入库案例：“抵债房”可排除执行！｜最新裁判观点

以房抵债来的房子，未过户之前是否可以排除抵债人（原权利人）债权人的强制执行？

这个貌似简单的问题，在过往司法裁判实践中存在着巨大争议，以至于最高人民法院案例也是前后矛盾。

过往裁判观点：不能排除执行！

以《最高人民法院民商事判例集要》收录的经典案例——(2022)最高法民再126号案《中天建设集团有限公司与贾琼等案外人执行异议之诉案》为例，最高法院该案裁判要旨为：在完成房屋权属变更登记前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益！

裁判原文如下：

本院再审认为，生效判决已确认中天公司享有建设工程价款优先受偿权，中天公司申请执行，贾琼援引执行异议复议规定第二十八条要求排除执行，故本案的焦点问题是贾琼对案涉商铺是否享有足以排除强制执行的权利。

根据已查明的事实，和丰公司与贾琼于2015年订立案涉《商品房买卖合同》，双方的真实意思是偿还贾琼于2012年向和丰公司出借的部分款项，也即消灭和丰公司对贾琼负有的债务，其实质是以房抵债协议，是债务履行方式的一种变通，而非通常的商品房买卖。

以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，在完成权属变更登记前，贾琼仅享有普通债权，据此种协议认定贾琼享有物权期待权（利益），可排除建设工程价款优先受偿权的强制执行，缺乏法律依据。

......

一、二审判决适用执行异议复议规定第二十八条，认定贾琼同时具备该条规定的四项条件，并据此排除中天公司建设工程价款优先受偿权的执行，存在认定事实不清和适用法律错误的问题，本院予以纠正。

最新入库案例：可以排除执行！山西中某钢融资再担保公司与太原某融资担保公司案外人执行异议案

——案外人主张以房抵债排除强制执行的审查认定关键词：执行 执行异议案件 案外人执行异议 以房抵债 协议真实性 非自身原因

裁判要旨

执行中，人民法院查封被执行人名下房产后，案外人以其在本案执行依据生效及案涉房屋被查封之前，就案涉房屋已与被执行人签订以物抵债协议并实际占有为由提出异议的，人民法院可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定审查认定异议能否成立。案外人对被执行人的债权合法有效且抵债数额与房屋实际价值相当，不存在规避执行情形，且非因案外人自身原因未办理过户登记手续的，人民法院可以认定案外人享有足以排除强制执行的实体权益。

裁判理由

法院生效裁判认为，案外人山西中某钢融资再担保公司与被执行人张某在案涉房屋被查封前存在经生效裁判确认、合法有效的到期债权债务关系。而且，双方在案涉房屋被本案执行查封前已签订书面以房抵债协议，已实际合法占有涉案房屋。经查，该以房抵债协议约定的抵债价格适当，不存在规避执行或逃避债务情形，也并非因山西中某钢融资再担保公司自身原因未办理过户登记手续。因此，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，依法支持山西中某钢融资再担保公司提出的排除对案涉房屋强制执行的主张。

下面链接：《真实案例：自由裁量如儿戏，程序空转熬死人！》

张茂荣律师：检索于己有利案例作为诉辩理由

1、将“抵债房”视同房屋买卖排除执行并非无条件，需要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，特别提醒注意第四个条件——非因买受人自身原因未办理过户登记！

2、不可否认，过往中国法院同案异判现象十分严重，人民法院案例库的出台目的，及时为了保障法律适用统一、裁判尺度统一，避免“同案不同判”，然短期内仍无法完全避免；

3、建议当事人及代理律师对于争议大的案子，检索于己有利的案例抗辩，检索顺序建议：人民法院案例库入库案例—>本地中院案例（特别是本案法官案例）—>本省高院案例—>最高法院普通案例—>审理法院案例（特别是本案法官案例）—>其他省市高院案例—>其他省市中院案例。需要说明的是，上述案例中，只有入库案例是法院必须参考的，如审理法院认为正在审理的案件具有特殊情况，不宜参考入库案例的，应当提交审判委员会讨论决定，且应当在裁判文书说理中予以回应案例递交一方。

4、没有具体案件时，不建议浪费大量时间学习普通自媒体发布的普通案例，理由同第1条：同案异判普遍存在，一般省市高院、中院、其他基层法院普通案例观点可能相互矛盾，基本无法撼动审案法官的既有观点，这也是笔者几乎不看、不转发、不转载的原因。下图链接：《入库案例：被投诉律师不服律协的违规认定，有权提起行政诉讼！》