剧情简介：一哥们29万元买深圳一商铺未办证，出租使用18年后突遭不明身份人持证驱逐，后经了解才知道11年前商铺已被开发商“一房两卖”登记在他人名下，并被多次抵押、解押，委托律师起诉后又被捆绑设置1212万元的额抵押！由此引发了购房者（这哥们）、开发商、后买家三方历时三年的商铺争夺战......
情景1：案件始末
Q：啥？自己买的房子11年前产证就被他人办了，还被轮番抵押，自己还不知道？！
A：是的，就是这么离奇，现实版的楼事情景剧，比小说和电影还精彩呢！
Q：到底是怎么回事？快说来听听。
A：一哥们2000年以29万与开发商签订《认购书》，认购了一套商铺，当时只付9万首付，开发商就把商铺交给他了，也没再找他要余款，他也没主动付，商铺就这样由这哥们出租使用，一直到2018年。
突然有一天，有不明身份人拿了一个不知真假的产证复印件，要求租客搬离，这哥们才慌忙找律师咨询，后经律师调查，发现这个商铺早在2007年就已经过户到他人名下了，还先后被设置过四五次抵押解押，你说悬不悬？
Q：天呀，买了商铺18年不办证，这哥们心也太大了吧~~
A：谁说不是呢？估计也是因为29万只付9万，20万没付的原因，9万首付18年，租金都超过首付本息了，这样看这哥们还占便宜了呢。
情景2：发现后买家非善意
Q：那怎么办呀？房产证都是人家的了，是不是就只能找开发商赔偿损失了？
A：如果后买家是善意购买，确实如此。
Q：什么叫善意购买？
A：就是指购买时不知道转让人无处分权，且无重大过失。
Q：什么情况下才能认定有重大过失呢？
A：受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。
Q：那持有商铺产证的后买家是不是善意买家？
A：这个后买家购买前不看房，购买11年都不收房，不符合常理，律师推定并非善意买家，不过还需要进一步证明。
Q：哦，那能怎么证明？
A：律师怀疑他与开发商有特殊关系，可能是一伙的，不然不可能买房11年不闻不问不收房。
Q：那也只是怀疑呀，打官司可是要讲证据的。
A：是的，所以律师申请法院调取了后买家在深圳的全部社保缴纳记录。
Q：真行，这也能想起来，结果如何？
A：结果发现，后买家从1999年12月至2018年8月一直在开发商或其关联公司购买社保。
Q：哇塞，还真有鬼！
A：而且律师查询了开发商的工商信息，发现后买家还与开发商高管有着非比寻常的特殊关系！
Q：天呀，这哥们的律师可以做侦探了，快说说律师是怎么查出来的？
A：起诉后律师查询了商铺最后一次1212万额抵押，发现捆绑其他房产的抵押人就是开发商或其关联公司高管。
Q：也就是说，后买家一直和开发商有密切关系？
A：是的！
情景3：追加后买家为共同被告
Q：后买家和这哥们没有直接关系，律师是怎么找到后买家身份信息的？
A：律师开始确实不知道后买家是谁，甚至不知道商铺是不是已经过户，为了查明事实，明知商铺产证可能不在开发商名下，法院可能不会判决过户，仍然起诉开发商强制过户，并在法院受理后持《受理案件通知书》查档，才知道后买家名字和身份证号码。
Q：冒这么大败诉风险就是为了查明后买家身份？
A：是呀，有了后买家名字和身份证号码，律师申请追加他为第三人，然后持法院追加通知二次查档，并到公安局调取了他的详细人口信息。
Q：查明买家身份又咋办呢？
A：律师进一步查档查到了他和开发商之间的买卖合同，然后变更追加他为共同被告，同时变更诉讼请求，要求法院判决他和开发商之间恶意串通合同无效，把产证恢复登记到开发商名下，再判决开发商强制过户到这哥们名下。
Q：这诉求设计可不是一般律师能够想到的。
A：是呀，一般律师都想不起来去查社保。
情景4：额抵押拦路
Q：没想到这么顺利啊。
A：哪有？如果这么顺利解决也就称不上楼市奇案了。起诉后开庭前，这个商铺又被后买家捆绑其他房产设置了1212万的额抵押！
Q：那麻烦了，听说打强制过户必须要代为先赎楼，这哥们成交价才29万，不可能出1212万代为还清贷款注销抵押！
A：是的，好容易找到后买家与开发商恶意串通证据胜诉在望了，又出了一个拦路虎！
Q：那看样只能起诉开发商解除合同赔偿了。
A：律师算了一下，打解约索赔诉讼要不了房子还要倒赔钱，而且开发商已经涉诉上百起，严重资不抵债，随时可能破产，没法打！
Q：怎么会这样？
A：按法律规定，合同解除后开发商还本付息，购房者退房支付使用费，这哥们支付了9万首付，出租使用了18年，商铺使用费远远高于9万本息，还不如直接退房不要首付。
Q：啊？强制过户不行，解除合同也不行，这可怎么办？！
A：只能从1212万元抵押上想出路。
情景5：智破抵押
Q：那怎么想？抵押在房产局都有登记的，而且银行可是不知情开发商一房两卖。
A：嗯，银行确实应该不知道开发商一房两卖，但律师怀疑抵押房贷程序有问题。
Q：那能有什么问题？律师还打算告银行不成？
A：律师是追加了银行为第三人，同时查询了《个人贷款管理暂行办法》等相关规定，还真就查到了银行可能存在的违规之处。
Q：快说说，到底是哪里违规了？
A：《个人贷款管理暂行办法》、《银行业监督管理办法》、《商业银行内部控制指引》都规定了银行放贷的“尽职调查”职责和“审慎经营”规则，要求贷款前必须实地调查，对抵押物权属和价值以及实现抵押权的可行性进行严格审查。律师认为最起码应该询问租客，了解出租方是不是抵押人，只要一问就能知道商铺产权存在问题，就不该抵押放贷。
Q：哦，那现在已经抵押放贷了怎么办？
A：律师向深圳市银监局提起了投诉，认为抵押银行将有产权争议，已经起诉，本属于他人的物业进行抵押放贷，未尽调查职责和审慎经营规则，请求处理。
Q：顶多算是一个小小的失误吧，能有多严重？
A：还别说，律师百度才发现，银行违反“审慎经营”规则后果很严重：有不少银行因此被银监局罚款，还有主要责任人被终身禁止从事银行业工作！
Q：天呀，这么严重！那就算银监局处罚银行，也解决不了1212万元的抵押问题呀。
A：这确实是，不过律师投诉后，银行立即让借款人还款，注销了商铺的抵押登记。
Q：峰回路转、柳暗花明呀！
A：是的，这哥们的律师也没想到一个投诉解决了这个大的问题。
情景6：“预约”还是“本约”？
Q：也亏得这哥们律师能想到。不过还有一个问题：《认购书》不是正式合同，不是不能要求强制履行吗？
A：是的，一般《认购书》性质属于预约合同，约定将来签订正式买卖合同（本约合同），一方不履行签约义务另一方是不能请求法院判决强制签订的。
但如果《认购书》已经具备买卖合同主要条款，且当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋义务的，应当认定为房屋买卖合同，可以要求强制履行。
Q：哦，这么复杂！那这哥们签订的《认购书》到底是预约合同还是本约合同，算不算正式买卖合同呢？
A：这个《认购书》约定了总价、首付和余款通过银行按揭支付，并且开发商已经交付18年，律师认为本质属于本约合同即房屋买卖合同。
情景7：合同效力？买家是否违约？
Q：29万总价，支付9万，20万18年都没付，那这个合同还有效吗？
A：买卖合同是没有有效期的，理论上说，只要不解除，一直都有效，随时都可以要求履行。
Q：那18年没有支付首付外余款，这哥们是不是自己已经构成违约？开发商会不会反诉要求解除合同呀？
A：《认购书》只约定了余款20万元按揭付款，没有约定具体付款时间，交房18年来开发商没主动要求支付，买家没有拒绝支付，所以不构成违约。
另外，律师也说了，即便构成根本违约，根据《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第11条规定，开发商也必须自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使，不行使的，解除权消灭。
Q：哦，解除权还有期限啊？
A：是的，法律不保护躺在权力上睡觉的人，所以权利还是要尽早行使的。
情景8：庭审对决
Q：开庭一定很精彩吧？开发商和后买家承认恶意串通没？
A：没有，听说他们坚持认为交易是真实的。
Q：那后买家到底有没有支付购房款？
A：后买家有开发商给他开具的付清全部购房款发票，但没有转账流水，说是现金付款100多万。
Q：100多万买房，现金付款，有点不合常理哦。
A：是的呢，而且他们之间合同约定的是按揭付款，约定的交房日期还在合同签订日之前。
Q：看样假的就是假的，难圆其说。
A：是呀，庭审时这哥们律师围绕后买家与开发商的关系、合同约定交房时间为何在签约之前、付款方式为何与约定不一致、付款为何没有转账流水、为何购房过户11年不收房等核心关键问题步步紧逼，很多问题他们都没法回答。
情景9：类案检索
Q：这哥们的律师好棒哦，那是不是这个官司就稳赢了？
A：也不能这么说，恶意串通一般没直接证据，间接证据必须形成证据链才有可能被采纳，而且法官有一定的自由裁量权。
Q：那怎么说服法官相信他们是恶意串通的呢？
A：律师又检索了中国裁判文书网上开发商所有的涉诉案例，居然发现了一个几乎一模一样的案子，也是这家开发商恶意串通他人一房两卖，一二审法院都认定了恶意串通合同无效，而且一审主审法官就是这个案子的主审法官！
Q：天呀，这也太巧合了吧？
A：是的，律师把判决书打印出来递交给了一审法官参考。
Q：这哥们律师考虑的也太周全了，简直是无懈可击啊！
A：是呀，这诉讼策略、谋划布局、细致周全真不是一般律师可以想到的。
情景10：一审半胜，二审完胜
Q：那判决胜诉应该是板上钉钉毫无悬念的事了。
A：律师也是这样认为，但是一审判决没有完全支持这哥们的请求。
Q：怎么回事？
A：一审法院认为成交价29万，这哥们只付了9万，20万没付之前，不能判决开发商过户给这哥们，所以只认定了后买家和开发商恶意串通，判决他们之间的合同无效，没有判决过户给这哥们。
Q：商铺都几百万了，这哥们20万拖了18年了，还不愿意付呀？
A：愿意呀，律师也奇怪一审法院为什么留个尾巴，不一并判决买家付款、开发商过户，过往强制过户判决都是同步判决买家付款、卖家过户的。
Q：只判决后买家和开发商之间的买卖合同无效不判决过户，那不是权利悬空财产无主了嘛？
A：是呀，所以这哥们律师提起了上诉。
Q：二审结果如何？
A：最近二审判决刚下来，增加判决这哥们支付剩余购房款20万，开发商强制过户给这哥们，大获全胜！
Q：20万利息没有判决吗？
A：没有。
Q：那这哥们赚大了哈！
A：是呀，这个案子历时三年，还是很曲折的，以后买房要注意及时办理产证，律师说不办证很容易被后买家欠款被债权人查封执行拍卖的哦。
剧终：信荣律师团队欢迎您
Q：绝地反击，死局求生，太经典、太悬疑了！这么复杂的案子是哪个律师团队代理的啊？
A：是深圳十五年专业房地产法律服务团队——信荣律师团队代理的。
Q：哇，信荣律师团队，我听讲过，他们擅长打重大疑难复杂房地产案件，有很多经典成功案例，那个“”730万二手房违约金案“”是他们代理的，而且是代理被告反诉原告胜诉的，小产权房争议解决是他们的特色专项服务。
A：是的，就是他们。
Q：膜拜，膜拜，听说他们在深圳地标——平安金融中心106层办公，好想去认识一下。
A：好呀，我认识他们首席律师张茂荣，很帅很有亲和力，106层置身云端，景色非常棒，改日咱们可以一起去。
Q：好呀，好呀！
剧情来源：《经典案例｜购商铺18年，突遭不明身份人持证驱逐，再遭千万抵押，历时三年成功追回！太不容易了…》
张茂荣律师团队2021-06-28 17:59:28
