换房，到底先买房还是卖房？

这个问题，一直困扰着大家。

对于大多数人来说，肯定是先卖，不然哪有钱去买？

比如北京，房价高，还有认房和认贷的限制，先买的话，二套房首付60%以上，大几百万很难一下子掏出来。

所以，这些城市有一个熟悉的词，“以房换房”。

由此还衍生出连环单，就是好几套房，只要套卖掉，后面的人，才能一层接一层向上置换。

我见过最夸张的有五连单，业内笑称“嶴运单”。

但是在房价相对较低的城市，或者手上有闲钱，先买还是先卖就有了选择余地，选错就是几十万的亏空。

这是我们今天探讨的主要内容。

首先，我们要清楚为何要换房。

答案一定是：改善。

房子太小不够住，太老不舒服，太远不方便，甚至是楼上邻居晚上夜夜笙歌，吵架不够甚至去厨房拿菜刀。

这些都是改善的动因。

去年疫情之后，爆发的“换房潮”，就是人们在家里呆够了以后，受不了逼仄的环境和糟心物业，产生了改善居住环境的强烈欲望。

明确了换房目的后，一定要笃定不移，给自己预留一年时间，专注于换房。

站在利益角度，置换，一定是：

老房，价格卖得高一些，新房，价格买得低一些。

比如我前几天咨询的一个读者，去年年底买了一套新房，那时候正值房价低点，而今年上半年，行情比较热，又把老房子卖掉。

这么一来一去，大概就是数十万的。

这时候可能有人说了，哪有这么好运气，正好精准“低吸高抛”？

那接下来我要告诉你几点，希望你记住：

1、年底不卖房。

年底这段时间，楼市凉风入骨。

看房的人少，很容易被买家跟中介联手“压价”，房价下跌的时候，你的房子所有的毛病都会被无限放大，肆意踩踏你的价格。

那么什么时候是卖房时机呢？

春节后。

春节后，一般是年内买房的高峰时期。

一般年前发了年终奖，有的娶妻有的生子，对于居住需求是集中爆发的，这也是“小阳春行情”的由来。

不过，这两年受调控影响，并非所有城市都会出现“小阳春”，有的城市出现“上冷下热”。

这时候，卖房时机也要跟着选在下半年。

总之，卖房要选在热市，而不是冷市。

一般购房者都能感受到冷热潮流，最简单的办法是去听广场上跳舞走T台的大妈是否在讨论房价。

热市卖房，收获多，你下一套的首付就会多一些，杠杆的利用率就会高一些。

比如三成首付50万，就能够得着166万的房子，首付60万，就可以够得着200万的房子。

首付相差10万，总价相差34万，影响的是你的选择空间。

买房，能冷则冷。

道理跟卖房一样。

没人买房，你就能压低卖家预期，谈个好价格，或者能在售楼处拿到诱人的折扣。

买房赚钱的思路就是一种投资，你能对抗人性，反向操作，得到的机会就更多。

那么现在楼市很冷，就值得上车吗？

这个我在前几天的文章里讲过，有些城市，现在冷，明年大概率更冷。

比如哈尔滨、张家口、岳阳、菏泽、株洲、唐山、江阴……这些出台限跌令的城市，明年大概率会进一步探底，现在买房等于买亏了。

但有些城市要赶紧上车，因为“翘尾行情”就在眼前，明年要大概率反弹。

比如北京、成都、苏州、武汉等城市，楼市正在偷偷复苏。

现在就要抓紧选筹。

回到主线。

对于大多数人，如果闲钱够，推荐你先买后卖，坚持“冷市买房，热市卖房”的理念。

这样的好处是，你有充足的时间做选择，将化。

而不是因为买房，让自己处于焦急的状态。

有人在卖房之前就去看好了新房，甚至新房已经下定，这时候就需要抓紧出手老房。

着急的情绪下，大脑比较糊涂。

尤其在冷市，一般会被“中介”牵着鼻子走，不断压价。

因为只有压你价格，房源才有比较优势，中介才能最快成交，这是他们工作的目标。

但最终失利的一定是你自己。

到现在我们总结为，如果手上有闲钱，而且二套不影响资格的，可以尝试“先买后卖”。

冷市买房，热市卖房，博一个时间差。

否则，没有选择余地，就要“先卖后买”。

但这种情况也分为两种：

1、卖买同时进行

2、卖了一段时间后，再去买。

行情好的时候，你的房子可以涨价卖，但接下来要买的房子也在涨价。

通常情况下，你需要挂出自己的房子，不断“试客”，同时也去找中介去看下一套房。

卖房，中间流程比较复杂，成交周期较长，这影响着你的资金到手情况。

如果是买新房，那么只能等钱到位后再买，如果买二手房，就可以先去签合同，让下家等你的资金。

同时尽量拉长交割时间，给你腾挪做一个良好的过渡。

总之，行情好的市场，置换就是一级备战，你需要在短时间内完成两笔大额交易，这时候比较考验心性。

最后一种是，先卖房，隔一段时间再买房。

这种属于“大师操作”，玩的是心跳，赌的是行情。

如果行情继续飞奔，你的下一套房可能涨价更高，之前能换个摩托，现在只能骑单车。

如果行情转瞬即下，你就属于“卖高抽低”。

但这种操作，一般是有风险的，除非你对市场有深刻的理解和判断逻辑，否则不建议你去尝试。

置换，说简单很简单，说复杂也真复杂。

但我希望你有一个好的心态和足够的耐心。

因为房子换好了，就是数十万的，这是一个家庭一年甚至几年的辛苦劳动。

免责声明：

文章内容仅供参考，文章中的信息或所表述的意见不构成任何投资建议，楼市头条不对因使用本文章所采取的任何行动承担任何责任！