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?婚内一方擅自卖房、买房违约,赔款是否属于夫妻共同债务?|涉房家事

信荣房地产律师团队 2020-11-20 07:38:37

作者|张茂荣

房地产争议解决专家、信荣律师团队/粤湾律师联盟首席律师

主攻:重大疑难房地产案件、小产权房(含历史违建、绿本房)纠纷、涉房家事、大宗交易、民行/民刑交叉等

2020年11月16日,本公众号推文《离婚后被前夫追偿180万卖房违约金,该不该赔?——离婚期间无异议又不配合过户,致前夫被判赔买家!》,认为夫妻关系存续期间,一方出售共有房房屋,另一方不同意导致对买家违约,根据《婚姻法》第41条规定,违约金属于夫妻共同债务,部分律师同仁提出不同意见,本文遂检索案例以案释法详述之。

案例1:许坚强、欧琼辉房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

裁判法院:广东省高级人民法院

裁判时间:2018年10月11日

案号:(2018)粤民申2546号

基本案情:(一审、二审、再审均认为属于夫妻共同债务,另一方需连带赔偿)

许坚强、欧琼辉为夫妻关系,许坚强单方签字买房违约,卖方起诉其承担违约责任,并要求欧琼辉承担无限连带责任。

深圳市南山区人民法院一审认为:根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第二十四条的规定,债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的,应当按照夫妻共同债务处理。故对于童梦纾的此项诉讼请求,一审法院予以支持。深圳市中级人民法院二审判决:许坚强于判决生效之日起十五日内向童梦纾支付违约金208万元,欧琼辉对此承担连带责任。广东省高级人民法院再审认为:《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条规定:债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的,应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务,或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。二审判决欧琼辉与许坚强就案涉违约金208万承担连带责任,于法有据。裁定:驳回许坚强、欧琼辉的再审申请。

实案:离婚后被前夫追偿180万违约金,该不该赔?

案例2:郑丽君、黄志敏房屋买卖合同纠纷再审民事判决书

裁判法院:深圳市中级人民法院

裁判时间:2018年12月19日

案号:(2018)粤03民再224号

基本案情:(一审、二审、再审均认为属于夫妻共同债务,另一方需连带赔偿)

男方崔嵬于女方郑丽君起诉离婚期间出售共有房屋,并因离婚案件被查封导致买卖合同不能履行对买家黄志敏构成违约。买家起诉要求男方承担违约责任,女方承担连带责任。

深圳市宝安区人民法院一审认为:郑丽君与崔嵬系夫妻,尽管郑丽君于2015年5月20日向深圳市罗湖区人民法院提起离婚诉讼,但至今仍未解除夫妻关系。因此涉案合同履行过程中,因崔嵬违约造成的债务,应当认定为夫妻关系存续期间的共同债务,由夫妻间共同财产予以清偿。故对黄志敏该项诉讼请求,予以支持。

深圳市中级人民法院二审均认为:郑丽君虽上诉主张其于涉案《房产买卖合同》签订前即已起诉崔嵬要求离婚,并于2015年8月19日和崔嵬办完离婚手续,但黄志敏对崔嵬所享有的违约金债权的产生时间仍处于郑丽君与崔嵬的婚姻关系存续期间内。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十四条之规定,债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的,应当按照夫妻共同债务处理,且郑丽君与崔嵬又不能证明刘娟、黄志敏与崔嵬明确约定为个人债务,亦不能证明属于婚姻第十九条第三款规定的情形,故原审判决郑丽君对崔嵬所负的违约金债务承担连带责任并无不妥,本院对此予以维持。

深圳市中级人民法院再审认为:本案《房产买卖合同》的签订时间系在崔嵬与郑丽君的夫妻关系存续期间,涉案房产于2015年7月1日被查封导致房屋买卖合同无法履行,此时崔嵬与郑丽君尚未解除婚姻关系,故崔嵬因违反合同所产生的合同之债发生于其与郑丽君的夫妻关系存续期间,应为崔嵬与郑丽君的夫妻共同债务。......原审判令郑丽君应就本案崔嵬对黄志敏所负债务66万承担共同支付责任,处理正确。

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案例3:郭大荣、齐雅慧房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

裁判法院:深圳市中级人民法院

裁判时间:2018年03月15日

案号:(2018)粤03民终681号

基本案情:(一审、二审均认为属于夫妻共同债务,另一方需连带赔偿)

郭大荣、齐雅慧系夫妻关系,涉案共有房屋登记在郭大荣名下,郭大荣单方卖房违约,买方吴松良起诉要求其夫妻共同承担违约责任。

深圳市宝安区人民法院一审认为:关于齐雅慧的责任承担。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十四条明确规定,债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的,应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务,或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。齐雅慧与郭大荣系夫妻关系,债务发生在齐雅慧与郭大荣夫妻关系存续期间,齐雅慧与郭大荣未能提供证据证实存在夫妻约定债务归属于一方的约定且为吴松良知晓,故债务应当认定为夫妻共同债务,齐雅慧应对郭大荣负担的本案债务承担共同偿付责任。

深圳市中级人民法院二审认为:郭大荣与吴松良签订涉案《房地产买卖合同》并发生纠纷时,郭大荣与齐雅慧尚在婚姻关系存续期间,故齐雅慧应就本案郭大荣对吴松良所负债务155.5万承担连带责任,一审判决结果正确,应予维持。

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案例4:杨锋、罗益民与赵彤房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

裁判法院:深圳市中级人民法院

裁判时间:2016年07月28日

案号:(2016)粤03民终1665号

基本案情:(一审认为非夫妻共同债务,二审改判认为属于夫妻共同债务,另一方需连带赔偿)

本案为笔者所在信荣律师团队所亲自代理。涉案房屋为女方婚前个人财产,婚后男方代理女方出售,并因女方不同意而对买家构成违约,信荣律师团队代理买家起诉,要求其夫妻共同承担责任。

深圳市南山区人民法院一审认为:根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条的规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任,判决女方不承担责任。

深圳市中级人民法院二审认为:罗益民因无权代理行为而对杨锋负有债务,该债务系在罗益民与赵彤婚姻存续期间产生,而且从罗益民向杨锋提供赵彤的银行账户和杨锋将95000元定金支付至赵彤银行账户的事实,以及赵彤确认罗益民出售房产是为了照顾老人及为子女在国外读书提供资金的情况可以看出,罗益民系为赵彤及其家庭共同利益而出售房产,故罗益民因其行为所承担的40万债务应认定为其与赵彤的夫妻共同债务。

本案详情可访问本团队原创《信荣说:老公擅自卖房,老婆承担连带责任!》

老公擅自卖房,老婆承担责任

案例5:梁凤生,肖荣,李寿萍与李光俊房屋买卖合同纠纷二审民事判决书、郑琼琼与李光俊,肖荣,李寿萍房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

裁判法院:深圳市中级人民法院

裁判时间:2015年12月27日

案号:(2015)深中法房终字第2320、2321号

基本案情:(无权代理他人出售房屋导致合同不能履行,一审、二审均认为属于夫妻共同债务,另一方需连带赔偿)

肖荣与李寿萍系夫妻关系,肖荣无权代理卖方李光俊出售涉案房屋给梁凤生、郑琼琼,因李光俊不予追认导致合同不能履行,梁凤生、郑琼琼遂起诉要求肖荣、李寿萍夫妻共同承担赔偿责任。

深圳市宝安区人民法院一审认为:肖荣在没有代理权的情形下签订上述合同,应承担相应的民事责任,赔偿原告的损失。......由于被告肖荣与李寿萍系夫妻关系,肖荣与原告签订上述合同系于其与李寿萍夫妻关系存续期间,上述债务属于夫妻共同债务,应由二人共同承担清偿责任。

深圳市中级人民法院二审认为:原审判决综合考虑本案实际情况,判令肖荣赔偿梁凤生\郑琼琼损失,李寿萍承担连带责任,实体处理并无不当。

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案例6:梁惠芬、杨造松房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

裁判法院:深圳市中级人民法院

裁判时间:2018年11月28日

案号:(2018)粤03民终17114号

基本案情:(一审认为买方主张卖方为夫妻关系无证据,二审认为即便属于夫妻,亦不属于夫妻共同债务,另一方无需连带赔偿)

买方梁惠芬起诉卖方杨造松违约,并主张杨海兰与其为夫妻关系,要求承担连带责任。

深圳市宝安区人民法院一审认为:梁惠芬主张杨造松、杨海兰为夫妻关系,杨海兰应对杨造松的债务承担连带清偿责任。但梁惠芬并未向一审法院提交任何证据以证明其关于杨造松、杨海兰为夫妻关系的主张成立,其相关诉请证据不足,一审法院不予支持。

深圳市中级人民法院二审认为:《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定,夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务,债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的,人民法院不予支持,但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。根据前述司法解释规定,即使梁惠芬关于杨造松、杨海兰为夫妻的主张属实,在涉案《收据》仅由杨造松一人出具,且出售房屋按常理已超出家庭日常生活范围的情况下,梁惠芬未能举证证明杨造松出售房屋并收取30万元定金系用于夫妻共同生活或共同生产经营,其在本院二审调查询问时虽亦主张杨海兰也参与了房屋出售接洽,但除其单方陈述外则并无其他证据佐证,故梁惠芬关于由杨海兰承担连带责任的请求,依据不足,本院不予支持。

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其他认为属于夫妻共同债务的判例:

1、2020年09月27日,广州市中级人民法院(2020)粤01民终17049号案:汤仁龄、王国政房屋买卖合同纠纷二审民事判决书;

2、2020年06月19日,上海市第二中级人民法院(2019)沪02民终10110号案:陈利锋、刘国华与李庆来房屋买卖合同纠纷二审民事判决书;

3、2019年01月08日,天津市第二中级人民法院(2018)津02民申278号案:张毅、郭爱茹房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书;

4、2018年08月21日,深圳市中级人民法院(2017)粤03民终19355号案:魏永佳、赵燕杰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书;

5、2018年06月22日,天津市第一中级人民法院(2018)津01民申193号案:陈金明、李忠鹏房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书;

6、2010年08月26日,深圳市中级人民法院(2010)深中法民五终字第1543号案:王×菊、王×木与李某某房屋买卖合同纠纷上诉案。

其他认为不属于夫妻共同债务的判例:

1、2019年04月15日,重庆市第五中级人民法院(2019)渝05民终1395号案:周峥与刘雪梅孟玲玉房屋买卖合同纠纷二审民事判决书;

2、2018年09月24日,广州市中级人民法院(2018)粤01民终9795号案:余荫嗣、赖晓旭房屋买卖合同纠纷二审民事判决书。

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信荣说:只要是为了夫妻、家庭利益买卖,都应属于夫妻共同债务


1、经检索中国裁判文书网大量案例显示,就夫妻关系存续期间单方私自出售共有房屋、买入他人房屋、无权代理他人购房违约所产生的违约金,绝大多数法院认定属于夫妻共同债务,配偶一方负连带赔偿义务,极少数法院认为非夫妻共同债务,配偶方无连带赔偿义务;

2、认定属于夫妻共同债务的主要依据是《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十四条,或为家庭共同利益所负债;认定不属于夫妻共同债务的主要依据是《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条;

3、按《民法典》规定:日常家事范畴内的负债推定为共同债务,夫妻一方主张不属于共同债务的负举证责任;超出日常家事范畴的负债推定为个人债务,债权人主张属于夫妻共同债务的负举证责任;

4、直接的、数额确定的、积极主动的金钱负债(如借款),因有“进项收益”,可以识别是否用于夫妻共同生活、共同生产经营,是否属于夫妻共同债务,而夫妻一方擅自买卖房屋违约所产生的违约金负债并非直接的、积极主动的金钱负债,因没有“进项收益”,不存在是否用于夫妻共同生活、共同生产经营的情况,亦不同于有进项对价的商业经营行为,且数额具有极大的不确定性(涉法官自由裁量权),行为人签约时主观方面没有负债故意,违约后也不希望被判负债,不具有“超出家庭日常生活需要负债”的故意,故而无法直接套用“以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务,是否用于夫妻共同生活、共同生产经营”的标准机械套用上述规定;

5、以“行为目的”和“受益方”判断是否属于夫妻共同债务:“签约”(签订房屋买卖合同)本身不会产生债务,“违约”(签约后根本违约)才会产生债务,即违约金负债起因于“签约+违约”两种行为,与之相对应,行为人也存在“签约”和“违约”两个原因/目的,故而应从原因/目的和受益方两个方面,考察“签约”、“违约”行为是为了夫妻共同利益、家庭利益,还是行为人个人利益,受益方是夫妻、家庭,还是行为人个人:为夫妻、家庭利益目的,受益方为夫妻家庭则应认定为夫妻共同债务,反之则应认定为个人债务;

6、一般情况下,夫妻一方擅自买卖房屋“签约原因/目的”和“违约原因/目的”都是为了家庭利益,受益方都是夫妻双方、整个家庭:无论是买还是卖,要么为了获利,要么为了解困,要么为了其他家庭规划。财产分别制外买房款和卖房款都是夫妻共有的,买回来的房子也是夫妻共有的,升值还是夫妻共有的,如果因为房价暴涨而毁约不卖,毁约获利仍然是夫妻共有的!——据此,在配偶方不能举证证明违约金为个人债务情况下,应当认定擅自买卖房屋一方的违约负债是为夫妻共同生活所负债务,属于夫妻共同债务(一方签约出售夫妻共有房屋,另一方知情而不表示反对的,视为同意,违约金属共同债务无异议);

后话:

鉴于房屋买卖违约负债既不同于直接的借款负债,也不同于其他商业经营负债,《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条及即将实施的《民法典》第一千零六十四条关于夫妻共同债务的规定对此不具有参照性,而《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条又将因《民法典》的实施而废止,实践中鲜有专家就此类负债与其他负债对比研究,无以参考,本文观点未必正确,欢迎大家留言提出不同观点商榷。

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附相关规定:


1、《民法典》(2021年1月1日实施)第一千零六十四条:

夫妻双方共同签名或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务,以及夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务,属于夫妻共同债务。

夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务,不属于夫妻共同债务;但是,债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。

2、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》(2018年1月18日):

第一条:夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务,应当认定为夫妻共同债务。

第二条:夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务,债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的,人民法院应予支持。

第三条:夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务,债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的,人民法院不予支持,但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。

3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》(2017年3月1日):

第二十四条:债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的,应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务,或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。(第十九条第三款:夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的,夫或妻一方对外所负的债务,第三人知道该约定的,以夫或妻一方所有的财产清偿。)

4、《婚姻法》(2001年04月28日):

第四十一条:离婚时,原为夫妻共同生活所负的债务,应当共同偿还。共同财产不足清偿的,或财产归各自所有的,由双方协议清偿;协议不成时,由人民法院判决。

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