作者｜张茂荣
房地产争议解决专家、原信荣律师团队 首席律师
主攻：房地产大要案（重大、疑难、复杂房地产纠纷）、各类小产权房（历史违建、农民楼、厂办物业等）拆迁争议解决
仿佛一夜之间，“烂尾楼”、“强制停贷”、“集体断供”的信息风起云涌席卷房地产行业，缘起于房地产调控，房企资金链断裂，项目烂尾，购房者担心最终收不到房而停止贷款月供：据媒体披露，18个省份已有超过100个烂尾楼业主抱团“停贷”！
就此，各方面人士从不同角度纷纷发表看法，其中有一个貌似常理，甚至购房者也认为无误的解读就是：停贷断供对购房者极为不利，不但会被拉黑征信，而且还可能被银行起诉强制一次性还清！
这个观点用法律语言说就是：开发商和购房者是房屋买卖法律关系，购房者与银行是借款法律关系，两种法律关系相互独立互不相关，即：
银行将钱借给购房者，购房者用从银行借来的钱支付给开发商买房，开发商不能交房是购房者和开发商之间的事，与银行无关，开发商违约，板子不能打在无辜的银行身上，因为银行是真金白银出去了钱的。
楼市奇案：“浑然不知”自己房子11年前被他人登记多次抵押...
这就好比你借钱买东西，东西没买着，应该去找卖家论理，不能找借钱给你的人一样。
真实情况是这样的吗？非也！
早在19年前的2003年，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条第二款，《民法典》实施后修订稿仍然完整保留的规定原文是：
“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”
上述规定本质是基于降低诉累和保护购房者的考虑，突破了合同相对性，规定了只要买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，购房者的购房贷款便由开发商直接向银行偿还而无需自行偿还（前不久有一个案例如此判决，很多自媒体炒作是最新个案判决，其实是老规定，十几年前笔者在东莞市法院代理的案件法院就判决过）。
698万！继730万后，深圳再现“天价”二手房违约金！
回到本文主题，购房者买到烂尾楼，导致开发商交付遥遥无期，如果已经超过交付期限且达到解约条件，或具备其他解约条件，购房者可以开发商为被告、按揭银行为第三人，直接起诉要求法院判决解除合同，返还剩余银行贷款，并支付己方已付房款本息；如果尚不具备解除条件，也可以开发商经营状况严重恶化为由行使不安抗辩权，在具备解约条件后依法解除合同，从而合法剥离压在自己头上的剩余贷款。
故而，建议烂尾楼购房者，先拿出自己的合同看看是否已经具备解除合同条件，如果具备，且确定不要房子了，那就直接委托律师起诉解约，以便尽快止损。
不过需要说明的是，合同解除后，贷款可以合法甩给开发商，但首付款和已经供楼部分只能向开发商还，为确保胜诉后的顺利执行，需时时关注烂尾楼施工进展，一旦有一天起死回生封顶初始登记，则尽快预查封！
符合条件要不要解除合同是需要考虑的，一旦解除房子就没有了，如果房价上涨，则可能导致自己损失（当然，如果是高峰值买入，现在已经跌价则不存在这种情况）。
还有一点需要提醒退房者的是购房资格，现在房地产主管机关通常是在商品房住宅预售登记后便锁定了购房资格，打官司期间购房资格可能存在悬空状态，在法院作出生效判决之前，可能会影响到再行购买其他住宅。
张茂荣律师团队2022-07-14 10:31:57
