大咖说第7期丨买公寓自住?你了解过这些问题吗?

各地实施限购限贷以来，公寓开始火了起来，但选择低总价、不限购、不限贷的公寓作为自住前，你需要了解这些……

乐有家片区专家这么说：

1、深圳商务公寓也要限售5年，而且一般公寓都是不通燃气、不带学位的，产权多是40年。

2、现在入手公寓的购房者要么是买小户型投资，或者买品质高端大盘公寓，自住买的话比较少。

我个人觉得如果纯属自住可以买产权长，可以明火或者燃气的公寓，不然自住很不方便。当然，刚需客不买公寓，限售时间长，交易费用高，转手的话客户群体少。

二手公寓税费超出你的想象，大概20%的税费。公寓适合有钱人，行业内卖公寓，可能一年带看六七百批才成交二十来套，且都不是首次置业的客户，一般多是手里已有一套房的业主。

1、产权

商住公寓产权大部分只有40~50年，普通住宅产权是70年，商住公寓后期要面临土地使用权到期需要续期的问题。

2、设计标准

商住公寓与普通住宅的设计导向不同。商住公寓的公建物业受朝向、采光、进深等限制较少,而普通住宅的要求较高。商住公寓多为小户型或loft风格，受众群体较为单一，并不是大众化的住宅风格。普通住宅大部分为2-3室的刚需户型，可以满足大部分住户的住宅需求。

3、贷款

商住公寓大多不能申请公积金贷款，而且申请商业贷款时只能贷款5成，利率为基准利率上浮10%，最长贷款年限仅10年。

4、交易税费

商住公寓和普通住宅的各类交易税都不一样，通常商住公寓的税费会比住宅的高。例如土地增值税，住宅是免征的，而公寓需要缴纳。商住公寓的契税是3%，而普通住宅的契税是1~1.5%。

5、户口与学位

根据规定，商住公寓是没有入户指标的，也不会纳入学校的学区范围内。所以家长们买商住公寓之前就要考虑好孩子的教育问题。

6、日常生活成本

如按公建用途规定，商住公寓的水、电、暖等使用费用都将采取商业价格。所以,对于购房者应该在购房时询问清楚。目前,开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施,能按民用价格缴纳。

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