深圳二手房官方指导价公布后，密集的新政调控让二手房市场猝不及防，买卖双方这下都不知如何交易了，二手房成交量陷入“冰点”，均处于观望状态。全市新房、二手房指导价的差距在20％-50％，南山更是打到骨折的“重灾区”。南山接下来的二手房价如何走？购房者又该如何置业？跟随湾区地产走访中介门店，还原业主和买家的真实心态。
业主泰然自若，中介另谋出路
官方指导价新政颁布后，按理说业主最着急，毕竟指导价打骨折、部分银行贷款已参考指导价房贷、市场急剧萎缩交易遇冷等。
以南山为例，炙手可热的华润城，挂牌均价达18.2万／㎡，官方成交参考均价却是13.2万／㎡，降幅高达27％，与上一期润玺开盘价基本持平。
据了解，大部分购房者亦踌躇不前、谨慎观望。可走访下来，我们发现业主们却是气定神闲，直接撤盘不卖，心中早有应对方案！
心态一可卖可不卖，等的起
我们首站来到大家耳熟能详的科技园片区的中介门店，也就是华润城项目所在区域。
当问及掌控房源端业主是什么心态，最近价格是否有下调，某地产店长透露：
“这边房价没什么降幅，因为整个地方学位好，购房者要上学的必须要买房子。且去年房子卖完之后就没有什么房子卖，业主该卖的都已经卖完了”。
“挂盘是有，但可卖可不卖。市场不好就等，业主们等得起。”店长进而补充道。
与南山某业主聊天截图话里行间表露出业主们高傲的心态，学位房、好地段是底气所在。甚至反其道而行，中介告诉我们：甚至还有业主开始加价出售的，基本他们每出一个政策就开始加价。弱小的我们在风中凌乱，感叹有钱人真好。心态二置换云里雾里，先撤盘
市场情况剪不断理还乱，很多业主暂且搁置换房计划。
南头某中介客观分析道：“因为新政，很多业主不卖了，因为也考虑到他们自己买房的问题。”
主要还是担心卖出去后，置换不到让自己满意的房子，毕竟很多业主也是观望的一个状态。
但他们置换好房子的心时刻在准备着，只待执行细则尘埃落定，再做下一步行动方案。
与南山某业主聊天截图
心态三急售？不存在
不少买家有这样的侥幸心理：市面上会出现急售降价的房源，伺机捡漏。
得到的回复以“不太现实”居多。
“在南山科技园不可能捡漏的，如果想捡漏罗湖、布吉急着卖的业主能捡捡漏。”某地产店长哭笑不得表示称。
此前传的很火的布吉桂芳园按照官方指导价成交，印证了店长的话。（不过该片区官方指导价和市场价相差不大）
“基本上没有，急用钱的差不多挂出来当天就秒了。急用钱的会比市场价低个几十万，急售的房源都是年前的房子，年后急售的到目前为止还没有。”某中介说。
确认过眼神，南山、福田、宝中等热点片区没有随便捡漏的房子。
市场完全冷却，业主和买家都等得起，最惨的当属中介，转做租赁、新房或兼职卖保险，成了当下求生存的无奈之举。
“现在主要做租赁市场，年后科技园的租赁比较火，赶上入职旺季”“现在只能先做坪山龙岗的新房交易、没办法”中介吐苦水。
新政后置业：静观其变，优先新房
市场上大部分买家和卖家都在观望的时候，急用学位的家长却心急如焚。据微博网友爆料：新政出台后，同事希望年前谈好的1050的学位房能降价50万，但业主直接回复：降一分都不卖。而且寻遍了南山优质学位房，答案都是：不降价。最终只能按原价购入。
俗话说是超强硬通货，果然名不虚传。我们走访门店时，特意为读者们咨询了关于如何置业相关问题。得到2条实用客观的建议：
1、想买的家长不要急，今年要上学的，去年已经买好了。明年要上学的可以等到五六月份、七八月份再着手。
2、如果是年前没买好，今年又要上学的。不妨先在南山租房上学，南山的学位不算很紧张，很多学校租房都能上。
官方指导价出台后，很多买家不知道如何买房子了，二手房报价寸步不让、首付款大幅提高、新房排队难抢，夹在中间左右为难。
综合中介和行内专业的看法，建议买家暂且先观望市场，现在新政刚出，很多银行没有明确按指导价贷款还是按照成交价贷款，只是强调指导价是重要参考，况且没有出具体细则。
对于想今年上车的朋友，新房还是最优的选择，当然涌入的购房者也会络绎不绝，开启新一年艰苦的“打新战”。
南山8大新盘解救购房者
2月23日，继光大银行深圳分行后，深圳建行、深圳农行都明确提出将深圳市住建局发布的二手住房成交参考价格作为按揭贷款参考依据。
业内人士透露，不排除后续会有更多的银行跟进。官方指导价将成为按揭贷款的重要依据，但不是参考，可能会在参考价基础上小幅上涨。这也就意味着，西部热点片区与官方指导价差距较大的房子，首付款至少5成，甚至更多。中部和东部部分房源首付款也会多个几十百来万。如果手头上的首付款资金实在有限，又不想将就，今年就紧盯着新房市场。根据住建局公示，南山3月份预计有2新盘入市，分别是玖裕茗苑和正天龙雅居，共推出347套住宅。
玖裕茗院紧邻西丽知名商业和办公综合体——万科云城，玖裕茗院是只有3栋住宅的小型社区。两盘距离开通5号线留仙洞站稍远，近2公里，距离在建地铁13号“南山线”1公里左右，未来轨道出行会有改善。两个新盘亮点是位于深中南山创新学校学区范围内，由四大名校之一深圳中学负责管理，师资力量和学校实力雄厚，生源大多是对面的中兴人才公寓的子女，办学有保障。
虽然当前人气相对欠缺，但随着万科云城产业和商家进驻，加上人才公寓源源不断的人流，情况会得到很大的改善。正天龙雅居位于南山区深南大道与南新路交汇处，距离南头古城地铁站（在建）220米，1号线桃园站900米。现场看到地块非常迷你，且被钰龙阁和英达钰龙园的建筑半紧密包围着，显得十分压抑。项目在地基阶段，但是现场并没有施工，也没有看到任何的工作人员。
该项目属于公寓内兼具办公、居住功能，建筑面积约1.3万平方米，只有87套对外销售，居住起来可能不是那么舒适。教育方面，学区属于九年一贯制荔香学校范围内，但排名中等偏下。自身配套虽是不足，但所处地理位置优越，周边配套设施齐全。500米直线范围内有文体中心体育馆、图书馆、博物馆、博览馆及南头古城，面积1.3万平方米的荔香公园。除了以上2个，今年南山预计还有6个新盘入市，润玺2期、含山悦海城、临海揽山都是富豪们翘首以盼明星盘，号称南山洼地的西丽就有4个。
今年南山新盘蜂拥而至，祝各位朋友运气爆棚，成功上车。
醉回楼市2021-02-26 17:28:31
