千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！
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提问：您好：二套，投资，可接受总价不超过500，建议现在买新盘还是二手，龙华有推荐的盘吗，或者有其他区域的更好的推荐？谢谢！
回答：稳健一点：二手考虑沙井。进取一点：把金融街，华强城，海岸城，中海，宏发，电建全部摇一下。
提问：三叔 你好 刚加入，最近在选地段选房，需要您给些建议。上月刚卖掉了布吉一套房，想置换去西部，最近看了西丽超级总部，临海揽山介绍，龙华汇龙湾，科技园华润，深圳湾总部基地辐射区的红树东岸，御景东方，宝中西岸观邸，竹子林碧海云天等盘，考虑的因素太多，好难选。手上资金约900。总价1600以内的压力能承受，1700-1900压力比较大。老二下学期幼儿园大班，买房主要考虑空间大，学位要中上。看了一圈后发现满意的房子都在2000以上了。现在是比较平稳期，想尽快选定房子，同时也准备打新润玺，感觉最近比较平稳是因为手上有资金的一些人都在等打新，如果打新一旦没打到的，可能会很快下手二手房，我也属于这一类，该怎么把握好这个时间？区域盘该选哪个，好纠结。盼复。
回答；你好，感谢赞赏！出手布吉是正确的选择，建议考虑南山。西丽的豪宅还缺少一点意思，不够硬核、不够受中产认可。
临海揽山自住还是不错的，但是其开发商新世界一直跑输大势，像个魔咒，就如碧桂园一样，又贵又远。
龙华汇龙湾，有深高北学区，但龙华未来的发展没有西部强。
科技园华润，值得打新，一定要去打，说不定运气好打中了，等于赚到。
御景东方，红树湾，ZF重点规划和建设，不少500强企业如科、恒大、中信证券扎堆于此，周边二手盘有限，但这几年的风头被深圳湾、科技园盖过，同时楼龄、配套、设计和学区多重原因，红树湾要崛起，还要等待超级总部的崛起，起价也较高，涨幅一般，这个价不如考虑湾区其他高端板块。
西岸观邸，赠送高，带实验学校，品质更方面都不错，可以考虑，就是价略高。竹子林碧海云天，也是04、05的房子，明德实验，花园品相较好，片区地段还是不错的，但京港澳、园博园、深南割，发展受一定的影响，具体参考内部分享。
提问：你好，您的买房策略里一直有一条是房子要带一个不错的学位，但现在很多城市都在推多校划片，很多人买房思路已经转变为买周围都是好学校但自己是差学校，是笃定今后若干年深圳不会参与多校划片吗？麻烦分享一下您的看法
回答：多校划片已经变成了所有全有必问的问题，看来是需要稍微解答一下，不想一直重复在这种不可知的政策风险里，无止尽的纠缠下去；
我们回看北京西城区执行的多校划片，政策一出，家长们马上按照学校的优劣组合分出三六九等，三家都强的是顶配、有差校的是底配，如此一来是利好谁？
单校直升改成多校划片，不改变两个基本原则：
1、学校入学依然和房产有关，但从直接对口改成小范围的概率学关系；
2、就近入学原则不变，能划成一片的多校，必然是在同一个Block街区里，不可能跨大路或者跨区就学；
这是让那些天价老破小和宜居盘削峰填谷而已，还真以为能给本来没有好学校的、本来学校很差的带来什么真实利好么？
但在那些还没有执行政策的城市，就鼓吹去买差学校的人，不是蠢就是坏，真正自用学位的家长是不会屈服于差校的，他们不会被动等待，觉得馅饼会落自己头上，而是拿出鸡娃做奥数的精神把自家的户籍、房产、积分算得明明白白，孟母三迁，确保自家娃可以进入理想的学校；
而且北京在执行过程中也有诸多的抗性，最终很多学校还是依照单校直升的规则在运转，如果多校学区内以差校为主，并且严格执行摇号，这个学区很可能遭到家长的抛盘；
至于深圳，咱先不说会不会模仿北京这种欠妥方式，以目前的发展方向来看，深圳在走名校集团化和共享学区的路子，先做大、再做强，一旦出现变动，最利好的依然是名校扎堆的区域，外围一枝独秀的学校会被拖入泥坑；
我们做投资，要的是确定性，未发生的事情做好后手，但不必惊慌失措到要无脑反向操作，鼓吹去买差学校的房子，就好像鼓吹你去买待拆迁的老破小一样，永远不知道哪天会拆，漫长的煎熬期，眼看着其他确定性的机会纷纷流走，追悔莫及。
提问：三叔您好，看了您对深圳房产的分析，非常专业透彻。
家里两套房，一套南山后海海洋之心南二外两房学位房，一套坂田科城高层大三房，考虑重新配置手上资源。现在有两个思路，一是现有房产不动，办理离婚后取得房票，去宝安沙井或光明买一套500左右的房子投资；二是卖掉科城，在南山或宝安中心购入1200左右三房自住加投资。
三叔，那个思路更可行?麻烦推荐盘。由于在福田中心上班，地铁通勤，一定要离地铁口近的盘。之前看过福田和南山的房子，比较中意的有竹子林的香诗美林和后海的蔚蓝海岸，海印长城，请点评一下这几个盘。
回答：你好，过奖了！海洋之心在后海金融总部基地，有北师大和南二外本部，可继续持有。
科城，10号线开通，区域会迎来新一轮涨幅，未来还有潜力，可继续持有。
方案一偏向与投资属性，方案二是自住+投资。两个选择都可以，但南山宝中1000+的房子属于稳步上升，可能涨的慢。
而方案1，科城也会稳步上升，沙井有暴击的可能。
你在南山已经有一套海洋之心，我建议选择方案1。
香诗美林，2005年的房子，欧式花园，高层能看海，地铁竹子林站，学位有一定的预期，自住可以考虑。
蔚蓝海岸，2001年的房子，大花园，近地铁，有北师大南山附中（省一级），地段比较保值，但楼体老化确实影响它后续的增速。
海印长城，2002年的房子，南山中心，大花园社区，周围环境好，近地铁南山书城，学府中小学，整体都还不错，就是楼龄可能老一点点，可以考虑。其他选择参考内部分享。
提问：你好。翻身有哪些盘适合投资，可以去看看的
回答：翻身夹在了宝安老中心新安片区和新中心宝安中心片区的中间，整体面貌像个三线小县城，以老旧商品房和农民房为主。看待翻身更多的需要从学位角度做一个区分
翻身以甲岸路为界，甲岸路以北为海滨中学的学位，甲岸路以南为宝安区排名第二的宝安实验的学位。学位之差也是涨幅之差，带宝安实验的这几个小区，涨幅不输宝中，以标杆小区新锦安雅园三期为例，72的两房，去年8月份500左右，目前挂盘价720，涨幅45％。带海滨中学的标杆小区泰华俊庭，62平的两房去年8月份385左右，目前挂盘价500，涨幅30％，因为海滨中学片区的老旧楼梯商品房比较多，这些小区的涨幅会少一些，翻身带海滨中学的整体涨幅在20~30％。
目前在宝城39区规划了一所九年制的学校，由于新学校的东面隔了107国道，根据学区划分的大路原则，这所新学校更多的会影响翻身和宝中的教育格局。对翻身带宝安实验这几个小区的学位稳定性产生较大影响，对片区是利空。
所以，翻身本来值得投资买入的带宝安实验的因为新学校变得扑朔迷离，需要静待观察学区划分结果，近期不适合买入。
而翻身甲岸路以北带海滨中学学区的老旧小区自住还行，由于距离宝中和前海都很近，可以跑平或者略微跑赢大市，但是投资，完全有更好的选择，具体参考内部分享。
提问：您好！打扰了。请问深圳现在400以下一房适合买哪里？目前看了福田的花好园、蜜园和韵动家园，还有南山的仓前锦福苑和德意名居，请老师指点。
回答：您选的这几个小区基本守住了地铁这一条，算是及格跑平大市的选择。
从投资角度来看，选筹离不开优质学位房，这与深圳每年新增的新生儿数量和放开二胎后一个家庭占用的学位的时间变长（本来一个孩子上完学就可以卖掉，现在得等二胎上完学才能出手），导致优质学位的需求变大而供应减少有关，且从深圳目前的教育投资速度来看，这种供需矛盾还在加大，所以优质学位房价还会继续领涨。
400的预算，目前其实还是有不少选择的，以下学校的单间或者一房一厅还可以够得上
宝中的海旺，海韵
福田的石厦中学，红岭石厦，福田外国语南校区和梅香学校
龙华的高峰学校和深外龙华
南山的学府中学和南海中学
龙岗的深中龙初和龙岗外国语
提问：三叔，最近又去比较了些，麻烦您看看帮忙排序，谢谢！
1.名家富居 75平/820w；中介称等麒麟中学扩建好会被纳入学区。
2.诺德 71平/940w。个人去看了感觉小区环境不错，离中小学也算近。怕单价是否已经太高？
3.中南君南山 91平/980w。目前这个小区的一套吧，因为楼层是个2层，采光不好。但是小区很新，跟诺德也是一个初中。小学在建就在旁边。还有就是担心南山中心未来后劲不太够。
回答：
1、名家富居分别在麒麟中学南北两侧，却没有划入麒麟中学，求这两个小区业主的心理阴影面积，不过麒麟中学正在扩建，后期是否会划入，不得而知，我认为可能性很大
2、诺德如果自住，孩子上学还是值得买的，不要看现在价高，未来还是有增长的潜力
3、中熙君南山户型很好，地铁口，南海中学学位，小学学位是南山小学，未来隔壁地块投资8200建深大附属小学，硬件设施有望得到改善，自住和投资都可以买。
看你偏重哪个吧，自住舒适一点选中南君南山，中小学学位好一点选诺德。
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三叔说房2020-06-08 01:24:15
