深圳楼市：断崖2021，诡异2022

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断崖2021

1、一二手房销量倒挂

深圳2021年度的新房市场表现出火热行情。

深圳房地产信息网数据显示，2021年，深圳全年共成交新房住宅52417套，同比增加15.5%，创2016年以来新高。

而同期的二手房住宅成交仅40699套，同比2020年减少57.3%，创下近六年来的新低。

长期以来，深圳二手房和一手房的成交量基本呈现2:1的比例，也就是成交两套二手房的同时会有一套新房成交，但2021年深圳一二手房的销量出现了倒挂现象。

2、“2.08”断崖导火线

2021年度新房火热延续了之前打新热潮。开年时，深圳二手房价居高不下，人们热衷于买限价新盘打新。一度出现7盘齐开、5盘日光，“开盘3售罄”魔幻景象。新房继续巨量成交。

“2.08”指导价政策被业内普遍认为是2021年深圳二手房市场遇冷的主因。也是深圳楼市断崖的导火线。

据统计，2021年深圳一共有30个楼盘33次日光，上半年，深圳仅入市42个住宅项目，就出现了20个日光盘；而到下半年，新盘扎堆入市，83个住宅项目开盘，但仅约13个项目实现日光。

图片来源：房掌柜深圳

指导价政策出台后，二手房市场率先走低，新房与二手房的差价缩小，打新人数大幅降低。下半年，房企出货量暴增，新盘也不得不重回2019年时启动中介、打折促销的窘迫境地。有新盘传闻让利中介10个点，有的“车”，有的大幅打折。

2021年下半年入市的新盘中，福田的富通上舍65套房仅8人选，龙华的山水华庭108套房仅24人登记，福田的加福华尔登府邸148个人选462套房。更奇特的是宇宙中心龙华的万福花园，1594套住宅，捂盘16年后一次性推出，据网友爆料，项目开盘当天仅售出20余套。

而且，据爆料，2021年深圳至少有8个入市住宅项目开盘去化不到10%，基本都在下半年末。

3、开发商扎堆暴雷

2021年下半年以来，层层叠加的调控政策以及下行的市场，不断加速房地产行业的风险出清。很多房企出现债务违约，甚至出现巨无霸房企和百强房企暴雷，暴雷频率之高令看客们应接不暇，震动行业。

这其中，就有一批深圳知名开发商。典型如恒大壮士断腕，总部被迫迁回广州。

目前形势是，随着央行和银保监会出手，土地、融资、预售端的利好，“鼓励并购出险房企优质项目”，对于已暴雷和陷入困境的房企续命非常重要，至少可以通过卖项目先“活下去”。

4、屋漏偏逢连夜雨

2021年末，步入断崖的深圳楼市，屋漏偏逢连夜雨，业主和开发商的矛盾急剧恶化，许多项目出现了业主维权活动。

这些维权有品牌房企货不对板现象。

宝安区招商臻府，房屋装修与样板房差异明显，实际房屋装修的踢脚线、瓷砖、燃气管道、衣柜封条等与样板房的明显不一致。

南山区的深业鹤塘岭，业主收房只能收到一个毛坯工地，交房品质与宣传效果大相径庭。空中花园、地下停车场、公区软装布置等，都与宣传效果不符。

南山区留仙大道的宝能城，因车位比、违建、延迟交楼等问题，还未交付业主就开始维权。

也有乌龙事件。前海润峯府在公布“选房顺序公证摇号”结果后，被购房者发现摇号池中出现跳码、重码的现象。

超过半数楼盘被维权的起因都是工程质量问题。比如坪山泰禾金尊府、尖岗山壹号、招商臻府等。尖岗山壹号项目尚未交付，外墙就有显而易见的不平整、大面积鼓包、零星掉落等现象，甚至爆出业主维权取证的无人机被击落的轰动新闻。

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诡异2022

1、成交低迷，楼市诡异

—— 光明不明 ——

2022年深圳盘，光明某楼盘只有15批客户登记，开盘仅成交1套，创下深圳有史以来的住宅成交纪录。

之前，2018年9月21日，泰禾广场项目第6栋B座获得预售，但截至2020年9月1日，第6栋B座所有物业尚未预定、预售及任何其他方式销售。

整整2年0成交，坪山住建局断然撤回了该预售许可。目前项目停工停售。

当然，泰禾广场2年0成交，原因一是商业性质，二是企业暴雷。但深圳住宅项目开盘0成交还没有出现过。

作为科学城，网红光明，2021年还云集一批横扫深圳的日光盘，2022开年居然住宅开盘成交1套，距离住宅0成交世界纪录仅一步之遥，这变化不能不说诡异。

光明近期开盘的新盘，数百套房源的新盘，有认筹几十个的，有销售92折的，一幅不明形势。

不过，1月13日，光明星河天地五期公示购买人名册，240批248套住宅，接近1：1比例，已经是不错的成绩了。

当然，在同一入围积分规则下，2021年7月入市的星河天地三期入围选房的积分为64.1，9月开盘的四期则降至48.4分，而如今开盘的五期则不需要积分。

—— 虚报业绩报喜 ——

近日，一名深圳地产人发文《信城诚信再拷问：为何炮制劲销10.6亿假新闻？》，质疑坂田信城缙华府炮制开盘劲销10.6亿虚假信息，在自欺欺人的同时，还在欺骗市场。恶意虚造销售金额，制造热销假象。

“试问，冻资不足50批，即便是按600万/套全部成交，满打满算也不过3亿。这10.6亿是如何炮制出来的？”

做为虚报业绩向深圳市民报喜的楼盘，信城缙华府不是。由于朋友圈报喜的海报没有公证处公证，这样的娱乐信息还会不断报出。

—— 成交3成算“开门红” ——

龙华卓越项目，1月4日公布认筹名单，备案的637套房源中，共有229批客户入围，认筹率约36%，当天共销售约220套，去化约35%（以开发商公布为准）。

龙华项目，成交3.5成，已经是“开门红”，开发商的心态可窥一斑。

—— 网红热盘全民营销 ——

1月13日，“润玺2期全民营销，奖励5000元/套”的消息引发地产圈热议。

截图自小程序小润选房

润玺二期选房结束于上个月，选完1486批客耗时17个，最终也没卖完，剩约200套房。

开盘至今，已经过去差不多一个月，润玺2期也没能把剩下的200套+的房子卖完。

据悉，没卖完的房源主要是总价约1500万/套的120㎡户型，这次参与全民营销的就是建面约120㎡的润玺二期三房住宅户型。

网红神盘也沦落到全民营销了，这谁能想得到。

2、巧妇是难为无米之炊还是该大显身手

2022年开年，深圳官方出台两份喜忧参半的文件。

份文件，1月12日，深圳住建局发布2022年一季度商品住宅和商务公寓房源信息情况。

截至2022年1月12日，我市2022年一季度计划入市的商品住宅及商务公寓项目13个，预计供应房源面积为71.85万平方米，7509套，其中：住宅66.24万平方米，6565套；商务公寓5.61万平方米，944套。

1季度深圳仅13个新盘推出，区区数量，20万中介怎么办，难道巧妇难为无米之炊了。

第二份文件，1月10日，深圳市规划和自然资源局发布存量住宅用地信息，并公布存量住宅用地项目清单（截至2021年12月31日）。

据统计，深圳存量住宅项目537个，其中，普通商品房356个。

据不完全统计，2022年，深圳入市新盘或达144个。

2022年，深圳积压的新房住宅库存犹待去化。据中原研究院数据，2021年11月，库存量达到280.5万平方米，环比上升23.5%。

537个存量住宅项目和144个待入市新盘，20万中介巧妇仍有大显身手用武之地。

3、业主维权再上新台阶

2022年，业主与开发商的矛盾会继续激化。

尖岗山壹号花园业主维权仍在持续发酵中。

据报道，深圳市宝安区住房和建设局表示，已督促尖岗山壹号花园建设、施工、监理三方按照建筑工程相关国家及行业标准和设计图纸进行施工；并责成建设单位请专业部⻔复查建设图纸是否符合规范，加强现场对照检查，消除质量缺陷及安全隐患。

问题是，业主表示，不能表明以后瓷砖不会掉。业主强烈要求开发商，要将住宅楼体外墙的瓷砖更换成铝板。业主的理由是，开发商宣传资料显示其住宅为铝板外墙；此外，在合同约定中，“铝板”也是其中一种材料。

如果业主入住后，瓷砖掉落出现业主或路人伤亡事故，刑事责任及赔偿由谁承担，难道是之后进驻的物业公司吗？

4、抗击疫情正能量

2022年，最重要的事件莫过于全民同心抗击疫情。

13日下午举行的深圳市疫情防控新闻发布会通报，深圳市新增1名新冠病毒无症状感染者；截至13日17时，本轮疫情累计报告14例病例，包括12名确诊病例和2名无症状感染者。

目前，深圳市已报告的14例病例均属于同一传播链，彼此关联，传播链条清晰。

央广网报道：深圳抗疫：温度与力度背后是文明程度！此次深圳疫情防控所激发出来的凝聚力和团结心，已经升华成为现代化新征程上必需的城市文明水准和市民文明素养。把危机当成考试，在考试中展现本领，深圳这座城市的综合能力由此有了集中体现和生动诠释。

不论是开发商，还是购房者，还是业主，还是服务商，还是媒体，2022年，全民同心，抗击疫情，才是正能量！