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广义的小产权房——“违法建筑”买卖纠纷，法院往往以“先行后民”为由不予受理（含受理后裁定驳回），或者受理后判决合同无效。

由此导致遇拆迁后，高额补偿归属权的争议：

卖方认为合同无效，自然“退房退款”，补偿的房屋和款项归己所有；

买家则认为，合同是双方真实意思表示，卖方毁约明显违背诚实信用原则。

“法院是否受理？受理后补偿到底归哪一方？”

是双都十分关心的问题，然实践中非常混乱。

本文案例，最高法院撤销了重庆市高级人民法院不受理的裁判，确认了法院应当受理，并按约定判决补偿归属的原则，特分享给读者和同行。

深圳小产权房纠纷：历时六年，确认拆补权益归买家享有！

裁判文书：(2017)最高法民再407号《秦**、孙**买卖合同纠纷再审民事判决书》2017.12.28 裁判

卖方孙**与张**为夫妻关系，买家为秦**，案涉房屋既包含有证合法房屋（未办理过户手续），又包含无证违法建筑，《房屋买卖合同》签订于2008年6月，转让份额50%（剩余50%归张**）。

2014年2月，案涉房屋被纳入重庆市南川区人民政府征收范围。

2016年2月，南川区国土资源和房屋管理局孙**一方签订了《南川区国有土地上房屋征收补偿协议书》，补偿面积包含了无证违法建筑面积。

双方就违建部分补偿权益归属发生争议，秦**起诉要求确认50%归己所有。

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最高人民法院观点（判决原文）：

本院再审认为，根据各方当事人的再审请求、理由以及答辩、陈述意见，本案的焦点问题包括利害关系人之间就没有产权证照房产的征收补偿费用发生纠纷能否通过民事诉讼解决，以及本案当事人之间诉争的无证房屋征收补偿费用应如何分配问题。

1、关于利害关系人之间就没有产权证照房产的征收补偿费用发生纠纷能否通过民事诉讼解决的问题：

根据物权法定原则，不动产以在有权登记机构进行权属登记作为取得物权的法定依据。但在现实中不可避免地存在着没有取得规划许可证和产权证的无证房产，此类无证房产不能按照《中华人民共和国物权法》等法律法规进行物权的设立、变更以及消灭登记。此类无证房产即使在相关的利害关系人之间流转，相关的利害关系人也仅是取得对该无证房产的占有和使用。

在国家征收时，一般情况下征收主体根据先前确定的征收方案针对无证房产作适当的补偿。

在征收主体按照征收方案确定的具体补偿数额予以补偿后，有关利害关系人之间就该征收补偿费的归属或分配产生纠纷，向人民法院提起诉讼，人民法院应当作为民事纠纷予以受理。

人民法院受理此类民事纠纷案件，主要是针对利害关系人之间就诉争的征收补偿费的归属或分配作出裁判。

因征收主体已对该无证房产作出了征收补偿决定，因此人民法院审理此类案件并不涉及对该被征收的无证房产变相认定为违法建筑的确权问题。

二审判决认定本案诉争的无证房产补偿费用分配涉及到违法建筑确权并以此驳回秦**就该部分的起诉，属于适用法律错误，本院予以纠正。

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2、关于本案当事人之间诉争的无证房屋征收补偿费用应如何分配问题：

孙**、秦**均认可双方签订的《房屋买卖合同》，双方对依据该合同交付的有产权证的房屋及土地部分并无争议，争议焦点是涉案无产权证明的房产因政府征收行为而支付的补偿款归属问题。

该无证房产位于双方签订《房屋买卖合同》范围内。......应当认定孙**与秦**之间具有流转该无证房产的意思表示，并且已实际交付，秦**自2009年起已经与第三人张**实际占有和使用该无证房产。

一审判决对此焦点问题的认定和处理符合法律规定，应予维持。（一审观点：无证部分面积包含在所转让的50%的份额中，故本案拆迁协议所指向的无证房屋经认定后的房屋补偿费用亦应由秦**和第三人张**共同享有。）

综上，秦**再审所提出的判令无证房产的征收补偿费用归其与第三人张**共同享有，秦**享有该款项的50%的请求具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销重庆市高级人民法院（2016）渝民终596号民事判决；

二、维持重庆市第三中级人民法院（2016）渝03民初14号民事判决。

（高院撤销中院判决，最高院：撤销高院判决，维持中院判决！）

您以为的“违建”，可能并非“违建”！（附入库案例）

张茂荣律师说：违建房拆补纠纷，法院应当受理并按约定判决！

可以看出，就违法建筑拆迁补偿权益归属纠纷，本案一二审法院观点是完全相反的：重庆三中院认为应当受理并按约定判决，而重庆高院则认为不应受理，最终还是最高法院出面，定分止争支持了重庆三中院的观点。

重庆高院的错误观点在实践中带有相当的普遍性，以笔者代理深圳诸多小产权房拆补纠纷来看，法院基本都是裁定驳回，严重损害了当事人的合法权益，并导致了诉讼程序的持续空转，甚至出现了极端的“自由裁量同儿戏，程序空转熬死人”情况！

法院以“先行后民”、违法建筑应由行政机关先行处理违法性为由，剥夺当事人拆补权益归属纠纷诉权，违背了基本的生活常识和逻辑，本质是怠于履行裁判职责：

——违法建筑已经签约补偿，即将或已经拆除，这本身就是违法建筑的一种处理方式“消灭”，皮之不存毛将焉附，还要求行政机关对“消灭”之前建筑的违法性进行处理岂不是天大的笑话！

如法官确不知行政机关不可能再处理“已拆不存在的违建”，最简单的求证方式就是函询行政机关，遗憾的是笔者亲身经历：无论如何苦口婆心解释，即便是书面申请函询，法官也是丝毫不理会，直接臆想行政机关会处理、应处理，驳回当事人起诉，将机械办案、权力傲慢、不负责任、冷漠无情演绎到极致！

小产权房纠纷：深圳法院的“左右互搏”！