2021年开年，房企高管涌现“离职潮”、房企融资“井喷”……
对于这些现象的出现，业内普遍认为，在“三道红线”紧逼下，房企融资压力加剧，经营压力倍增，或成为地产高管离职的主要原因。
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2021房企偿债规模或突破1万亿大关
回顾2020年房地产融资环境，经历了由“松”到“紧”的阶段性变化。
根据统计，2020年房企境内外债券融资累计约12132亿元人民币，规模创历史新高，累计同比增长3％，累计增幅较2019年同期收窄10个百分点。
自2018年房企债券融资规模连续两年增速收窄，金融调控效果显现，金融体系的稳健性不断提升。
纵观2020全年，房企信用债融资规模和净融资规模均呈现出较为明显的“前高后低”的特征。
来自亿翰智库的数据显示，受疫情影响，融资监管有所放松，4月份的信用债的总发行量和净融资额分别为1038.24亿元和719.92亿元，均创下自2016年以来的新高。
此后随着房地产市场的逐渐恢复，融资监管亦趋紧，信用债发行量和净融资逐步回落。8月份“三道红线”的设置和下半年偿债高峰期的到来让融资形势更加严峻，自8月份开始，净融资额已连续5个月为负，房企的融资形势较为严峻。
12月31日，央行、银保监会调整房地产银行业金融机构贷款比例，对银行业金融机构建立房地产贷款集中度管理制度，这也意味着金融监管继续“严阵以待”，融资新规对房企在债券融资端的影响逐渐显现，整体发债规模增速短期将受到抑制。
在趋紧的融资环境下，房企偿债压力加剧。来自贝壳研究院数据显示，2018-2019年两年房企偿债规模成倍增长，2020年偿债规模约9154亿，同比增长28.7％，2021年到期债务规模（不含2021年将发行的超短期债券）预计将达12448亿元，同比增长36％，历史性突破万亿大关，1.2万亿元规模。
在周期性影响下，预计未来3-5年后房企债券融资到期债务方可实现实质性降速，未来几年房企现金流将保持紧张状态。
进入2021年，1月上旬房企密集“发债”。
据克而瑞研究中心不完全统计，截至2021年1月13日，共有32家房企发行债券，包括碧桂园、世茂、旭辉、新城、龙湖、龙光、蓝光、建业等多家房企，募集金额合计约735.22亿元，融资量较大，同比增长25％。其中境外发债86.52亿美元，同比增长24％，境内发债175亿元，同比增长27％。
房企为何密集发债？分析指出：
一方面由于近期美元贬值，且全球流动性进一步宽松，叠加年初机构额度宽松等多重因素下，房企发债意愿较强。
另一方面，则在于房企2021年面临历史上的到期潮，在借新还旧的压力下，密集发债。
据不完全统计，95家房企2021年到期债券7223.81亿元，同比增长22.45％，其中境内到期债券同比增长5.77％到4188.89亿元，境外到期债券同比增长56.52％到3034.92亿元。
同时，截至目前房企的发债情况来看，房企在未来三年内均面临较大的债券到期潮，2021-2023年房企的到期债券金额均超过5500亿元。
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2021年初房企涌现高管“离职潮”
在房企密集发债的同时，“高管离职”也成为2021年开年颇受地产行业关注的话题。
文君综合媒体报道不完全统计，截至1月18日，目前宣布高管离任的企业已超过18家。
比如，龙光集团执行董事吴剑、荣盛发展副总裁张志勇、新城控股董事长兼总裁王晓松、奥园集团副总裁、财务总监陈志斌、金科集团董事长蒋思海、中南置地副总裁韩石等房企高管均有变动。
由上述表格我们可以看到，绝大多数房企高管离职，不在原单位继续任职，选择跳槽到别家房企，像金科集团内部大换防，在业内的案例较为少见。
近日，在一系列房企高管离职“风波”中，关注度当属2021年元旦前一周，短短7天内，5家房企总裁接连离职。
①实地集团总裁刘森峰离职，辞职后将升格为实地集团高级事业合伙人，任职期仅一年多时间。
②桂林百强房企彰泰集团，董事长兼总裁张巧龙离职，不再担任总裁，保留事业合伙人和执行董事的名誉。张巧龙曾任蓝光发展首席执行官，2020年5月，加盟彰泰，任职期半年多。
③领地集团总裁许晓军离职，官方宣布其转为外部事业合伙人。2019年12月加入领地，任职期刚满1年。
④正荣总裁王本龙辞任三巽集团总裁一职，接下来他很可能自己创业，2019年12月加入三巽集团担任地产板块总裁，在不久后，便升任为三巽集团总裁，在公司待了1年。
⑤禹洲集团总裁许珂离职消息实锤。
业内人士表示，一些企业换帅是主动调整，一些企业管理层的更换则可能是被动的，因完成既定销售目标的业绩压力比较大，房企高管辞职在所难免。
一般而言，房企高管离职潮与市场行情相关度很高，2020年融资总体偏紧，并且“三条红线”的压力之下，业绩不达预期往往会导致销售类高管离职。
进入2021年，随着房地产偿债压力更大，房企要想健康良性发展，除了发债以外，应加强销售回款，增加自有现金，后期应更加专注企业自身的经营管理，向经营管理要效益，在整体行业增速放缓的情况下实现有质量的增长。
来源：文君言
文君言2021-01-21 13:20:53
