作者｜张茂荣
房地产争议解决专家、原信荣律师团队 首席律师
主攻：房地产大要案、小产权房拆迁、确权、买卖、析产、继承纠纷等
借名买房，房价暴涨，借名人获取巨额，代持人丧失购房机会和首贷资格，是否有权要求借名人赔偿损失或给予补偿？发生在深圳市南山区人民法院的一起借名买房纠纷给出了否定性答案！
基本案情：
2014年12月，李某（借名人，出资人）与钟某（出名人，代持人）签署代持协议，以钟某名义按揭购买涉案房产，约定代持费2万元。
2019年8月，李某起诉钟某，法院判决钟某将代持房产过户至李某名下（已执行完毕）。
2020年4月，钟某向法院起诉李某，要求补偿出名购房损失100万元整！
借名人没有购房资格，可否要求代持人过户到指定人名下？
深圳市南山区人民法院经审理认为：
原告钟某与被告李某签订的《借名购买房屋及登记权属协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格按照合同约定履行各自义务。
根据《借名购买房屋及登记权属协议》约定，钟某与李某存在借名买房的委托合同关系，钟某在完成受托事项后，李某应向其支付报酬2万元，因本案钟某已按约定将房产所有权登记在其名下，且李某已通过诉讼要求钟某转移所有权，李某应按合同约定向钟某支付报酬2万元。
对于钟某关于李某向其承诺可按照利润的30%进行补偿的主张，本院认为，钟某未提供证据证明钟某曾向其作出该承诺，故对钟某该主张，本院不予采信。
对于钟某关于原、被告双方系共同炒房赚钱，应分享利润的主张，本院认为，钟某该主张与双方在《借名购买房屋及登记权属协议》中的约定不符，钟某亦未举证证明双方就利润分配达成了其他约定，故本院对钟某该主张不予采信。
对于钟某主张李某承诺两年即卖掉房屋，李某未履行承诺致使钟某未能购房造成损失的主张，本院认为，钟某未举证证明双方存在关于卖房时间的约定，故对于钟某该主张，本院不予采纳。
对于钟某关于基于公平原则要求李某予以补偿的主张，本院认为，钟某与李某订立了《借名购买房屋及登记权属协议》，双方权利义务在该协议中有明确约定，钟某并未举证证明被告存在利用钟某处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的情形，故关于钟某要求依公平原则由被告对其补偿的主张，因缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。
2020年8月5日，南山区法院作出（2020）粤0305民初11299号判决：
1、被告李某在本判决生效之日起十日内向原告钟某支付报酬人民币2万元整；
2、驳回原告钟某的其他诉讼请求。
法：借名买房有效，借名人享有物权，可以排除执行！
荣说：借名买房合同有效，代持协议约定至关重要。
1、关于合同效力：虽然法院曾经有过借名买房合同无效的案例，但后来又出现过借名买房合同有效的案例，就目前来说，基本统一的裁判观点仍然是认定借名买房合同合法有效；
2、关于代持损失：本案南山法院之所以未支持代持人钟某要求借名人赔偿损失，理由是双方代持协议并未约定借名人出售年限，如果合同明确约定了出售年限，则法院会判决借名人赔偿代持人未出售的损失，所以约定很重要；
3、关于补偿：法院认为公平原则对应的是显失公平合同，根据《民法典》第151条规定，只有借名人利用代持人处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使借名买房行为成立时显失公平方有权主张，换言之，借名买房属双方合意，如果没有上述情形，则房屋属于市场行为，代持人不得因借名人因此获利而要求补偿；
4、关于供楼或断供：实践中还存在借名人供楼，甚至断供，导致代持人信用受损，乃至被有银行起诉的情况，此种情况代持人是有权向借名人要求赔偿损失的（笔者曾在深圳市宝安区人民法院代理过，最终达成和解，借名人给予了代持人满意的补偿）。
那个闹得沸沸扬扬的“328号”借名买房无效案后，法做出相反判决......
张茂荣律师团队2022-05-06 14:24:37
