作者｜张茂荣
房地产争议解决专家、信荣律师团队 首席律师
主攻：房地产大要案、小产权房（含农民楼、历史违建、绿本房拆迁买卖析产）纠纷
众所周知，房地产管理机关颁发的产权证是房屋权属的法定权利凭证，在权属发生争议时引发所有权确认之诉中，权利人可据此主张权利。
如果合法有证房产房产存在违法加建，产证是否还能想当然起到确认产权定分止争的作用？广东省高级人民法院个案答案是：不能！
案例：梁浩波、梁淦波、梁洪波、梁丽英诉刘爱莲所有权确认纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
裁判法院：广东省高级人民法院
案号：（2020）粤民申9976、10449、10450、10451号
裁判时间：2020年11月27日
裁判原文：
梁浩波、梁淦波、梁洪波、梁丽英申请再审称，二审法院适用法律错误，应撤销（2020）粤03民终8910号民事裁定，将本案发回重审。主要理由是：（一）涉案房屋存在已经依法登记部分和加建未登记部分，两个部分虽然同属于涉案房屋，但性质不同、相互独立，应当区别处理。（二）涉案房屋已经依法登记的部分，被申请人已经取得绿本房地产证。对于持有绿本房地产证的房屋，产权可以依法分割。（三）申请人的诉讼请求是针对涉案房屋已经依法登记的部分，并非是针对加建未登记部分，申请人的诉讼请求应属于法院受理民事案件的范围，不应予以驳回。
广东省高级人民法院审理认为：《中华人民共和国民事诉讼法》百一十九条规定，原告的起诉必须符合四个条件，即原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；有明确的被告；有具体的诉讼请求、事实和理由；属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
本案中，涉案房屋存在加建情况，其现状与房地产证、确认产权表上记载的信息不一致，且加建行为没有相关报批报建手续。现梁洪波起诉要求确认涉案房屋产权，必然涉及涉案房屋的建设是否符合规划要求、是否需要作出相应处理，这属于国家有关行政机关的职权范围，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。因此，一审法院裁定驳回起诉、二审法院予以维持，具有法律依据。
裁判结果： 驳回梁浩波、梁淦波、梁洪波、梁丽英 的再审申请。
买绿本房14年，遭产证人起诉返还，结果......
信荣说：此观点或引发更多纠纷无法止争
用通俗一点的话理解，广东省高级人民法院就是说：即便是持有产权证的合法建筑，只要存在违法加建的情况，合法物权即被违法建筑株连同化，产权证便不能起到法定权属证明的作用，而必须“先行后民”，由行政机关做出处理。
如此认定的结果是灾难性的：如果产证登记在债务人名下，是否还可以认定为其合法财产被强制执行？如果产权人出售，是否还可以认定卖方拥有物权处分权？买卖合同是否有效？如果整体出租，租赁合同是否有效？恶意当事人是否会借此毁约逃避合同义务的履行？如果这些情况下又可以忽略违法加建的存在，那法律的统一性又在哪里？
（说明：本案房产为绿本房，按此裁判观点，红本房也是一样。）
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张茂荣律师团队2022-02-11 15:32:46
