作者｜张茂荣
房地产争议解决专家、信荣律师团队 首席律师
主攻：房地产大要案、小产权房（含农民楼、历史违建、绿本房拆迁）纠纷
以案说法，先说一个笔者正在代理的案件。
2021年2月6日，客户与卖家签署《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，以3288万元购买涉案二手房，约定定金190万，首期款1783万，按揭贷款1315万，违约金为成交价20%。
2月8日，“208新政”出台：深圳市住房和建设局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》及《政策解读》，深圳市房地产和城市建设发展研究中心发布《关于发布深圳市住宅小区二手住房成交参考价格的通告》（简称《通告》），并附全市3595个小区的成交参考单价。
《通告》附件：“深圳市住宅小区二手住房成交参考价格表”，显示涉案房产成交参考价仅为107700元/平米。
因政府成交参考价普遍低于实际成交价，导致深圳二手房贷款数额严重降低，首期款大幅增加，以涉案房产为例：成交价3288万元，套内面积163.95平米，套内单价高达200549万/平米，高出成交参考价92849/平米，成交参考价几乎腰斩实际成交价！
其后，客户为履行合同，举全家之力，不惜高息民间融资，共计支付卖家购房定金230万，在工商银行深圳南山支行监管首期款1125万元，仅获得该行750万《按揭贷款确认书》（比合同预计1315万足足少了565万），还需监管首期款1155万元！
因客户四处举债，仍存在三百万缺口未能如约追加监管1155万首期款，卖家将客户起诉至深圳市福田区人民法院，要求解除合同，客户赔付其违约金652万及利息、返还交房保证金2万本息、连带返还8万本息、承担全部诉讼费和保全费，并申请冻结客户账户662万！
客户委托笔者应诉、反诉，经审查发现客户首期款监管期限长达180日（半年）之久，且除非卖家配合，否则到期前无法退还，由此导致客户高息民间融资成本与日俱增，损失惨重，痛不欲生，案经主审法官多次调解释明双方均同意解除合同，继续监管已无必要，卖家拒不配合解除监管，以此胁迫客户同意支付起巨额“违约金”！
业主违约，无限期冻结买家千万资金，“逼疯买家”！
笔者之前的另一个案例也是如此：
客户（买家）2018年7月29日与卖家签订两份《二手房买卖及居间服务合同》，以每套999万元，合计1998万元购买涉案两套房产（双拼房），其中一套为按揭付款，另一套为一次性付款。
2018年8月14日、8月20日客户分别与中国银行深圳南油支行签订按揭版和非按揭版的《二手楼交易资金委托监管协议》，监管两套房合计1488万元资金于该行。
后因涉案房产存在多轮查封导致交易不成，客户拟委托笔者追究卖方违约责任，经笔者审查发现：非按揭版资金监管协议格式条款不但监管期限为180日，而且特别规定一旦涉诉，除非卖家配合，否则必须等到司法机关作出裁决后根据裁决处理，本质是无限期监管！
涉案房产成交价1998万元，客户本可以向卖家索赔20%违约金397.6万元，考虑到诉讼期间监管资金无法退还，不能及时另行购置其他房产，不得不弃权求和，以免除卖家全部违约责任为代价换取其配合解除资金监管，即便如此，监管银行退款也是非常不顺，最终通过发律师函向银监局、市消委会投诉等途径方才退回！
“逼疯买家”下文：律师呼吁，银监局、消委会介入，中行整改！
以上两案二手房交易买家的被动无奈均指向资金监管银行，由此暴露出超长期资金监管即为二手房买家死穴的现实：市场上绝大多数银行监管期限都是三个月，部分银行监管期限长达半年，部分银行监管协议规定一旦涉诉无限期监管！
深圳二手房价几乎都在五百万以上，动辄千万、数千万也是屡见不鲜，几乎全部是按揭付款。
而为了保障买卖双方交易安全，按揭付款都需要监管首期款，过户后由监管银行直接划转给卖家，而被买家信任的监管银行由于解除监管条件设计不合理，导致被卖家利用成为胁迫买家的放弃自身合法权益逃避自身违约责任的合法依据：如果监管后交易发生障碍，比如房价上涨业主毁约，或买家因故无法继续交易，而监管期限尚未到期，对方拒不配合解除！
在深圳买二手房，务必关注资金监管期限和解除条件，远离个别银行，避免重蹈覆辙，您记住了吗？！
经典案例：买大冲“回迁房”遭遇轮候查封，历时六年，结果......
张茂荣律师团队2021-12-31 10:45:03
