人生如春蚕，作茧自缠裹，作茧自缚易，破茧成蝶难。
▌原创：张茂荣 信荣（）房地产律师团队首席律师
▌主攻：房产纠纷、土地争议、大宗交易、城市更新等
烛蛾谁救护，蚕茧自缠萦！
这是发生在笔者老家小区的业主维权案，也是开发商作茧自缚，“冤”死自己的案例。
涉案楼盘为安徽宿州公园道一号，开发商为宿州元一公园道房地产开发有限公司。
开发商与购房者签订的商品房买卖合同约定交房时间为2015年10月31日前，实际交房时间为2016年至2017年间，而通过验收符合交房条件时间为2019年3月12日。
2019年5月21日、23日开发商两次公告：“经公司研究决定交房违约金截止日期定于，自合同交房次日至2018年4月30日止”。
小区业主起诉要求开发商支付自2016年1月1日至符合交付条件之日止的违约金，并递交公告证明开发商自认承担违约金截止时间为2018年4月30日。
诉讼过程中，开发商辩称上述两份公告仅对自行和解、未提起诉讼的业主发生效力，凡是诉讼的业主应按照法律途径处理。
宿州市中级人民法院经审理认为：
1、购房者于房屋符合交付条件前接收房屋的行为系对房屋的转移占有，收房之后的违约金不予支持；
2、开发商公告未载明内容对提起诉讼的业主不适用，违约金的期限应计算至2018年4月30日。
终审判决：开发商支付购房者违约金至2018年4月30日止！
显而易见：
首先，按法律规定，房屋虽未经相关部门验收不具备交房条件，但实际交房且购房者已经接收后，开发商便不再承担交房违约责任，即本案开发商公告承担实际交房后至2018年4月30日期间违约金并非法定义务；
其次，开发商公告自愿给予法律义务之外赔偿，但忘记了附加条件，如公告附带一句“本决定仅适用于同意并与我司签订和解协议的业主，不适用于不同意并提起诉讼的业主”，将不可能被判决承担责任！
而经查，本案开发商2018年12月11日、2019年7月25日、2019年7月27日已被宿州市埇桥区人民法院先后三次纳入失信被执行企业名单，法定代表人也先后六次被列为限制高消费人员，上述判决很可能成为压死开发商的最后一根稻草！
无独有偶，笔者在深圳提供非诉法律服务的某豪宅楼盘，交房案也遇到了类似的问题，开发商也自愿予以补偿，笔者审查补偿公告后增加一段“温馨提示：本公告仅对认可上述补偿内容并在我司通知收楼日期按时完成收楼的业主有效”，从而有效预防了不同意业主起诉后最差也比照赔偿。
信荣说：运筹帷幄，避免风险，律师非诉预防作用应予重视！
1、很多当事人的思维还停滞在律师就是打官司，只有打官司才能派上用场的过时阶段，岂不知律师业务分为诉讼和非诉两大板块，诉讼是发生纠纷后的事后补救，非诉是发生纠纷前的事先预防；
2、兵法有云：“百战百胜，非善之善也；不战而屈人之兵，善之善者也”，相对于事后补救的诉讼，事前预防的非诉尤显重要：运筹帷幄，避免风险，避免纠纷，虽无硝烟，但之于当事人，和气生财远比法庭上唇枪舌战的精彩来得实惠；
3、非诉预防需以知晓风险所在为前提，以丰富的诉讼经验为基础。不同律师审查合同能够看出的风险点大不相同：有的只会改几个标点符号或者错别字，有的只能发现有限的风险，而有的却能放眼全局，不但能发现漏洞，拾遗补缺，还能根据所遇过往诉讼案例做出全新方案的规划设计！——这就是为什么不同律师法律咨询、审查合同结果不一，为什么有律师审查合同免费，而有律师审查合同十万起的原因所在；
4、相对于法庭上看得见的激烈对抗辩论，律师非诉工作存在可视化程度低，价值体现无载体的情况，重要性往往被忽视，且当事人付费意识低，而律师也无法或不便一一解释提醒（特别是针对熟人），所以只能敷衍，爱理不理，所以当事人总是觉得收获不大，其实归根结底一句话：谁都不是傻子，律师也要赚钱养家，你不付费，哪位律师愿意把核心方案给你，只有付费才可能不被敷衍，才能得到负责任的答复。
About 信荣——一家成立于2007年，定位于范围内“房地产”争议解决，志在覆盖国内一线城市和主要二线城市、实现“房地产”纠纷一线（解决的跨区域房地产法律服务提供商。2019年6月27日被中房报、中房智库、中房网联合授予“中国房地产法律服务专业连锁品牌”，目前已在27省市设立地方团队。
信荣说：“信荣说，说房市”简称，信荣律师房市观点，不可不知。
张茂荣律师团队2019-10-06 12:10:35
