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二手房交易,交了定金能反悔吗?

中原大咖 2019-11-08 16:55:17

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“定金”是一种法定的担保形式,作为合同履行的金钱担保,目的在于确保各方订立合同或促使合同义务人履行义务。

在房产交易中,“定金”的身影常常出现,那么是不是交了“定”金就一定要完成交易呢?先一起看个案例了解一下:


典型案例

大雄看好了一处房产,6月17日与卖家胖虎签订了房屋买卖意向书,约定房屋总房款为450万元。

为表购房诚意,大雄向胖虎支付定金15万元;双方应于6月30日签署《房屋转让合同》;若卖方未能按约签署《房屋转让合同》,应双倍返还定金,若买方未能按约签署《房屋转让合同》,则无权要求返还定金。

意向书签订当日,大雄支付了15万元定金。第二天,当大雄来到拟购房屋时,突然发现房屋存在瑕疵:有渗水情况。于是发短信向胖虎提出:只有他先把漏水问题解决,才愿意签署正式房屋转让合同。

6月下旬期间,天公不作美,由于正是雨季,施工没有办法正常开展,导致房屋直到7月中旬才完成维修,早已经超出原本约定的时间,房屋买卖合同最终也没能订立。

随后,大雄要求胖虎返还定金15万元,但是胖虎认为买卖没成不怪自己,拒绝退还。协商无果,于是大雄将胖虎告上法庭。

法庭上,胖虎辩称,该房屋不存在严重漏水问题,且大雄明确拒绝履行意向书的做法已构成违约,他无权要求返还定金。

经法院审理认为,双方未能在约定期限内签署正式的房屋转让合同,原因是房屋出现渗水问题。双方在签署房屋买卖意向书之前,大雄并不知道房屋存在渗水问题。而后因客观原因导致直至约定的最后签署日期仍未能完成维修,该责任不可归责于原告。因此大雄要求对方单倍退还定金15万元的请求,于法有据。遂判决胖虎返还定金15万元。


在以上的案例中,房屋出现质量问题是双方最终未能缔结本约合同的主要原因。那么,如果正常情况下买家反悔定金能退还吗?

定金适用"定金罚则":给付定金一方如果不履行义务,无权要求另一方返还定金;接受定金的一方若不履行义务,需要向另一方双倍返还定金。

比如说,买家如果刚开始看到某房屋不错,就交了定金,随后又看到另一房屋更合适想反悔,这种情况只是出于个人原因不想买了,定金是要不回的,属于单方没有正当事由不履行义务。


那么,究竟在哪些情况下,定金是能够退还回来的呢?

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:

“因不能归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖方应当返还定金。”这一规定主要包括两点:

★ 当事人均无违约行为,只是就相关条款协商不一致

涉案定金能否返还,取决于未能订立正式商品房买卖合同的原因。双方未订立合同的原因可能是未能对合同主要条款达成一致意见,或是基于各自利益考虑,无法就其他条款达成一致,双方无法签订合同系不可归责于当事人双方的原因,不在预约合同所指的违约情形内,就应返还定金。

★ 不可抗力和其他当事人意志以外的因素

除不可抗力外,当事人意志以外的因素也成为了法院在审理此类案件时的考量因素。如因国家政策或是金融政策、银行内部政策发生变化,导致无法办理按揭贷款的,若当事人无过错,则双方就互不担责,定金应予退还。


总之,买房是件大事,应该先想清楚再决定是否要交定金,无理由反悔定金就打水漂了;如果是以上能够退还定金的情形,就可以向卖方索回定金。


有买卖就会有风险,例如案例中买卖双方就因为房屋瑕疵产生了关于定金的纠纷,如果交由正规的中介来代理就能省心许多,免去不必要的风险。在深圳中原地产,二手房交易严守18道流程,以确保买卖双方的交易安全、资金安全、信息安全。

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