更新确权：大限将至，买绿本房的您被卖家“敲诈”了多少钱？！

作者｜张茂荣

房地产争议解决专家、信荣律师团队/粤湾律师联盟 首席律师

主攻：重大疑难复杂房地产案件

为加大打击“住宅类历史遗留违法建筑”交易行为的力度，遏制“住宅类历史遗留违法建筑”投机炒作，2021年8月12日深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局联合发布【2021】137号文件《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知 》，其中：

第三条：城市更新项目纳入更新单元计划前，各区政府应按规定组织开展住宅类历史遗留违法建筑物业权利人核实工作；对未开展物业权利人核实且尚未确认实施主体的更新项目，由各区政府在本通知发布之日起6个月内组织补充开展物业权利人核实，防范城市更新过程中回迁房炒作。城市更新市场主体与未经核实确认的物业权利人签订的搬迁补偿协议不予备案。

全文如下：

核心意思就是：

“拆除重建类”城市更新项目必须“先确权，后立项”，过往已立项但未确权、未确认实施主体的项目，必须于2022年2月11日前补确权，否则不备案《搬迁补偿协议》！

该规定对于购买绿本房的买家来说影响巨大：

一方面，绿本房产证登记在卖家名下，必然且只能确权给卖家，更新市场主体只能与卖家签署《搬迁补偿协议》，搬迁补偿权益（回迁房和相关补偿）只能归卖家所有；

另一方面：买家可能购买于几年前，甚至十几年前，并一直实际控制、占有、使用，如果得不到搬迁补偿权益则损失惨重（笔者代理一栋绿本农民楼，当年买入价仅29万，更新回迁房价值高达数千万）！

对于作为实施主体的开发商来说也是件颇为困难的事：

产证在卖家名下，除了《搬迁补偿协议》必须与卖家签署外，注销产证还必须卖家配合，别说卖家反悔了，仅是买家不闻不问也存在“三不”之难：《搬迁补偿协议》签不了，产证注销不了，房屋拆除不了！

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现实情况是：

部分不良卖家看清了上面的“优势”，见利忘义“挟产证以令买家”：动辄开口向买家索要一半面积，否则就坚决不配合签约、不配合注销产证，无异于“敲诈勒索”！

而市场主体为尽快推进项目，也多是竭尽全力和稀泥调和：左边压业主，说房子都卖了多少年了，差不多算了；右边压买家，说小产权房买卖无效，如果不和解，法院判决也只是退房、退款、退息！

各方压力下，很多买家忍辱负重，不得不接受卖家的“敲竹杠”，丧失自身合法权益（据笔者了解深圳罗湖某城市更新项目开发商负责签约的工作人员，该项目类似情况和解的，卖家开价都是面积对半分，的也要了买家一层）！

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距离2022年2月11日已不足四个月，此时购买已立项未确权、未确认实施主体项目中绿本房的买家正在和卖家紧张博弈，笔者既有接到买家，也有接到开发商如磋商失败如何处理的电话咨询，对此，笔者给出的建议非常明确：

1、“先礼后兵”，在可承受费范围内让利解决，但需格外注意和解后的风险防范：因为和解的结果只能是卖家签署《搬迁补偿协议》，回迁房和相关补偿只能落到卖家名下，如何确保卖家将相关权益再转让至买家名下是件非常有技术含量的法律问题，以免到头来竹篮打水一场空！

2、如接受不了卖家的“敲竹杆”，则尽快委托深圳专业小产权房法律服务——信荣律师团队代理维权，争取全部回迁补偿权益，因为维权需要时间，无论是买家还是开发商，都建议尽快委托启动程序；

3、选择方式是即刻委托信荣律师团队“以诉逼调，边打边谈”：达成和解则通过法院出具调解书结案，达不成和解的交由信荣律师团队依法强制解决。

无论非诉和解，还是强制解决，因专业性极强，涉案金额巨大，都建议委托专业律师介入。相对于巨大的回迁权益，区区律师费真不必过于计较，以免因小失大，后悔不迭（错不可逆）！

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除了城市更新外，土地整备项目在第四条也有同样的规定：

土地整备项目在区政府审批实施方案前应开展住宅类历史遗留违法建筑物业权利人核实工作；对已完成实施方案审批的土地整备项目，由各区政府在本通知发布之日起6个月内组织补充开展物业权利人核实，防范土地整备过程中安置房炒作。除本通知发布前已公示的补偿安置协议外，与未经核实确认的物业权利人签订的补偿安置协议不予备案。

大限将至，买绿本房的您被卖家“敲诈”了多少钱？如果不想被“敲诈”，联系我们，让利求和并非您的选择，你还可以委托我们做有尊严的强势还击。

买“违法建筑”，遇“城市更新”，遭“卖方反悔”，咋办？

附：购买绿本房、猪肝红本“小产权房”风险提示

1、如上，因绿本房有合法产证，物权所有人为卖家，一旦拆迁开发商或者政府只认业主不认买家，法定拆补权利人是卖家不是买家，所以届时卖家“毁约”的法律风险无法避免，由此导致小产权房市场有证的“绿本房”价格反而远远低于无证的“历史遗留违法建筑”的怪相；

2、猪肝红本历史年代更为久远，由于当时计算机系统不完善，很多证件内容都是手填的档案也是纸质的，实践中由于机构更迭，存在部分在产权登记机关有登记，部分没有登记的情况，有登记的风险等同于绿本房，没有登记的可比照“历史遗留违法建筑”处理（强烈建议买家购买前务必先行在产权登记机关查档，非官方第三方软件存在信息错误的情况）；

3、绿本房、有登记的猪肝红本虽然存在卖家反悔的法律风险，但买卖合同条款“防火墙条款”的设计可以大大降低风险，故而建议“付重金”委托律师起草、审查、修改，以便防患于未然！

4、坊间、开发商、部分法律人因不了解深圳土地变迁史和法院“小产权房”裁判规则，先入为主、自然而然地认为所有“小产权房”买卖合同都是无效的，让利和解是遇纠纷时买家解决途径是错误的，相信我们：买家的权益会得到法律保护的，即便不是全部！

5、深圳任何类型“小产权房”（含历史违建、绿本房、农民房、厂房、私宅、自建房、集资房、福利房、军产房等）的拆迁、买卖、析产、继承、侵权、租赁等疑难杂症纠纷，请随时联系深圳小产权房专项法律服务中心信荣律师团队。

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