▌原创：黄妙灵信荣（深圳）房地产律师团队小区维权事业部秘书长

▌主攻：小区业主维权、业委会顾问等物业管理非诉和诉讼法律事务

《物权法》和《物业管理条例》均赋予了业主撤销权，但是实践中，业主撤销权获得法院支持的比例并不高，业主行使撤销权存在一定的困难。本文拟在深圳中院业主撤销权案件大数据的基础上，总结并梳理相关裁判规则，以期对业主如何行使撤销权提供一定参考。

一、整体情况分析

从上方的年份分布可以看到，2010年至2020年期间，业主撤销权纠纷案例数量伴随文书公开，基本呈逐年增长的趋势，尤其是从2013年开始大量增加，2018-2019年增量趋于平缓。（本次检索通过Alpha案例库进行，获取了自2010年1月1日至2020年9月6日期间业主撤销权纠纷案件共4970例，搜索关键词：业主撤销权纠纷。）

二、裁判结果（一审）

通过对一审裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下（检索范围：，裁判时间：2010年1月1日至2020年9月6日，案由：业主撤销权纠纷）全部驳回的有871件，占比为28.71%；撤回起诉的有826件，占比为27.22%；全部/部分支持的有391件，占比12.89%；不予受理和驳回起诉的分别有72件和403件，分别占比2.37%和13.28%。

以上数据可以看出，业主诉讼请求不被支持的比例高达71.7%，由此可见现实中业主想通过诉讼行使撤销权存在一定困难。

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三、案例分析

深圳市中级人民法院自2010年1月1日至2020年9月6日的业主撤销权纠纷判例共计86篇，本文总结并梳理了业主撤销权之诉中，业主败诉的常见裁判理由，以期对业主行使撤销权提供一定参考（本次检索通过Alpha案例库进行，获取了深圳中院自2010年1月1日至2020年9月6日期间业主撤销权纠纷案件共86例，搜索关键词：业主撤销权纠纷）。

1、不属于民事诉讼案件受理范围

案号

律师说法

（2019）粤03民终14795号

业主的撤销权诉讼应当限于业主大会或者业主委员会作出的决定，对于小区业主大会或者业主委员会选举过程中出现的争议，有关业主提出异议向人民法院起诉的，不属于民事争议，人民法院不予受理。

（2019）粤03民终20724号

业委会提交业主大会讨论的议题，还并未形成业主大会决议，该项议题是否通过并实施则取决于全体业主的投票决定，业委会提出该项议题的行为并未对业主权利造成实质性影响，业委会提出该项议题的行为不具有可诉性，不属于人民法院受案范围。

（2018）粤03民终3427号

业委会候选人公告仅为成立业主委员会程序的中间行为，即成立业主委员会的一个环节，该行为对相对人的民事权利义务没有影响，不具有可诉性，不属于人民法院的受案范围。

上述案件可以看出，中间性行为、业主大会的内部事务，还未形成业主大会或者业主委员会决定并通过的，不具有可诉性，不属于人民法院受案范围。

2、不具有明确的诉讼请求

《中华人民共和国民事诉讼法》百一十九条规定“起诉必须有具体的诉讼请求和事实、理由”，业主无法明确其在诉讼中具体指向的（需要请求撤销或确认无效的）决定的内容，无法明确被告侵害了原告哪一部分的具体利益，仅起诉主张确认被告在某个时间段内的所有决定无效，在经法庭释明要求其明确诉讼请求时，原告仍坚持明确其请求为“泛指业委会所作出的所有在此时间段的决定”，人民法院无法根据原告的诉讼请求作出有指向性并具可执行效力的判决，应当裁定驳回起诉（（2017）粤0605民初1035号）。

3、原告不具有诉讼主体资格

业主撤销权的原告系有权业主。根据相关法律规定，满足下列情形之一的可以认定为业主：

（1）房地产权利证书或者不动产登记薄记载的所有权人；

（2）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主；

（3）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的人；

（4）因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的人；

（5）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的人。

因此，通过租赁方式取得房屋使用权的承租人或者其他物业使用人均无权提起业主撤销权之诉。另外，值得注意的是，《物业管理条例》第六条规定，房屋的所有权人为业主。该规定中的“房屋”一般指的是建筑物内的住宅或经营性用房，仅仅作为地下室、转换层、大厦平台等小区配套设施设备和场地的所有权人，不能成为小区的业主并行使业主相关权利。

参考法条：

《物业管理条例》第十二条规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。“

《物权法》第78条：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”

《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”

4、被告主体不适格。

业主撤销权的被告应当是业主大会或者业主委员会。在（2016）粤03民终16776号案件中，业主以街道办为被告，起诉请求撤销业主大会决议，理由是业主大会是由街道办组织召开的。根据《深圳经济特区物业管理条例》的规定，街道办事处在区主管部门指导下，负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举工作。街道办事处属于政府基层组织机构，其组织、协调业主大会成立是依据法律规定行使的行政职能，在其组织、协调下召开的业主大会的决议，其形成主体仍然是全体业主，而非街道办事处。业主若以街道办事处为被告，则应对其行使行政职能召集业主大会的行为提起行政诉讼，若提起业主撤销权之诉，则应当以业主大会为被告。实践中，无论撤销对象为业主大会决议还是业主委员会决议，业主撤销权之诉一般以业主委员会为被告。业主委员会作为业主大会的执行机构，在业主起诉业委会撤销业主大会决议的情况下，由业委会代表业主大会参与诉讼，相应的诉讼后果由全体业主承担。

参考法条：

《深圳经济特区物业管理条例》第十二条：“业主委员会不按规定召集业主大会会议的，业主可以请求所在地街道办事处责令限期召集；仍未召集的，由街道办事处组织召集。”

5、撤销对象不属于业主有权撤销的范围

业主撤销权对象为业主大会或者业主委员会作出的决定，故业主大会、业主委员会与物业公司签订的物业服务合同并非可撤销对象，业主可以通过撤销业主大会选聘物业公司的决定维护自己的权益。“物业费收费标准过高”也不属于业主有权撤销的范围，此种情形应当属于物业服务合同纠纷。但是若调整物业费标准的决定是由业主大会或者业主委员会作出，那么业主有权据此提起撤销权之诉，业主以物业费过高请求法院撤销业主大会或者业主委员会关于调整物业费标准的决定的，应当能举证证明该收费标准明显高于市场价格。

6、诉讼时效期间经过

根据人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“《解释》”）第十二条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”

7、业主举证不能

业主撤销权纠纷案件同样应当遵循“谁主张谁举证”的原则，因此业主应当举证证明其实体权益因业主大会或业主委员会决议而受到侵害或者业主大会、业主委员会作出决定的程序违反法律规定。

（1）业主的实体权益主要包括：a.对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权；b.对专有部分以外的共有部分享有共同权；c.对共同管理事项享有成员权。业主应当举证证明其以上实体权益受到侵害。

（2）在程序权益撤销权纠纷中，大多数业主委员会组织召开业主大会及形成决议的书面证据均保存在业主委员会手中，作为单个业主的原告的举证能力处于相对的劣势。故业主通常只需提出业主委员会组织召开业主大会的程序或者业委会决议存在瑕疵的初步证据，业主委员会应当对自身所作决定的程序合法性进行举证（证明业主大会的组织召开程序、业主大会的参会人数以及会议表决事项的通过率符合法律法规规定标准等）。

（3）典型判例

（2019）粤03民终31830号律师说法本案争议实际在于法律适用问题。一审法院适用《物权法》（业主大会决议应当经过“面积和人数双过三分之二”通过），认定本案业主大会决议无效，但是根据《立法法》的规定，经济特区依法对现行法律规定有变通的，应当适用本经济特区的规定。因此，本案应当适用《深圳经济特区物业管理条例》（2008年1月1日实施）（与会业主占总业主“面积和人数双过半”的，业主大会有效；一般事项经投票业主占与会业主“面积和人数双半数”的，决议通过；重大事项经投票业主占与会业主“面积和人数双过三分之二”的，决议通过），认定业主大会决议有效。深圳作为经济特区，在法律适用方面与其他地区有所不同，各业主在行使撤销权时应当充分考虑。另外，2020年3月1日起，深圳适用新的《深圳经济特区物业管理条例》，相对旧的《深圳物管条例》也有所变化，此处不作详述，有问题的读者欢迎留言讨论。参考法条①《物权法》第七十六条：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”②《中华人民共和国立法法》第九十条第二款规定“经济特区法规根据授权对法律、行政法规、地方性法规作变通规定的，在本经济特区适用经济特区法规的规定”③《深圳经济特区物业管理条例》（2008年1月1日实施）第十四条款规定：“业主大会会议与会业主所持有的投票权超过本物业管理区域内投票权半数，且与会业主人数超过全体业主人数半数的，业主大会会议方为有效。”④《深圳经济特区物业管理条例》（2008年1月1日实施）第十七条第二款规定：“业主大会作出本物业管理区域物业专项维修资金使用和续筹方案，改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经与会业主所持投票权三分之二以上和与会业主人数三分之二以上多数同意。”（2020）粤03民终4293号律师说法根据《物权法》的规定，业主依法享有撤销权，撤销权行使的对象为业主大会或者业主委员会的决定。实践中，业主委员会滥用权利、超越职权损害业主权益的情况并不少见，对业委会权责有所了解有助于业主督促业委会合规履职。国务院《物业管理条例》规定了业委会四项职权，超出四项职权之外的事务，应当由业主大会授权。具体职责详见下列法条。参考法条①《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定损害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”②《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”（2019）粤03民终27328号律师说法业主以业委会未经法定程序组织召开业主大会为由提起业主撤销权之诉在实践中十分常见。值得注意的是，业主以业委会组织召开业主大会不符合法定程序为由提起撤销权之诉的，应当由业委会举证证明其组织业主大会的合法性（举证责任倒置）。业委会作为组织召集业主大会的组织筹备方，负有举证证明业主大会的组织召开程序、业主大会的参会人数以及会议表决事项的通过率符合法律法规规定标准的义务。下文为业主大会召开、表决的合法程序，亦是业主撤销权纠纷中业主起诉常见事由，业主应当注意搜集业委会违反下列程序的证据，以服务于后期可能进行的诉讼。①提前公示：根据《深圳经济特区物业管理条例》的规定，业主大会会议召集人应当于会议召开十五日前将会议议题、时间、地点、方式以及表决事项等予以公告，并同时抄送全体业主。②会议有效：根据2008年1月1日实施的《深圳经济特区物业管理条例》），与会人数占总人数满足“面积和人数双过半”，业主大会决议有效。（2021年1月1日开始施行的《民法典》改为与会人数占总人数“面积和人数双过三分之二”，业主大会方为有效）③决议通过：根据2008年1月1日实施的《深圳经济特区物业管理条例》），一般事项经投票业主占与会业主“面积和人数双半数”的，决议通过；重大事项经投票业主占与会业主“面积和人数双过三分之二”的，决议通过。（2021年开始施行的《民法典》改为一般事项经“面积和人数双过半”决议通过，重大事项经“面积和人数双过四分之三”决议通过。）④共同决定事项：《物权法》和《深圳经济特区物业管理条例》对业主共同决定事项都作出了规定，具体见下述参考法条。应当注意的是，2021年1月1日即将施行的《民法典》相对于《物权法》对业主共同管理事项作了修改，增加了“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”为共同决定事项，且为重大共同决定事项。①《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”②《物业管理条例》第十四条：“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。”③《物权法》第七十六条：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。……”④《深圳经济特区物业管理条例》第十七条：“业主大会作出决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上多数同意。业主大会作出本物业管理区域物业专项维修资金（以下简称物业专项维修资金）使用和续筹方案，改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经与会业主所持投票权三分之二以上和与会业主人数三分之二以上多数同意。”

四、高频法条

此处统计了2010年1月1日至2021年9月6日期间所有撤销权纠纷判例中被援引的高频法条，其中，高频实体法条见下表：

序号

法规名称

条目数

引用频次

1

中华人民共和国物权法

第七十六条

1444

2

中华人民共和国物权法

第七十八条

1443

3

中华人民共和国物权法

第七十八条第二款

1154

4

人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

第十二条

692

5

中华人民共和国物权法

第七十五条

194

6

中华人民共和国物权法

第七十六条第二款

168

7

中华人民共和国物权法

第七十条

127

8

中华人民共和国物权法

第七十六条款第四项

95

9

人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

第八条

61

10

人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

条

57

11

中华人民共和国合同法

第五十四条

56

12

人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

第九条

51

13

中华人民共和国物权法

第七十六条款第七项

49

14

中华人民共和国物权法

第七十三条

49

15

中华人民共和国合同法

第五十二条

48

16

中华人民共和国物权法

第七十八条款

48

17

人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

第二条

47

18

中华人民共和国物权法

第八十条

46

19

中华人民共和国物权法

第七十六条款

45

20

中华人民共和国合同法

第五十五条

39

高频程序法条见下表：

序号

法规名称

条目数

引用频次

1

中华人民共和国民事诉讼法（2017修正）

百七十条款项

778

2

中华人民共和国民事诉讼法（2017修正）

百一十九条

379

3

中华人民共和国民事诉讼法（2017修正）

百四十五条款

365

4

中华人民共和国民事诉讼法（2017修正）

第六十四条款

341

5

中华人民共和国民事诉讼法（2012修正）

百七十条款项

333

6

中华人民共和国民事诉讼法（2017修正）

第六十四条

288

7

人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释

第九十条

267

8

中华人民共和国民事诉讼法（2017修正）

百五十四条款第三项

266

9

人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释

第二百零八条第三款

261

10

中华人民共和国民事诉讼法（2017修正）

百七十一条

247

11

中华人民共和国民事诉讼法（2017修正）

百五十四条款第十一项

236

12

人民法院关于民事诉讼证据的若干规定（2008整理版）

第二条

184

13

中华人民共和国民事诉讼法（2012修正）

第六十四条款

136

14

中华人民共和国民事诉讼法（2012修正）

百四十五条款

136

15

中华人民共和国民事诉讼法（2017修正）

百四十二条

135

16

人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释

第三百九十五条第二款

128

17

人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释

第二百一十三条

121

18

中华人民共和国民事诉讼法（2017修正）

百一十八条

120

19

中华人民共和国民事诉讼法（2017修正）

百五十四条款第五项

117

作者简介：黄妙灵，信荣（深圳）房地产律师团队小区维权事业部秘书长，广东卓建律师事务所实习律师，粤湾律师联盟成员，西南政法大学法律硕士，中南大学文学学士，专注于业主维权、业委会顾问等物业管理非诉和诉讼法律事务。物业维权，原创推荐1、深圳中院关于车位纠纷的裁判规则2、信荣说：如何成立业主委员会？领航高端房地产法律服务，专业解决房地产疑难杂症，重视里子，兼顾面子，为客户提供来访体验：信荣（）房地产律师团队深圳总部已迁址至深圳市平安金融中心106层——坐拥深圳地标办公，俯瞰深圳湾区海景，特区全貌，尽收眼底，欢迎新老客户光临。法援热线：400-0755-618（按1），微信客服：（律师小助手）扶摇直上，我们在云端等着您About 信荣——信荣（）房地产律师团队，2007年12月始创于深圳，目前已在28省市设立地方团队，2019年6月27日被中房报、中房智库、中房网联合授予“中国房地产法律服务专业连锁品牌”，客服：400-0755-618，微信：。信荣说：“信荣说，说房市”简称，关注房地产热点，捕捉房地产信息，规避房地产风险，化解房地产纠纷——信荣律师房市观点，不可不知。

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