作者｜张茂荣
专业房地产律师、粤湾律师事务所主任、首席合伙人
主攻：房地产大要案、小产权房争议解决，涉房家事等
众所周知，农村宅基地具有人身属性，不得转让给非本村村民，更不得转让给城镇居民做非农建设，然实践中出让、转让、出租用于非农业建设的情况大有存在，对此法院一般认定合同无效。
宅基地转让合同无效后，受让人在宅基地上所建建筑物被征收拆迁，“拆迁赔偿归受让人所有”的约定是否仍然有效？对此广东省广州市中级人民法院判决予以了肯定。
基本案情：
2011年6月陈某与范某签订《宅基地转让协议书》，以58.8万元购买范某宅基地，约定：转让，如发生政府拆迁行为，一切补偿均归陈某。
陈某付清转让款并在宅基地上建物业，其后被征收拆迁，双方就合同效力、损失赔偿纠纷诉至法院。
广州市白云区人民法院经审理认为：
关于涉案《宅基地转让协议书》的效力问题。宅基地是家庭户用作建房居住而占有的土地，农村村民的宅基地是基于其村集体成员身份而享有的福利，根据《中华人民共和国土地管理法》（2004年版）第二条关于“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”的规定，涉案《宅基地转让协议书》实际涉及到对农村宅基地使用权的处置，违反了法律法规的强制性规定，依法应当认定为无效。
关于返还宅基地转让款及利息、赔偿建房装修损失的问题。涉案《宅基地转让协议书》是无效合同，但因涉案宅基地及上盖建筑均已被征收拆迁，故本案不涉及返还的问题。
实际上，双方因合同无效而产生的权利义务已转为拆迁补偿利益的分配。上述协议中关于“如发生政府拆迁行为，甲方承诺该地的一切补偿受益人为乙方”的约定系双方的真实意思表示，该约定意味着双方签订协议时已预见涉案房屋被征收拆迁的可能，故对拆迁补偿利益的处分进行了明确。
现原告陈某已实际领取了上述拆迁补偿款2490016.4元，符合双方关于拆迁补偿利益处分的约定，故原告陈某主张返还宅基地转让款及赔偿建房装修损失依据不足，本院不予支持。
2021年7月20日一审判决：确认陈某与范某所签《宅基地转让协议书》无效，驳回陈某其他诉讼请求。
“城市更新”无涉“违法建筑”处理，法院不应拒绝裁判！
陈某不服一审判决，以“原审判决违背合同无效后的处理原则，既已认定案涉《宅基地转让协议书》无效，又按该协议条款处理本案，显然前后矛盾”为由提起上诉。
广州市中级人民法院经审理认为：
涉案《宅基地转让协议书》因约定宅基地转让行为而无效，并不影响其中关于拆迁补偿利益处分的约定，且涉案宅基地及上盖建筑均已被征收拆迁，双方因合同无效而产生的权利义务已转为拆迁补偿利益的分配，原审法院依照相关约定处理涉案拆迁补偿利益分配并无不妥。
2021年12月8日（2021）粤01民终28215号二审判决：驳回上诉，维持原判。
短短百十字，确认了宅基地转让合同无效与征收赔偿归属约定之间的关系，即：宅基地合同无效，征收赔偿约定有效！
合作建房：协议无效后，拆补权益归谁？
荣说：深圳小产权房买卖遇拆迁亦当如此。
广州中院的观点笔者完全认同，该案例对全省类似案件具有指导意义，但深圳市自2004年“双统”过后已成为没有集体土地的城市，就未经合法报批建设的深圳小产权房合作建房、买卖合同无效，遇旧改征收拆迁的赔偿归属约定是否有效的问题，笔者曾以案说法，于2021年11月5日发文《合作建房：协议无效后，资方可否要求按约定分配“拆补权益”？》予以探讨，观点与本案相同，合同无效，条款有效，为防止法官自由裁量，建议增加防火墙条款作出独立于合同效力的约定。
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张茂荣律师团队2022-05-09 16:17:24
