也因此有了比较明确的东西区划分。东区以香洲区、高新区（一般指唐家和金鼎）、保税区和横琴新区构成；西区则以斗门区、金湾区和高栏港区为主。相比而言，香洲区发展时间较久，而珠海目前重点建设规划多集中在西区。
三区房价哪家“稳”
全市
据乐有家研究中心统计数据显示，纵观珠海全市近3年一二手住宅均价走势，不难发现，珠海一二手住宅在2016年时价格相差不大，但到2017年，珠海一手住宅均价较二手涨幅较大，上涨约0.92万元/㎡，环比上涨约46.94%，而在2018年则再次降回2万出头。
参考政策因素，2016年3月，珠海停止7090规定，即停止对商品住房项目实施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的规定，同时，居民（含非户籍居民）在全市范围内购买144平方米以下的商品住房不再需要提供社保或纳税证明。新政的出台，意味着珠海楼市限购全面取消，或成为2016-2017年珠海楼市大涨的重要原因，而2017-2018年房价下跌或受到珠海2017年出台的限购政策影响。
相比一手住宅，珠海二手住宅市场发展则较为平稳，3年内上涨0.14万元/㎡，且保持每年保持匀速上涨趋势。
香洲
作为珠海老城区，从房价上看，香洲区一二手住宅都展现出很强的实力。一手住宅在2017-2018年全市整体价位下跌的情况下，仅有小幅下跌，总体维持在3.5万/㎡左右。
而香洲区的二手住宅则一直稳步小幅上涨，3年上涨约0.39万元/㎡。
金湾
据乐有家研究中心数据显示，2016年时，金湾区一二手住宅价格呈倒挂状态，二手住宅较一手住宅高约0.4万元/㎡，而在2017年，金湾区一二手住宅价格出现大反转，一手住宅均价上涨约0.38万元/㎡，而二手住宅均价下跌约0.37万元/㎡。乐有家研究中心分析认为，一二手住宅房价反转可能与珠海2017年出台的限购政策有关。
之后在2017-2018年期间，金湾区一手住宅均价维持稳定，二手住宅均价小幅上涨。
斗门
作为与金湾区相隔的西区板块，斗门不仅是珠海市面积城区，也是住宅均价区域。斗门一二手住宅均在2016-2017年期间小幅上涨，在2017-2018年期间小幅回落。
一手住宅3年上涨约0.22万元/㎡，二手住宅上涨约0.19万元/㎡。
乐有家研究中心综合对比珠海市三大主城区近3年一二手住宅均价涨跌情况，三大区中，一手住宅涨幅排名分别为香洲区，金湾区和斗门区；二手住宅排名则为香洲区、斗门区和金湾区。
总体来看，香洲区的一二手住宅均价走势与全市行情最为接近。
三区房价哪家强？
一手住宅均价对比
乐有家研究中心数据显示，三大区中，香洲区一手住宅均价，金湾区和斗门区价位较接近。珠海市一手住宅网签均价在2017年时处于中间价位，2017年后逐渐向西区价位靠拢。乐有家研究中心分析认为，2017年后，随着珠海西部区域开发建设，一手住宅数量剧增，西区一手住宅成交量激增，导致珠海全市一手住宅网签均价向西区均价靠拢。
从二手住宅数据来看，珠海市整体价位一直比较稳定地处于中间位置。乐有家研究中心对比一手住宅价格情况分析认为，东区二手住宅均价大约是西区2倍，若珠海全市二手住宅均价位于东西区之间，珠海西区二手住宅成交量应较大。
三区配套哪家全？
房价与配套一直紧密相连，乐有家研究中心特整理珠海三区现有配套情况，进行横向综合对比。
商业：作为珠海的老牌城区，珠海现有的大型综合商圈几乎全部集中在香洲区，相比之下，金湾区没有特别凸出的商圈，而斗门的2大商圈还处于在建状态。综合比较：香洲现有商业配套发达，斗门后来追上。
交通：交通方面珠海三大区各有优势。香洲区有成熟的道路交通网，高速公路网发达，且有城际交通；金湾区有不可替代的交通枢纽：机场和港口；相比之下斗门现有交通较弱，还需一段时间发展。
教育：据百度资料显示，金湾区中小学数量较多，但质量方面香洲区更有优势，斗门有很多新建学校。
医疗：医疗方面，珠海现有大中型医疗卫生机构多数位于香洲区，金湾区和斗门区以卫生院为主，部分功能型医疗机构在建中。
景点：景点方面三区各有优势，其中珠海较知名的景点多位于香洲区，而金湾区则以沿海景点为主，斗门区以特色风情游为主。
综合：总体来看，香洲区为珠海政治、经济、文化中心；金湾区以工业为主，大型交通枢纽较多；斗门目前规划较多，但重点发展方向从楼市情况看不明显。
三区购房如何选？
从房价来看，斗门区比较适合刚需购房者。但对有教育资源需求的刚需购房者而言，香洲区的二手住宅更为合适，不论是自住或长期投资，以备将来使用，都是不错的选择。
从配套方面看，香洲区更适合改善型购房者，对居住环境和城市发达程度有更高要求，资金也较为充足，可以考虑香洲区的一手住宅。
从长期发展来看，金湾区拥有航空新城等重点规划项目，未来发展前景可观，可考虑投资。但航空新城房价与金湾全区房价当前差距较大，保险起见，可能香洲区更合适。
免责声明：以上信息和数据更新与2019年5月13日，因时间、市场、政策等都会发生变化，以上信息仅供参考，不作为交易依据使用。
乐有家研究中心2019-05-23 16:48:06
