从案例看解聘物业和业主撤销权的行使

作者：广东丹柱律师事务所   颜宇丹|袁颖珊

小区的环境、价格及地段是很多人买房时的首要考虑因素，除此之外，小区物业公司的服务质量也是决定业主生活品质的关键因素。当物业公司的管理水平跟不上业主们所要求的服务水平时，业主是否有权解聘物业公司？又该如何行使这项权利?笔者通过检索相关案例及法律法规，为大家就业主解聘物业公司方面的相关内容作一个详细的解析。

一、业主是否有权决定解聘物业公司？

根据《物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”；《物业管理条例》第十一条规定：“业主有权共同决定选聘和解聘物业服务企业。”

 也就是说，业主有自主选择物业公司的权利，但需要由全体业主共同决定。

 相关案例

裁判规则一：业主有权通过法定程序作出解聘物业服务企业的决定

裁判要旨一：《人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条款直接确定了业主大会对物业服务合同的任意解除权。原审判决援引该条司法解释的规定认定涉案《深圳市物业服务合同（金通大厦B座）》在金通大厦业主大会作出终止该合同决定后，金通大厦业委会根据决定向金通物管公司送达解除合同通知之日（2011年11月23日）解除，适用法律正确，本院予以维持。[案号:（2012）深中法房终字第2156号,审理法院：深圳市中级人民法院]

法条链接:

《人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。”

二、业主如何决定解聘物业公司？

关于解聘物业公司的法定程序，除了《物权法》和《物业管理条例》有规定以外，各地政府也出台了相应的规定办法，以细化和落实居民在物业服务领域的权利，例如深圳市在2019年8月29日通过了新修订的《深圳经济特区物业管理条例》，并于2020年3月1日施行，以此对深圳市物业管理领域进行规范指导。

根据上述规定，当业主对现有物业服务不满意，想要解聘物业服务公司时，需要根据不同情形施行不同的法定流程，具体如下（以深圳市为例）：

01

情形一：小区未成立业主大会及业主委员会

当一个新小区建立时，小区往往并未成立业主大会及业主委员会，此时的物业公司属于“前期物业”——即开发商事先委托对小区进行管理服务的物业公司。也就是说“前期物业”并未经过业主选择，在此种情况下，业主想解聘物业公司的途径如下：

1. 当前期物业合同届满时

《深圳经济特区物业管理条例》第四十九条规定，前期物业服务合同期满，尚未成立业主大会，物业服务企业继续按照原合同提供服务的，经物业管理区域占业主总人数百分之五十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之五十以上的业主联名书面提出更换物业服务企业的，可以由街道办事处通过招投标方式选取物业服务企业提供物业服务。

此外，该条例第十八条还明确了业主投票权数、业主人数和业主总人数的计算方法：

(一)业主投票权数按照业主专有部分建筑面积计算，每平方米计算为一票，不足一平方米的按照四舍五入计算;

(二)业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算;建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付，或者同一业主拥有两个以上专有部分的，均按照一人计算;

(三)业主总人数，按照本款第二项业主人数的总和计算。

需要注意的是，一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，所代表的业主人数为一人；业主可以自行投票，也可以委托他人投票。委托他人投票的，应当出具书面委托书，载明委托事项和投票权数。一个受托人可以接受三名业主的委托进行投票。

2. 当前期物业合同未满时

根据《物业管理条例》第二十六条规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。也就是说业主委员会重新选定物业服务企业并与之签订有效的物业服务合同，前期物业服务合同自动终止，无需业主委员会再行解除。

因此，按上述规定，当前期物业合同未满，同时小区也未成立业主大会及业主委员会的情况下，业主想要解聘现有的物业公司，可以通过召开业主大会会议重新选定物业服务企业并按法定流程与之签订有效的物业服务合同。

02

情形二：小区已成立业主大会及业主委员会

对于业主大会及业主委员会已经成立的小区，当业主对现有物业服务不满意，想要更换物业服务公司情形的，除了根据小区《议事规则》在召开业主大会定期会议时对更换物业事项进行表决外，也可根据《深圳市经济特区物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《物业管理条例》及《物权法》等相关规定，实现解聘现有物业服务合同的目的。具体流程及内容如下：

1. 申请召开业主大会

业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会召集，或者由物业所在地街道办事处依法召集：

（1）定期会议每年至少召开一次，根据小区业主大会《议事规则》的规定召开；

（2）临时会议经业主总人数百分之二十以上业主或者持投票权数百分之二十以上业主提议，要求业主委员会召集。

此外，业主大会会议除了可以通过集体讨论的形式召开外，还可以通过书面形式、互联网方式召开。如果业主委员会不按照规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的，业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出协助要求，街道办事处、乡镇人民政府应当协调组织召开。

2. 公示会议信息

决定召开业主大会会议的，召集人应当于会议召开十五日前将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业管理区域的显著位置公告，并书面通知全体业主；此外还应当提前三个工作日书面告知物业所在地社区居民委员会，社区居民委员会应当派员列席会议或者了解会议情况。

3. 投票表决

（1）业主大会会议表决采用记名投票的方式进行。一个专有部分拥有一个表决票或者选举票，每张表决票或者选举票上应当标明该专有部分的投票权数；任何人不得伪造业主选票、表决票、业主签名或者书面委托书；选票、表决票和书面委托书应当妥善保管，以备查询。

需要注意的是，业主大会会议采用互联网方式表决的，应当通过市住房和建设部门建立的电子投票系统进行；采用书面征求意见形式的，应将书面征求意见的结果在物业管理区域内公示三十日以上，业主有权查阅相关资料。

（2）业主可以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

（3）业主大会会议作出的有效决定应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。面积和业主人数按照下列方式确定：

专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。

业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算;建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付，或者同一业主拥有两个以上专有部分的，均按照一人计算;总人数，按照两者之和计算。

4.意见统计

对业主的意见进行统计，街道办事处进行监督，或其委托的社区居委会进行监督，并在物业管理区域内公示；

5.结果通知

（1）表决结果小区内显著位置公示

（2）表决结果以合理方式送达业主、物业公司及其他相关人员

综上所述，业主想解聘物业公司的基本流程为召开业主大会→公示会议信息→投票表决事项→统计意见结果→通知意见结果，在整个过程中需要做到：

表决票数量合法合规；

送达方式合理；

回收的表决票与发放的表决票接近；

表决票系业主本人签字；

计票方式公开透明；

计票人员不得与决议事项存在利害关系；

表决过程有相关部门的参与指导监督。

此外，根据《深圳经济特区物业管理条例》第二十五条之规定，业主大会会议还可以就以下事项作出决定：   

   (一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则;

(二)选举或者更换业主委员会委员、选举业主委员会候补委员;

(三)审议业主大会年度计划和预算方案;

(四)审议业主委员会工作报告;

(五)制定共有物业和业主共有资金使用与管理办法;

(六)选聘、续聘、解聘物业服务企业;

(七)筹集、管理和使用物业专项维修资金;

(八)申请改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有物业用途;

(九)确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案，确定需要由全体业主公摊费用的收取标准;

   (十)决定物业管理区域其他有关事项。

前款至八项所列事项不得授权业主委员会决定。

因此，除解聘物业外，业主大会决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，亦适用上述基本流程和注意事项。

相关延伸：业主能否撤销业主大会会议通过的决定？

当解聘物业的决定通过时，有人支持或许就会有人反对，但无论业主是否参加业主大会或者是否同意业主大会的决定，只要这个决定是经业主大会或者业主委员会通过的，就对业主产生法律约束力。

但是，尽管法律赋予业主大会解聘物业公司的权利，但是并不意味着该项权利可以被任意行使。法律同样赋予了小区业主以业主撤销权——即对于业主大会或业主委员会作出的决定侵犯其合法权益的，业主可向法院提起撤销该决定的权利。在行使撤销权时应当注意以下几点：

1.业主撤销权主体之原告

裁判规则二：物权法和物业管理条例将业主撤销权赋予合法权益受到业主大会和业主委员会所作决定侵害的业主，即房屋的所有权人。该规定中的“房屋”一般指的是建筑物内的住宅或经营性用房。

裁判要旨二：《物业管理条例》第六条规定，房屋的所有权人为业主。该规定中的“房屋”一般指的是建筑物内的住宅或经营性用房。福X公司在本案中主张其是地下室、转换层（第五层）、大厦平台（一层公交车站）的所有权人，而地下室、转换层、大厦平台等建筑物，相对于住宅或经营性用房，属于小区配套的设施设备和场地，即使福X公司为该部分建筑物的所有权人，亦不能成为小区的业主并行使业主相关权利。[案号:（2019）粤03民终10746号,审理法院：广东省深圳市中级人民法院]

裁判规则三：开发商可以作为业主向人民法院请求撤销业主大会或者业主委员会的决定。

裁判要旨三：本案中，山X公司系山X住宅小区的开发建设单位，其起诉称其目前仍有6套商品房和独立产权的地下车位301个，并提交商品房屋产权权属证明书作为初步证据，故在起诉阶段可以认定其系山X小区业主，具备业主撤销纠纷的原告主体资格。[案号：（2019）粤民再439号，审理法院：广东省高级人民法院]

裁判规则四：只有一名业主亦可以就业主大会或业主委员会的决定侵害业主合法权益为由向人民法院请求撤销决定。

裁判要旨四：一审法院认为，本案系业主撤销权纠纷。依据《中华人民共和国物权法》第七十八条及《物业管理条例》第六条款的规定，提起业主撤销权纠纷之诉的主体应为小区范围内房屋所有权人。经查明，梁某系涉案小区范围内物业产权人，且经一审法院依法询问，本案诉状内容为其真实意思表示，故梁某有权提起本案诉讼，一审法院对其诉讼主体资格依法予以确认。[案号：（2018）粤06民终12293号，审理法院：广东省佛山市中级人民法院]

2.业主撤销权主体之被告

裁判规则五：业主撤销权针对的是业主大会和业主委员会的决议，故业主撤销权纠纷的被告仅能为业主大会或业主委员会。

裁判要旨五：本案李某等人明确以业主撤销权提起诉讼，而撤销权行为对象应为业主大会或者业主委员会，故翠X山庄居委会并非适格撤销权的被告，李某等人请求其承责缺乏依据，一审法院不予支持正确。[案号:（2018）粤01民终23382号,审理法院：广东省广州市中级人民法院]

3.业主撤销权的行使期限

裁判规则六：业主撤销权应当在知道或应当知道业主大会或业主委员会作出决定之日起一年内行使。

裁判要旨六：本案中，名X广场业委会的决定分别于2009年3月28日、2009年7月18日作出并公示，吕某作为名X广场的业主对此应当知悉，但其迟至2012年3月19日才向一审法院提起本案诉讼，主张撤销上述决定，依照《人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，业主行使撤销权应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。二审判决认定吕某的主张已经超过法定的行使撤销权的期限并无不当。[案号:（2014）粤高法民一申字第116号,审理法院：广东省高级人民法院]

法条链接:

《人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”

4. 业主撤销权对象

裁判规则七：业主撤销权针对的是业主大会和业主委员会的决议。

裁判要旨七：在本案中，李某、袁某、张某、章某请求撤销对象为《表决票统计结果的公告》，但该公告从内容上看仅为关于小区物业公司是否重新选聘或继续聘请、是否同意授权业主委员会聘请律师追缴小区公共、是否同意从住宅维修基金中支出小区监控系统更新维修费等议题的业主总投票权数、参与投票率、参与投票权数所占建筑面积百分比等投票统计结果情况的汇报公告，并不属于法律规定中“业主大会或者业主委员会作出的决定”的范畴。而且根据《议事规则》第十四条第（二）项规定以及被告二审期间的陈述，业主委员会尚未根据投票统计结果形成业主大会最终的议事决定，也未将该决定进行公示。因此，李某、袁某、张某、章某在本案中以不属于“业主大会或者业主委员会作出的决定”的《表决票统计结果的公告》为撤销对象，提起本案诉讼，显然缺乏理据，本院对此不予支持。[案号:(2018)粤06民终11764号,审理法院：广东省佛山市中级人民法院]

5. 业主撤销权审查重点

（1）是否违反法定程序

裁判规则八：业主大会通过法定程序作出的决议，业主无法行使撤销权。

裁判要旨八：本案中，争议在于临时业主大会所作出的选聘、解聘物业公司的表决结果有无侵害业主参与决定和管理的程序性权利。如前所述，桂X居委会召开的临时业主大会所作选聘、解聘物业公司的表决结果，均符合由业主共同参与并由业主大会共同决议作出，并无违反《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，因此，苏某、龙某、何某、蓝某主张上述决议侵害了其合法权益，缺乏事实依据，不应采信。[案号:（2019）粤01民终12239号,审理法院：广东省广州市中级人民法院]

（2）是否侵害实体权益

裁判规则九：业主认为业主大会的决定侵犯其合法权益的，应当提供充分证据。

裁判要旨九：江某主张涉案小区商铺物业费收费标准的调价幅度明显高于住宅物业费收费标准而侵犯了商铺业主利益故应予撤销。对此，本院认为，江某主张将涉案小区商铺物业费收费标准调整至10元/月/平方米侵害了处于少数地位的商铺业主利益，但其并未提供切实证据证明该收费标准明显高于市场价格。江某仅提交其与某某物业管理公司签订的前期物业管理服务协议，而非提交开发商与物业管理公司的前期物业管理合同，故江某主张商铺物业费收费标准为6元/月/平方米，证据不足。在江某并未提供充分证据证实其主张的情况下，业主大会关于调整商铺物业费收费标准的决议并未侵害商铺业主江某的利益。[案号:（2018）粤03民终16839号，审理法院：广东省深圳市中级人民法院]

总结

在司法实践中，因业主撤销权而提起的诉讼主要涉及以下内容：

1. 业主撤销权的主体

（1）提起业主撤销权之诉的原告应为有权业主，即房屋的所有权人。通过租赁方式获得房屋使用权的承租人或其他物业使用人均无权提起业主撤销权之诉。

（2）业主撤销权针对的是业主大会和业主委员会的决议，故业主撤销权纠纷的被告仅能为业主大会或业主委员会。此外，业主不能以业主委员会委员个人为被告提起撤销权之诉。

2. 业主撤销权的行使期限

业主撤销权应当在知道或应当知道业主大会或业主委员会作出决定之日起一年内行使。一年期间为除斥期间，不发生中止、中断或者延长的法律效力，除斥期间过后，撤销权当然消灭。

3. 业主撤销权的行使范围

《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”据此可知，业主撤销权诉讼应当限于业主大会或者业主委员会作出的决定，且对全体业主具有约束力的决定。因此，业主撤销权的范围应取决于业主大会或业主委员会有权对于哪些事项作出决定。

4. 业主撤销权的重点内容

在实践中，业主撤销权能否成立的重点在于判定业主大会或业主委员会的决定是否违反法律规定的程序或侵害业主的合法权益。业主在起诉时需要注意的是，根据侵犯权利内容的不同，在司法实践中的举证责任分配也略微不同：

（1）在实体权益纠纷中，如裁判规则九，业主应当举证证明其实体权益因业主大会或业主委员会决议而受到侵害，否则法院不予认定。

（2）在程序权益纠纷中，因程序性相关证据材料一般由业主委员会制作或保管，故业主通常只需提出业主大会或业主委员会决议存在瑕疵的初步证据，业主大会或业主委员会应当对自身所作决定的程序合法性进行举证。

综上所述，当业主认为业主大会和业主委员会的决议损害了自己的权益时，可以通过诉讼的途径进行救济，但需要特别注意的是，在司法实践中，法院基于诚实信用原则、为了简化诉讼关系以及消除滥诉干扰的考虑，通常认为有权提起撤销诉讼的主体应当限于在业主大会以及业主委员会投票表决过程中明确表示反对的业主，在表决过程中投票赞成以及未明确表示异议的业主事后不得提起撤销之诉，以维护业主大会以及业主委员会做出的正当决定的法律效力。