“更名权”，二手房交易过程中常见词，指买方主体变更权，即买家签约时与卖家约定的，可以过户到其指定人名下的权利，本质属于买家合同权利义务的概括转移。
▌原创：张茂荣 信荣（）房地产律师团队首席律师
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这是一起买家死磕“更名权”败诉的案例：合同约定买家有权更名，自己贷款失败后更名，更名贷款又失败后，仍要求卖家继续配合更名贷款，因卖家不同意，起诉卖家解约并索赔违约金及损失214万，结果：法院判决其赔付卖家52万违约金，并承担受理费10万余元！
基本案情：
原告是买家，主动发起诉讼，被告是卖家，笔者代理被告应诉并反诉原告。
2016年10月13日，买家殷某与卖家杨某签订《二手房买卖合同》，以成交价260万按揭购买涉案房屋。
合同第第五条第（二）项约定：买方不能获取银行贷款的，应在接到通知后30日内付清剩余款项，否则视为买方违约；第十一条约定：任何一方超过10日未履行合同，守约方有权解除合同并要求其承担定金罚则或支付总楼价20%的违约金；第十四条备注条款手写约定：卖方同意买方可以更名办理相关手续。
上述合同签订后，买家支付了定金26万元；
2018年7月11日，买家以自己名义向东莞银行申请按揭贷款，但因个人征信不良，被拒绝贷款；
同日，买家提出更名以案外人李某名义购买并申请按揭贷款，卖家同意并予配合，但因李某征信同样不好，也被告知不能贷款；
2018年8月6日，卖家收到买家通知函，要求再次配合更名买家为案外人朱某申请贷款；
2018年8月7日，笔者代理卖家致函买家表示：根据合同约定，买家按揭不成的必须在30日内即2018年8月10日前一次性付款，卖家已配合变更买方为李某，已履行完毕更名配合义务，买方主体已经确定，且2018年8月10日即将到期，不同意再次变更，催告买家尽快一次性支付剩余款182万元；
2018年8月24日，因买家仍坚持要求继续更名，拒不支付剩余购房款，笔者代理卖家向买家发出《解约通知函》；
2018年10月22日，买家向东莞市第二人民法院起诉，要求解除合同，由卖家返还定金26万元、支付违约金52万元、赔偿房屋差价暂定136万元，合计214万，全部受理费由卖家负担；
卖家委托笔者反诉，要求买家支付违约金52万元（已付26万元定金折抵等额违约金外，自行支付26万元），全部受理费由买家负担。
争议焦点
诉前及一二审过程中，买家坚持的观点是：
1、合同第十一条与十四条冲突，十一条按揭不成30日内一次性付款为中介格式条款，十四条更名权约定为双方手写条款，应优先适用；
2、合同并没有限制更名次数，买家更名李某贷款失败后，有权继续要求卖家更名，卖家拒绝构成根本违约。
而笔者代理卖家则认为：
1、合同约定买家有更名权，但买家以自己名义申请贷款履行合同时，即以行为放弃了更名，买方主体已确定，无权再要求更名；
2、在卖家同意更名到李某并配合李某贷款后，买方主体再次确定，无权再次要求更名；
3、更名权的行使不影响按揭不成30日内一次性付款的约定，即合同第十一条与十四条同时有效，并不冲突。
一审判决
东莞市第二人民法院一审认为：
1、合同第十四条约定应当指在卖家同意买家权利义务概括性转让给案外人的情况下，卖家同意配合以该案外人的名义办理相关手续，......，以促成交易，并非指卖家无条件同意买家提出的任何关于变更合同主体的要求，这既不符合合同法关于合同权利义务转让的规定，也不利于维护交易安全和交易稳定；
2、当买家以其名义无法申请到贷款后，提出以李某名义申请贷款，卖家已经配合，只是因为李某征信原因导致无法申请贷款，卖家已经履行合同第十四条约定义务，在此之后，买家再要求变更合同主体，卖家有权拒绝；
3、卖家通知买家解除合同及要求支付违约金，符合合同第十一条约定及法律规定，本院予以支持。
因买家未提出调整违约金的请求，2019年7月5日判决：
一、确认《二手房买卖合同》解除；
二、买家支付卖家违约金52万元；
三、驳回买家的其他诉讼请求（其实是全部诉讼请求都已被驳回）；
四、驳回卖家的其他诉讼请求（其实是已经全部支持，卖家没有其他诉讼请求）。
本诉受理费42640元、反诉受理费13800元，合计56440元由原告买家承担。
二审判决
二审过程中，买家申请降低违约金，法官主持调解，笔者表示可以做委托人工作仅没收26万定金，买家不同意。
东莞市中级人民法院经审理认为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
2019年11月17日判决：驳回上诉，维持原判。二审受理费46800元，由买家承担。
据此，260万的房子上百万，买家没买到房子，发起诉讼索赔214万引发卖家反诉，终审判决又赔偿卖家违约金52万，并负担一二审全部受理费103240元，不可谓不亏！！！
信荣说：“更名权”的行使以买方主体不确定为前提，一旦确定后便不能再次要求变更
1、“更名权”，即买方主体变更权，仅限于更名之前的买方主体不确定状态，更名以后买方主体已经确定，非经卖家同意，买方无权再次要求变更，否则将导致买方主体永远无法确定，合同履行遥遥无期的结果，这不符合卖家尽快卖出房屋收回购房款的合同目的；
2、“更名权”的行使与合同条款不冲突，其本质属于买方权利义务的概括转移，更名后的买家因承接了合同中原买方的全部权利义务，即应严格遵守并履行合同；
3、“更名权”的体现形式，除了在合同中约定外，往往体现于卖方、原买方、新买方三方签订的《买方主体变更确认书》，同时为防止新买家违约，一般都要求原买家对新买家承担履约担保责任；
4、需要提醒卖家的是，部分买家（特别是炒房客），签约时并未指定具体新买家：合同中的“更名权”更名对象不明，《买方主体变更确认书》中新买方一栏空白，对此法律的解释为卖家授权买家指定任何新买家，有权更名至任何人名下而卖方不得拒绝，为防止新买家没有购买能力导致交易受阻，需特别注意约定原买家的连带责任；
5、本案之所以260万房价暴涨上百万，仍判决买家支付卖家20%违约金，原因在于买家一审不要求降低违约金，在此提醒当事人：凡诉讼均有风险，基于降低风险的考虑，在法官询问若认定己方违约是否要求降低违约金时，都务必表态要求降低，而不要基于对胜诉的过于自信而不要求降低！
6、因房价确已暴涨，一审后，笔者曾做委托人工作，并主动与买家律师联系，自愿和解退还部分定金，二审庭审过程中，仍同意仅仅没收定金26万即可，奈何买家本人坚决不同意，以至如此悲惨结果，对之既有同情，又有遗憾；
7、本案同时提醒买家，要像爱护眼睛一样爱护自己的征信，签约前务必先自查征信，并询问银行是否可以贷款，确定不能贷款的，务必不要做买家去申请贷款；
8、重视非诉律师作用：诉讼结果与交易过程中的证据固定有很大的关系，一旦交易过程中发生纠纷，需尽早委托专业律师介入，听取律师给出的解决方案，及时搜集、固定证据。
About 信荣——信荣（）房地产律师团队，2007年12月始创于深圳，目前已在28省市设立地方团队，2019年6月27日被中房报、中房智库、中房网联合授予“中国房地产法律服务专业连锁品牌”，客服：微信：
张茂荣律师团队2019-11-29 16:07:26
