千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！
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提问：你好，华为员工，坂田工作，预算600-700，请问老师：当下时点，1.买坂田兼顾自住；2.目前单身可租房，先投资，追高西部，下一波涨了再置换到自住；3.先投资，买大运坂田14号线，等这一轮补涨完了之后再置换到自住；哪一个方案更好啊？谢谢！
回答：目前在我的观察里，结构性行情结束了，专属于南山前海的一波涨幅已经到位了，接下来该全市普涨了，由于疫情、通胀等因素影响，本轮行情我拍脑袋预估就是2成到3成，现在你不管是买西部、中部、还是东部，未来3年左右，区域增幅都不会相差太大。其实更难的事情是做具体针对性的选筹，按照你的700w的预算：方案1：坂田10年内次新三房，有地铁、坂银通道、学区的利好；方案2：南山前海两房or二改三，有前海、学区、强购买力的推动；方案3：大运10年次新三房甚至四房，有地铁、轮动的支持；方案2的选筹难度不高，普通人更容易赢，方案1给你的舒适度是较高的，方案3的总价就超出了区域主流群体的承接力。
提问：深圳各区差异化明显，南山宝安潜力好，吸引的是大总价，投资属性更强。若要买东部，房子总价越低越好（主要满足自住）。那是不是理解为，200总价左右的南山宝安小房型不如买龙岗罗湖（自住+投资）好？
回答：其实看总价，不如换个纬度看供需，南山宝安两三百万的极小房型很稀有，罗湖龙岗的两三百万一房两房遍地走，哪个涨得快？
提问：老师好，观澜的仁山智水怎么样，现在还能买吗
回答：据说龙华外国语今年的中考成绩不错？观澜的区位算是远郊，睡城定位，仁山智水是非常新的高层和别墅组合大盘，面积段和总价都非常高，我是真的不认识这个圈子的人群，不太理解他们的想法和后续接盘实力，如果有3千万，好像主流群体会来南山深圳湾吧。即便是学区有好的成绩出来，对豪宅段产品的支撑也是有限的，关键还是要土豪圈子扎堆认可这里，并且不怕高，持续买入才行。
请问：鼎太风华七期怎么样？和诺德国际对比，买哪个性价比更高？
回答：鼎太七期楼龄跟诺德是同年，推出价两者也相当，一直都难分伯仲；鼎太的花园设计是比较老派的多排式，诺德是集中式花园，房型方面鼎太七期以小房型为主，五十多的大一房，六十到八十多的两房，因此这两年以来，总价段和诺德慢慢拉开差距，诺德的小两房、大两房普遍已经高于鼎太1成以上的单价，这就是设计上的差距，这个差距应该会长期维持、缓慢扩大。
提问：还是小纠结，家庭两个孩子，有一套两房出租，我们租了一个四房居住，老婆有一个房票，计划1000～1200万的总价，是买红山的四房九悦台，还是跟风买南山的二手，想兼顾四房带说得过去的学位，拜托给点建议！
回答：1200w目前在南山买个像样的三房都难，你的四房目标会被劝退的；但是买玖悦台的四房...为何不考虑深高北的三房或者高峰的四房呢？龙华实验可是被吐槽嫌弃的对象啊，我们还不知道它啥时候能给力一点。
新人首问：三叔您好，我非常认同您说的选对人生首套房子对后续发展影响深远，建议踩盘100套后再做决定。最近打算看500w左右的房子，主要目的是自住和抗通胀，之前没有任何踩盘经验，准备按三叔说的去踩盘。请教三叔在看二手房和新房子时，笔记里要记录下哪些信息？有哪些要注意的地方？望三叔赐教，十分感谢！！
回答：你好。准备一个新的手机号码，专门用来联系中介，防止未来中介各种打扰。笔记可参考圈里的文件《踩盘200套记录表》。有的小区首次踩盘，基本看不到中意的楼源，为了提高踩盘效率，只用看看房型和朝向即可。可以找小区最近的中介，直接说要拿钥匙房，各种房型都看一遍即可，因为不约房东，速度会快很多，大概一天能看20套-30套。中介让你签的踩盘确认书，留个朋友名字，左手签字即可，上面有条款的，你本人名签了，以后就不好还价中介费了。踩盘的同时其实也是在面试中介，碰到中介都要加副号的微信，未来的折扣笋盘大概率不在中介的官网上，而是在中介的朋友圈里。中介重要的是可靠品质，而不是专业（基本都不专业），提供的重要作用是信息，所以人品才重要的，遇到人品靠谱的，可以打上标签，给点小恩小惠，发展成合作中介，以后有笋盘时间告诉你。
三叔你好，新粉丝，最近刚把新锦安3期140多平的房子卖掉，9月多到款，家里现在3人住，800左右的预算，较高性价比也可以900，最近看了中粮景云，君成雍和园，中熙香槟山，附近的12号线地铁房，但是大的太贵，小的太小，沙井也有在看，准备去摇海岸城，也有看西荟城和禧园，现在比较纠结是买哪里，全款还是按揭，往三叔指点迷津
回答：你好。先要明确自己的目的，是要自住还是投资。自住则要考虑上班通勤是否方便，是否有小孩需要上学。投资跟自住选筹不一样，买的是未来的潜力，哪怕现在交通不便，毫无居住体验，但只要未来有改善，能变好，就能带来价值的兑现。西乡这几个房子都还可以，但不建议买太大面积，该片区多为刚需外溢，3房较好。海岸城值得去摇，西荟城和禧园也值得投资+自住。但不同的预算，有不同的买法，800-900，我建议看看碧海、宝中。可参考内部分享。
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三叔说房2020-07-05 16:31:19
