借名买房：商品房约定有效，保障房约定无效；只有债权，没有物权，不能确权；少数法院认为可以排除执行，多数法院认为不可以！▌整理：张茂荣 信荣（）房地产律师团队首席律师▌主攻：房产纠纷、土地争议、大宗交易、城市更新等1、2017年08月04日，《人民法院关于进一步加强金融审判工作的若干意见》18.依法保障房地产市场平稳健康发展，防范房地产市场的金融风险传导。高度重视房地产市场波动对金融债权的影响，依法妥善审理相关案件，有效防范房地产市场潜在风险对金融稳定和金融安全的传导与冲击。统一借名买房等规避国家房产限购政策的合同效力的裁判标准，引导房产交易回归居住属性。信荣说：认为借名买房规避了国家房产限购政策，与房产交易的居住属性不符，效力有待统一，未对效力予以明确。2、2013年06月28日，《人民法院关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》在“国五条”等房地产调控政策实施背景下,为规避税收、限贷及限购政策,现实生活中出现了大量“假离婚”、借名买房、二手房买卖中签订阴阳合同、虚构债务后协议以房抵债等现象,有些已经形成纠纷诉至法院。这些案件基本表现为:当事人之间虚构借贷等债权债务关系;法院立案受理后,双方当事人自愿达成调解协议约定用债务人的房产抵偿债务,由法院出具调解书后被迅速执行房产过户。这些问题的发生,极大地扰乱和冲击了房地产市场的正常秩序,严重影响了国家房地产调控政策的贯彻落实,也严重干扰了人民法院正常的审判活动。信荣说：同上，认为借名买房规避税收、限贷及限购政策，极大扰乱和冲击房地产市场的正常秩序，严重影响国家房地产调控政策的贯彻实施，严重干扰法院正常审判活动，未对效力予以明确。3、2017年09月12日，《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》二十八、借他人名义购买房屋,借名人请求确认房屋归其所有的,不予支持。借名人请求出名人(登记权利人)协助办理房屋所有权转移登记的,可予支持,但房屋在限购范围内,借名人不具有购房资格的除外。出名人将房屋出卖给第三人,借名人以无权处分为由主张追回房屋的,不予支持。信荣说：明确借名买房（不含保障房，笔者注）合同有效，并在具备购房资格时有权要求过户，但无权要求确权，同时优先保护善意交易第三人权利。4、2019年08月07日，《广东省高级人民法院关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》11.案外人异议之诉中,案外人以借名买房为由,请求确认涉案房屋权属并排除执行,如何处理？意见:金钱债权执行中,人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行,案外人主张其与被执行人存在借名买房关系,且能够提供证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是实际产权人的,如无损害国家利益、社会公共利益的情形,可以排除执行。说明:在不损害国家利益、社会公共利益的情形下,应根据实际情况判断,保护实际产权人的合法权益,实现案外人执行异议之诉的保护目的。信荣说：为数不多的支持借名买房可以排除执行的高法，明确借名买房可以排除金钱债权债权人的查封执行！5、2019年04月30日，《黑龙江省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》三十、借用他人名义购买房屋,后出借人成为被执行人,有关房产成为被执行标的物,由此产生的执行异议之诉应如何处理?实践中,由于限购、限贷、逃避债务、规避税收或基于身份关系(如夫妻或父母子女)等原因,借用他人名义购买房屋,所购房屋亦登记在出借人的名义之下,后出借人成为被执行人,人民法院对登记在出借人名下的房屋予以查封,有关房产成为被执行标的物,借名人对此提起执行异议之诉。对此类案件的处理,基于借名人与出借人之间的借名予以产权登记的协议,只在其内部产生债权债务关系,而不发生物权变动的效果,不能据此认定借名人为不动产物权的所有权人。并且,基于物权公示原则,设立或转让物权,必须采用法律规定的公示方式,才能取得对抗第三人的效果。借名登记合同是借名人与出借人之间的合意,借名人对房屋登记在他人名下本身具有过错,且借名协议通常是为了规避国家法律与政策,对由此产生的风险理应自行承担。因此,在借名买房的情况下,借名人与出借人之间的借名登记约定不能对抗申请执行人。信荣说：认为借名买房属内部债权关系，不发生物权变动效果，借名人不是物权所有人，且借名有过错（通常为规避国家法律政策），故而不得对抗第三人（申请执行人），不能排除执行。律师小助手，纠纷大帮手，微信：133 0291 86056、2019年02月26日，《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》四、案外人基于借名买房提起的执行异议之诉案件的处理：14.金钱债权执行中，执行法院对案涉房屋采取查封措施后，案外人以其与被执行人存在借名买房关系，且系房屋实际所有权人为由提出异议的，应裁定驳回异议。由此引发的执行异议之诉案件，应驳回其诉讼请求。信荣说：旗帜鲜明地不支持借名买房排除执行——借名人提出执行异议的，裁定驳回；提起执行异议之诉的，判决驳回诉讼请求！7、2018年02月24日，《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》（2017）23、借名买房如何处理?当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人要求确认其权属的,人民法院不予支持。借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持;其向登记人另行主张出资债权的,应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。【说明】有观点认为,从真实意思表示出发,应支持借名人的确权主张。本条维护物权登记的公示公信效力,不支持直接确权的主张。信荣说：明确借名买房未经物权登记公示不能确权，但可以要求过户，优先保护善意交易第三人权利。8、2018年12月24日，《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答（二）》问题六：金钱债权执行中，案外人以其借用被执行人名义购买案涉特殊动产为由提起执行异议之诉请求排除执行的，人民法院该如何处理？答：金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的特殊动产实施执行，案外人仅以其借用被执行人名义购买案涉特殊动产为由提起执行异议之诉请求排除执行的，除法律另有规定外，人民法院不予支持。信荣说：明确借名买房不能排除执行。9、2014年12月16日，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》十、借名买房的认定和处理借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第16条规定中的政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。借名人要求办理房屋过户登记手续，经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订的，可以参照前述指导意见第6条第2款的规定处理。房屋腾退纠纷中，被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的，法院应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续，当事人坚持不反诉的，应就其抗辩是否成立进行审理并作出判定。信荣说：明确借名买房可以要求过户，不能确权；借名买经适房的，以2008年4月11日为界区别处理。10、2011年07月28日，《北京市高级人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第19条：法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，对登记在被执行人名下的特定房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系，其是房屋实际所有权人为由，要求对该房屋停止执行的，一般不予支持；申请执行人要求对该房屋许可执行的，一般应予支持。信荣说：明确借名买房一般不能排除执行。“借名买房”纠纷，委托咨询：400-0755-618。借名买房，部分原创1、重磅｜深圳中院借名买房裁判规则2、借名买“安居房”，代持人反悔，起诉强制过户，结果......太惨了！3、借名买房合法，出资人有权要求过户，无权要求确权！4、借名买房是债权关系，不能确权！5、实际出资人PK买受人，房子归谁？6、广东高法：借名买房可以排除执行！7、《信荣说房事》第三期：借名买房“坑”热播中！About 信荣——信荣（）房地产律师团队，2007年12月始创于深圳，目前已在28省市设立地方团队，2019年6月27日被中房报、中房智库、中房网联合授予“中国房地产法律服务专业连锁品牌”，客服：400-0755-618，微信：。信荣说：“信荣说，说房市”简称，关注房地产热点，捕捉房地产信息，规避房地产风险，化解房地产纠纷——信荣律师房市观点，不可不知。

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