楼市半年报|新房供应充足 沙井、光明、坪山成交强劲

2019年房地产市场总结及预判

03 新 房 市 场

新房住宅供应、成交同比均大幅上升

五区住宅成交量大幅上升，光明区增长超十倍

访客指数低位反弹后震荡下行

新房住宅整体去化率较同期有所下降

沙井、光明、坪山三区成交超8000套

万科星城项目获得双料

新房住宅供应、成交同比均大幅上升

• 网签数据显示2019年上半年新房住宅共成交17681套，同比↑38.1%，成交172.05万平，同比↑33.5%。根据中原市场监测上半年新房住宅获批预售共19292套，同比↑66.1%,预售面积合计184.17万平,同比↑55.1%；市场共推售住宅17176套，同比↑48.2%，新入市住宅面积合计170.96万平，同比↑61.9%。上半年新房住宅供应、成交同比均大幅上升。

• 去年底有大批量刚需住宅入市，节后市场回暖比去年更快，“金三银四”成色更足，刚需楼盘持续热销，深圳楼市“小阳春”是供给、需求两端共同作用的结果。

五区住宅成交量大幅上升，光明区增长超十倍

• 上半年光明、宝安、南山、福田、盐田五区住宅成交量大幅上升，光明区成交2702套，是去年同期数据的12.6倍。其次是宝安区成交4895套，同比↑144.7%。龙华、龙岗、罗湖三区成交量同比有所下降，盐田区2018年同期无成交。

四区成交去库存明显

• 去年四季度住宅项目扎堆入市，共推售住宅2.34万套，供应大幅增加，截至去年底新房存量达到3.5万套。

• 从各区上半年供应、成交来看，光明、宝安、龙华、福田四区2019年上半年的成交套数明显高于供应套数，尤其是光明区上半年仅新入市487套住宅，但成交了2702套，成交占比15%。上半年这四区成交较为火爆的楼盘，如万科星城、勤诚达正大城、深国际万科和风轩、金领假日公寓，均为去年年底入市的项目，四区成交去库存明显。

  
  

  

  
  

  
  

访客指数低位反弹后震荡下行

• 今年春节在2月初，受春节影响1月份市场十分冷清，访客指数跌至谷底，节后迅速反弹，三月份访客指数维持在高位，楼市持续火爆。从4月中下旬开始访客量已经开始震荡下行，但五一黄金周楼盘活动较多，恰逢市场关注度高的华强城三期样本间开放，访客指数达到顶峰，6月市场观望情绪较浓，访客指数大幅下降。

• 访客指数是市场热度的一个综合指标，去年同期访客指数正常反弹后，由于新房限价，一二手房价倒挂明显，访客指数在高位徘徊。今年年初粤港澳大湾区规划落地，市场预期向上，访客指数反弹的更快，但今年的新房限价已经不是很明显，且4月初政策层再次强调“房住不炒”，市场逐渐回归理性，访客指数震荡下行。

整体去化率较同期有所下降

• 去年年底存量较多，上半年供应充足，市场可选择性多，且今年新房限价力度较弱，故上半年新房住宅整体开盘去化率仅32%，较去年同期有所下降。去年上半年有多个项目开盘售罄，今年有5个住宅项目采用公证摇号选房，但仅华强城一个项目开盘售罄。

• 新房住宅开盘分化明显，红树湾壹号宽玺、半岛城邦四期等开盘劲销七成，新天鹅堡三期、景华嶺莑等项目开盘去化约一成。龙岗桑泰龙樾等项目虽开盘越冷，但之后启动全城转介并给出较大折扣，成交较为火爆。

90-144平面积段成交占比增加至45%

• 2019年上半年90-144平的面积段增加至45%，较去年同期增加了15%。而144平以上面积段占比下降至5%，且从面积段月度成交占比来看，2019年1月以来144平以上面积段成交占比呈逐渐下降趋势。

• 上半年成交持续火爆的刚需楼盘万科星城、勤诚达正大城、华强城等主力户型均属于90-144平面积段，且上半年入市的豪宅项目半岛城邦、新天鹅堡三期主力户型也均在此面积段范围。

成交价4-6万、8万以上的面积占比明显增加

• 从价格段来看，成交价4-6万、8万以上的面积占比呈现逐渐增加的趋势。

• 上半年4-6万的单月成交面积占比达57.3%，且由于豪宅限价稍有放松，8万以上成交总面积也较去年同期有明显增加。

沙井、光明、坪山三区成交超8000套

• 2019年上半年沙井片区共网签住宅3467套，为新房住宅成交最热片区，其次是光明区成交2702套，坪山片区成交2213套，三区成交强劲。

• 沙井、光明、坪山不仅片区未来规划更为诱人，而且入市项目以大体量的住宅项目为主，大体量的住宅项目整体配套更完善，另外有地铁在建，同是刚需楼盘，其性价比更高。

住宅10沙井光明坪山共占7席

• 住宅套数10前两名都在沙井片区，光明区有三项目上榜，坪山占据两席。

• 网签数据显示，万科星城上半年共成交2071套，成交量遥遥领先，其次是华强城1059套、天汇城二期893套。

• 全市新房住宅在售约65个楼盘，成交套数10共网签8200套，占全市总成交套数的46%。在供应充足的情况下，优质楼盘表现突出，且成交均价大多为4万及以下。

万科星城项目获得双料

• 万科星城以其遥遥领先的成交量，获得住宅项目成交金额10，成交金额达到87.95亿元。其次是华强城46.32亿元，万科香蜜府、半岛城邦四期、华润城润府三期以其较高的成交均价上榜。

• 住宅项目成交金额10共成交421.87亿元，占全市成交金额的47%。

万科成交面积遥遥领先

• 2019年上半年万科共网签住宅25.1万平，位居住宅项目开发商成交面积10榜首，其成交面积遥遥领先于第二位的勤诚达集团。万科网签的住宅项目有万科星城、深国际万科和风轩、万科香蜜府，三项目均去化较快。

• 住宅成交面积10开发商共计成交81.22万平，占全市成交面积的47%。

开发商10占总成交金额45%

• 网签数据显示，万科三住宅项目共网签25.1万平，成交金额高达133.44亿元，万科获住宅开发商成交面积、成交金额双料。勤诚达集团、宏发分别为住宅开发商双料季军、亚军。

• 住宅成交金额10开发商共成交401.24亿元，占全市成交金额的45%。

上半年存量仍呈现出逐渐下降的趋势

• 上半年新房住宅获批预售面积合计184.17万平,同比↑55.1%，供应充足，月度住宅存量较同期有较大幅度增长，但是今年上半年共成交172.05万平，同比↑33.5%，住宅存量仍呈现出逐渐下降的趋势。

• 截至2019年6月底新房住宅存量273万平，按照过去一年的平均成交量来计算，去化需9.8个月。

  
  

龙岗存量

• 截至2019年6月底深圳十区中龙岗区新房住宅存量，其次是宝安、坪山，罗湖区存量。罗湖区新增住宅以旧改为主，旧改速度相对较慢，但罗湖区去化相对更慢。

• 据市场监测，上半年住宅推盘27个，下半年全市潜在计划入市项目约50个，以龙岗、宝安为主。龙岗区去化速度不理想，预计存量将进一步上升，而宝安区市场近期热度较高，下半年潜在入市项目中宝安中心区、西乡项目居多，预计去化较快，存量有望降低。

  
  

  

  
  

  
  

总结

• 去年四季度住宅项目扎堆入市，上半年供应充足，市场可选择性较多，且今年年初粤港澳大湾区规划落地，市场预期向上，节后访客指数迅速反弹，市场快速回暖，至3月份到达顶峰，但后劲不足，二季度开始明显回落。今年上半年新房限价不明显，5个住宅项目采用公证摇号选房，仅华强城一个项目开盘售罄，可见整体市场热度低于去年同期。房地产调控目标不动摇，稳字当先，房地产投资需从长计议，整体市场回归理性。

• 上半年新房住宅共网签17681套，同比↑38.1%，新入市住宅17176套，同比↑48.2%，光明、宝安、南山、福田、盐田五区成交量同比大幅上升。

• 今年上半年沙井、光明、坪山表现抢眼，其中沙井网签住宅3467套，为新房住宅成交最热片区；光明成交2702套，是去年同期数据的12.6倍；坪山成交2213套，三区总成交超8000套，占总成交套数的47%。

• 不仅成交区域分化严重，从成交结构来看，90-144平面积段占比升至45%，成交价4-6万面积段占比超50%，成交价8万以上的面积段也明显增加。虽上半年新房住宅整体开盘去化率仅32%，但开盘分化明显，热点片区的刚需住宅项目去库存表现突出，而改善型项目表现较为平淡。

展望

• 维持市场的平稳仍是当前调控的主基调，上半年深圳市场相对理性，房价也维持在非常的小范围内波动，未来政策调控大概率维持现状，项目分化或将更为明显。由于深圳城市吸引力日渐增强，刚需置业也是自住兼投资为主，新房限价下片区规划、项目配套成为置业选择最主要的因素，热点片区大体量住宅项目去化更快。相对理性的市场下，适当的房价优惠也能带来不错的销量。

温 馨 提 示

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