作者｜张茂荣
深圳小产权房律师，粤湾律师事务所主任 首席律师
主攻：房地产大要案（重大、疑难、复杂房地产纠纷）、各类小产权房（历史违建、农民楼、厂办物业等）拆迁争议解决
卖九层农民楼，成交价1346.8万，买家付款430万后未支付余款916.8万，卖家诉请解约退房，一二审判决：驳回起诉！一个字，惨！两个字，很惨！三个字，惨死了！
基本案情：
涉案农民楼为小产权房，卖家持有历史违建红单——《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》。
2019年2月22日，买卖双方就该农民楼签署《房屋买卖协议》，约定成交价1346.8万元，买家支付购房款430万后占有了房屋，后因迟迟不支付余款916.8万引发本案。
卖家向一审法院诉请：
1、解除《房屋买卖合同》；
2、买家立即返还涉案农民楼及对应的《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》；
3、买家赔偿租金损失26.88万。
深圳市龙岗区人民法院经审理认为：
由于涉案房产不具有合法产权手续，双方之间的买卖协议书应属无效合同。因无效合同所产生的财产返还及损失赔偿问题，应由当事人先行向行政主管部门申请对违法建设行为作出处理，在行政主管部门对涉案房产合法性尚未作出相应的处理的情况下，本院依法驳回原告的起诉。
2021年9月15日一审裁定：驳回卖家的起诉。
深圳市中级人民法院经审理认为：
涉案房屋不具有合法产权手续，亦未取得建设工程规划许可证，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的建筑物，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令限期改正；无法采取改正措施的，限期拆除；不能拆除的，没收实物或者违法收入。
上述不同行政处理后果将影响涉案房产产权的合法性认定。在行政主管部门对违法行为作出处理之前，卖家要求解除合同、返还房屋、赔偿损失的涉案纠纷不属于本院受理民事案件的范围，其起诉应予驳回。在本案不属于人民法院受案范围的情况下，一审法院认定涉案房屋买卖合同属无效合同属于适用法律错误，本院予以纠正。
一审裁定适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确......，本院对一审裁定予以维持。
2022年9月13日二审判决：驳回卖家上诉，维持原裁定。
整栋九层农民楼，成交价1346.8万，买家拖欠916.8万不付，卖家起诉退房，一二审均败诉，如另案起诉追讨欠款，同样会涉及到买卖合同的效力问题被裁定驳回起诉，由此导致的结果就是：房子收不回来，916.8万售房款也收不回来，房款两空
！（其实还有其他合法途径退房，因涉及核心解决方案，不便公开说明，如卖家有意委托，可付费来访咨询）
张律说：卖小产权房，“一手交钱，一手交货”！
１、违法建筑类小产权房买卖合同纠纷，如法院不予受理，则纠纷无法通过民事诉讼途径解决，即卖家要求买家付款、买家要求卖家退款，任何一方要求退房，法院均不会判决支持！
２、避免纠纷的方法是交易时付款和交房及时两清，“一手交钱，一手交货”，具体而言：卖家在买家支付完全部购房款之前，不要交房，不要将尾款支付时间约定在交房之后，更不要约定先交房，后付款，以免步本案卖家后尘！
（特别说明：本案例警示及建议意在预防纠纷，并非鼓励小产权房交易。）
张茂荣律师团队2022-11-14 10:03:34来自广东省
