房地产律师找“信荣”，其他律师找“小助手”

▌作者：

张茂荣 信荣团队首席律师、房地产争议解决专家

▌主攻：房地产、小产权房纠纷，涉房家事，城市更新等

上篇原创《租客拖欠租金，出租人是否有权“停水”、“停电”、“停气”催租收房？》发表后，有读者留言吐槽房东或者二房东借房屋租赁频繁收取高额“转让费”、“喝茶费”的情况，并有律师同行咨询该喝茶费的性质，询问能不能收或能不能退，本文就此聊聊该话题。

“转让费”、“喝茶费”、“茶水费”（以下统称“转让费”）普遍发生于商业物业租赁中，通常由前租客向后租客收取，其

本质属于租赁市场火热、出租物业紧俏情况下，商业旺铺前租客向后租客收取的优先承租权转让费或投资补偿款

（部分情况下也有出租人直接向承租人收取，此时“转让费”

本质属于租金的一部分），数额随着租赁市场的兴衰变化而变化。

法律对于商业租赁市场中的“转让费”并无禁止性规定，根据“法无明文规定即可为”及合同法规定的“契约自由”、“意思自治”原则，只要该约定是当事人真实意思表示即为合法有效，承租人承租后无权要求退还。

“转让费”约定有效，承租人无权要求退还的事实亦已被司法实践所确认，部分案例如下。

出租人是否有权“停水”、“停电”、“停气”催租收房？

案例1：梁伟青、马迎英房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

裁判法院：广东省高级人民法

裁判日期：2019年09月25日

裁判原文：

本院经审查认为，本案是房屋租赁合同纠纷。关于梁伟青是否可要求退回转让费5万元的问题。

梁伟青向秦顺银支付转让费5万元，是其为承接涉案租赁房屋向秦顺银支付的对价，现梁伟青已经按照租赁合同约定的期限使用了租赁房屋，在秦顺银已履行了其合同义务的情况下，梁伟青要求退回该笔转让费，缺乏理据

。

案例2：程静与程静房屋租赁合同纠纷申诉、申请再审民事裁定书

裁判法院：重庆市高级人民法院

裁判日期：2019年12月05日

裁判原文：

黄勇与程静就分别支付7.6万元、10万元转让费已达成合意，应具有法律约束力。

虽然合同法中对签订租赁合同是否支付“转让费”没有明确规定，但法律及行政法规也没有禁止性规定，因此，“转让费”支付与否系当事人意思自治的范围，只要意思表示合法，该“转让费”的约定即可依据“法无禁止即可为”的原则被确认为合法。黄勇认为程静两次收取其支付的“转让费”17.6万元无合法依据，应当返还的理由，缺乏事实和法律依据。

案例3：姜南洋与孟凡伟房屋租赁合同纠纷再审民事判决书

裁判法院：北京市高级人民法

裁判日期：2019年09月11日

裁判原文：

所谓转让费是承租人在有权转租房屋的情况下，次承租人为获得剩余的租赁权而向承租人所支付租金之外的一种对价。转让费与品牌、经营年限、当地客流等有形、无形资产相关联，是一种商业惯例。转让费是除租金外单独支付的一笔费用，应尊重当事人意思自治原则

。

案例4：朱承萍、兰定元房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

裁判法院：江西省高级人民法院

裁判日期：2017年12月11日

裁判原文：

本院经审查认为，本案朱承萍诉请认为兰定元收取其160000元店铺转让费无法律依据，并造成其重大损失，该160000元属不当得利，应予返还。根据法律规定，没有合法依据取得不当得利益，并造成他人损失的为不当得利。

本案中，涉案争议的160000元店铺转让费是双方自愿达成的合意，并不违反法律强制性或禁止性规定，且不在双方租赁合同约定范围；收取店铺转让费是店铺转让的商业惯例。......朱承萍称涉案160000元店铺转让费属不当得利，与事实和法律不符，不予采纳

。

深圳“历史遗留”违建租赁合同多数无效！

案例5：王会义与宝鸡市妙管家房地产投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷民事裁定书

裁判法院：陕西省高级人民法院

裁判日期：2018年04月08日

裁判原文：

本院经审查认为，关于是否应全额退还转让费的问题。

申请人王会义认为被申请人收取转让费是欺诈行为，应全额退还其转让费，但未提交充分证据予以证明。并且王会义在涉案租赁合同签订时已知悉上述费用，亦实际进行了支付，故原审法院结合本案所涉合同实际履行时间及约定租期，判决被申请人返还转让费108611元，并无不当

。

案例6：余良标与李正辉、丁桃秀房屋租赁合同纠纷再审民事判决书

裁判法院：湖南省高级人民法院

裁判日期：2016年09月20日

裁判原文：

关于门面转让费问题。......

虽然目前法律对于门面转让费没有专门的规定，但一般认为门面转让费是在租赁期内，下家经营者向原经营者支付的一定转租费用，是对原经营者的装修费、杂费、其他相关成本和经营可预见利益的一种补偿。故门面转让费应当作为下家经营者的经营成本，分摊在经营期间之内。这不但符合民法的诚实信用原则及公平原则，且符合李正辉与余良标签订本案《门面出租合同》时双方的合同预期

。本案中，

虽然双方约定的合同期限2011年1月6日至2014年9月1日属于无效约定，但是李正辉、丁桃秀在该门面中一直经营至2013年4月1日。

因此，原审仅考虑了双方签订的《门面出租合同》的有效期间，而没有考虑到李正辉、丁桃秀的实际经营时间与双方在签订《门面出租合同》时的合同预期，从而判决由余良标自《门面出租合同》无效之日起向李正辉、丁桃秀返还门面转让费，适用法律错误，处理不当。

因此，李正辉、丁桃秀应当承担自2009年9月1日起至2013年4月1日止共43个月的门面转让费186333.33元

（260000元÷5年÷12月×43月=186333.33元），余良标应返还李正辉、丁桃秀的转让费为73666.67元（260000元－186333.33元=73666.67元）。

案例7：胡鹏程、王波房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

裁判法院：深圳市中级人民法院

裁判日期：2020年03月31日

裁判原文：

店铺转让费本质上是为了获得承租机会，实现约定租期内承租权支出的费用。

胡鹏程与邓昌烽已经订立租赁合同，在租赁过程中，胡鹏程自愿退出，将承租权转让给刘华龙，刘华龙与王波签订了新的租赁合同，胡鹏程与王波、邓昌烽的租赁合同关系已经解除。王波、邓昌烽虽负有保障胡鹏程租赁期至2019年5月31日的义务，但

在租赁过程中胡鹏程自愿放弃承租，胡鹏程与王波、邓昌烽的租赁合同因胡鹏程的原因已经解除，王波、邓昌烽并未违约，王波、邓昌烽无需退回胡鹏程缴纳的店铺转让费

。

案例8：吕冰鑫、张漫婷房屋租赁合同纠纷再审民事判决书

裁判法院：四川省高级人民法院

裁判日期：2017年06月29日

裁判原文：

根据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，因吕冰鑫、张漫婷在转租和承租案涉商铺过程中均存在过错，一、二审法院根据其过错程度认定吕冰鑫承担60%的责任，张漫婷承担40%的责任并无不当。

张漫婷支付了转让费30万元，因合同无效吕冰鑫应当返还该款，但张漫婷支付转让费是为了取得商铺的使用权，其使用了该商铺一段时间获取了相应，该期间的转让费不应再予返还，故一、二审据此确定按照张漫婷使用租赁房屋期限与转租期限的比例分摊转让费，并无不当

。

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信荣说：租赁合同无效、提前终止、显失公平，“转让费”可酌情要求退还或撤销合同。

1、如上所述，“转让费”的约定合法有效，在租赁合同合法有效且正常履行情况下，承租人无权要求收取方退还；

2、转让费与租赁期限直接相关，如果租赁合同被确认无效或因出租人原因提前终止，且“转让费”系出租人收取，承租人有权要求出租人退还未到期对应比例的部分，但实践中也有法院认定合同无效时判决全部退还的，如广东省高级人民法院（2019）粤民申2393号案、广东省深圳市中级人民法院（2018）粤03民终18411号案、（2018）粤03民终19146号案、（2019）粤03民终17017号案（该院【2019】粤03民终9489号案则判决按使用时段比例支付），笔者对此不予认同；

3、“转让费”属于承租人经营成本，应在经营活动中通过获取利润逐渐予以收回，而不是再转租时通过收取下家转让费来收回，租赁合同期满出租人收回自用或自行出租的，一般认为不属于承租人损失，不会判决返还或赔偿；

4、如实际租期过短，而“转让费”明显过高导致租赁合同显失公平的，承租人有权依据《民法总则》第151条规定，自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内，请求人民法院或者仲裁机构予以撤销租赁合同（不可变更）；

5、“官凭印，私凭约”，大宗物业的租赁合同条款的条款设计对于将来避免发生争议或争议涉诉后的权益保护、定纷止争至关重要，而风险的防控条款的设计需要以大量的诉讼积累、丰富的实践经验为基础，所以相对于诉讼代理，非诉的起草、修改、审查合同对于律师的要求更高。

“无诉不非”，诉讼为基，非诉为石，那种是律师都会修改合同的观点是错误的！——没有诉讼经验，自己都不知道风险点在哪里，如何帮助客户防范风险？

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“术业有专攻”，本团队首席律师张茂荣专业从事房地产领域的法律服务与研究，然客户法律服务需求不限于房地产，为此本团队联合广东粤湾律师事务所特推出其他领域靠谱律师推荐服务（见文头图）。

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