再谈“疫情减租”：没钱，不是不可抗力！

关键词：肺炎疫情、不可抗力、支付能力、支付义务。

▌原创：张茂荣 信荣团队首席律师、房地产争议解决专家

▌主攻： 房地产、小产权房纠纷，涉房家事，城市更新等

2月2日，笔者发文《疫情减租：支付是义务，免租是情分，倡议是建议》，认为出租人没有减租义务；

2月5日，深圳市罗湖区人民法院发文《从“万达减租”谈新型肺炎疫情对生产经营性商业租赁合同履行的影响》，认为出租人负有减租义务；

同日，笔者发文《“肺炎疫情”，我为什说出租人没有减租义务？》，与深圳市罗湖区人民法院商榷；

至今，关于“肺炎疫情”导致停产停业，是否构成不可抗力、情势变更，出资人是否负有减租义务的争论仍在继续。笔者仍认为“支付是义务，减免是情分”，并在坚持过往观点的基础上，补充理由如下：

一、“肺炎疫情”停产停业，影响的是承租人的经营，导致的是承租人支付能力的变化

这一点估计持反对意见的“减租派”也不可否认：即便是肺炎疫情引发的承租人停产停业构成不可抗力、情势变更，导致的结果也不过是因不能正常经营，阶段性失去，甚至亏损，并进而导致其租金支付能力的降低（未必丧失），与租赁合同本身并无直接的关联性（无论是否租房经营都一样）。

二、支付能力与支付义务无关，没钱，不是不可抗力

支付能力即"有没有钱支付”，而支付义务指“该不该支付”，两者完全不是一回事。肺炎疫情导致的承租人支付能力降低，是否构成租赁合同履行过程中的不可抗力呢？

对此颜雪明律师《肺炎疫情、不可抗力与行政之手》一文中已经说得十分清楚：

疫情是一个客观情况。但疫情导致的，是合同无法继续履行，还是债务人的支付能力发生问题，这是两件完全不同的事情。前者属于不可抗力，是合法的抗辩理由；而后者说白了就是没钱了，没有能力履行，这不能成为不履行合同或者不承担违约责任的抗辩理由。

民法上有一个天条叫做“金钱给付的债务，不得主张不可抗力”。通俗说就是金钱债务不得免责，不存在不可抗力。道理很简单，如果可以用“不能预见、不能避免、不能克服的客观情况”免责，的客观情况不就是没钱吗？

比如某人买了一套房子，已经交了20万定金，突然因股灾而套牢，没有能力继续支付房款，他能不能要求卖方给他留着房子，等他有钱了再付？凭常识就可以判断，“没钱了”是事实，但不是违反合同的理由。卖方有权解除合同，买房人还要按照约定，牺牲定金或支付违约金。

如果没有“金钱给付的债务不得主张不可抗力”这一原则，会出现什么情况呢？所有的“老赖”就都不存在了，因为对每个欠债人来说，都能找出对自己而言的不可抗力，整个交易秩序就会发生严重的混乱。

三、支付租金属于金钱义务，金钱义务不存在不能履行的法律情形

根据《合同法》第109条规定，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。即金钱义务必须履行，不存在不能履行的法定情形。

承租人即便是完全丧失支付能力，也必须履行租金支付义务，否则将承担相关法律后果，比如：被判决强制执行，被司法拘留、被限制高消费，被列入失信人员名单等。

四、认定“非典”疫情导致停业，出资人没有减租义务的相关案例：

案例1：2007年03月20日，广西壮族自治区高级人民法院《惠州市国航汽车贸易有限公司、连万生与广西航空有限公司租赁合同纠纷》，裁判原文：

“非典”这一突发事件的发生，虽然给酒店业的经营造成一定的影响，但不能必然导致上诉人承租大厦经营酒店目的的落空，上诉人申请停业是其经营策略而非“非典”导致的必然结果。故“非典”对上诉人与广升公司之间租赁合同的履行基础不构成实质影响，不能成为可变更或解除租赁合同的情势变更状况。

案例2：2017年06月09日，吉林省辽源市中级人民法院《辽源市巨源工贸集团有限责任公司与姜玉阁、辽源市升华宾馆企业租赁经营合同纠纷二审民事判决书》，裁判原文：

2003年因“非典”期间造成升华宾馆停业4个月的经济损失，因该损失是姜玉阁经营升华宾馆期间遭遇的不可抗力，属于正常的经营风险，该经营风险不应由巨源公司承担，故一审判决中关于支持姜玉阁主张减免“非典”期间相应承包费18.2667万元的判决内容错误，应予纠正。

案例3：2004年04月09日，上海市中级人民法院《上海亿大实业有限公司与上海翊宇工贸有限公司租赁合同纠纷上诉案》，裁判原文：

关于“非典”疫情，因非法律所界定的属于不可抗力的情形，且翊宇公司因防治“非典”而实际停业的时间系在2003年4月，故对翊宇公司在停业前应履行支付租金之义务，原审均以不可抗力而免除翊宇公司的责任，于事实认定及法律适用均有不妥。

综上，虽有因“非典疫情”判决出租人减免租金的案例，但笔者仍然坚持认为肺炎疫情仅仅导致了承租人阶段性经营的丧失，支付能力的降低，并不影响租金义务的支付，出租人没有减免义务。

About 信荣——信荣（）房地产律师团队，2007年12月始创于深圳，目前已在28省市设立地方团队，2019年6月27日被中房报、中房智库、中房网联合授予“中国房地产法律服务专业连锁品牌”，客服：微信：