前车之鉴，天健“悦湾府”签约风险提示！——以“悦桂府”案为例

作者｜张茂荣

非标房产疑难案件专家，粤湾律所主任 首席律师

主攻：房地产大要案（重大、疑难、复杂房地产纠纷）、各类小产权房（历史违建、农民楼、厂办物业等）拆迁争议解决

资料显示，前海“悦湾府”开发商为深圳市前海天健置地发展有限公司，前海“悦桂府”开发商为深圳市前海天健房地产开发有限公司，均为深圳市天健地产集团有限公司间接或直接投资的全资子公司，均有国资背景，同为国有企业。继去年网红盘“悦桂府”后，2022年11月20日“悦湾府”取得预售证，今日（11月30日）开盘（线上公证选房）。

“两府”一样，“悦湾府”意向保证金也是300万/套，带装修均价9.65万/㎡，远低于一路之隔的宝中二手房价（熙龙湾一二期近半年成交均价在15~18万/㎡，宏发领域在12~15万/平米），可谓买到即赚到！

然即便如此，加之近期国家政策对房地产行业的极力扶持，626套住宅，意向登记也仅有455人，中签率100%，这与去年“悦桂府”1172人抢427套、中签率36.43%、不足三小时售罄形成鲜明对比，足见疫情影响、收入降低、未来不确定之于老百姓、投资客购房的重大影响！

有意思的是，不知是为了辟谣还是给购房者吃定心丸，昨天（开盘前一天），“天健悦湾府”公众号发布“不降价”郑重声明：作为承担社会责任的国有企业，我司承诺绝不采取非正当手段恶性竞争，也不存在谣言所散播的开盘后进行降价的计划和可能......（话说，什么时候不降价也成为了社会责任？~~~）

截止发稿时，公众号“看房这件事儿”披露销售数据，“悦湾府”开盘七小时，仅卖170套左右，去化率不足三成，堪称史上最凉网红盘！恭喜各位买家，再给您说个笔者正在代理的“悦桂府”案子，给您一点风险提示，不是给您泼凉水，而是前车之鉴，后车之师，不可不知！ 

悦桂府：预售合同藏“霸王条款”，坑死违约买家！

客户2021年1月打新成功买到前海“悦桂府”，建筑面积118.67㎡，成交价11,525,072元（9.71万/㎡），按揭支付3,465,072元首付款后，因银行同意贷款未能放款，又因疫情影响，收入降低，家人生病，不能一次性付款，对开发商构成违约。

9.71万/㎡的单价，对比目前周边二手房来说仍然存在数万元的价差，总价比周边二手房低大几百万，奈何兜里没钱，也只能眼睁睁放弃，没想到在违约金方面与前海天健公司发生重大分歧。

购房者客户认为：贷款失败，买不到房子已经损失重大，房子也没有跌价，最多只能按成交价的2%支付前海天健公司违约金230,501.44元。

开发商前海天健公司认为：预售合同附件五明确约定，购房者违约，要支付成交价20%的违约金金2,305,014.4元。

双方主张足足相差十倍，购房者愿意支付的违约金尚不足开发商要求的零头多！

因双方无法达成一致，2022年10月26日前海天健公司向法院起诉，要求客户按购房总价款的20%支付违约金2,305,014.4元、迟延付款违约金1,018,784元、律师费87,193.54元，并承担案件诉讼费。

——两项违约金和律师费合计3,410,991.94元，加之诉讼费，正好把委托人的3,465,072元首付款“吃完”！

客户委托笔者代理应诉，笔者详细查阅了客户与开发商签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，发现合同附件五充斥着大量显失公平的“霸王条款”，与案有关的是：

1、明确“约定”无论何种原因按揭不成都必须10日内一次性付款：

第3.5条：买受人选择按揭方式付款的，因任何原因未获得贷款（包括银行信贷政策变动、法律、法规政策调整导致买受人不能获得贷款的情形）或核准的贷款金额小于申请金额等导致出卖人未在约定的时间收到全部房款的，买受人应当于买卖合同签订后10日内将剩余房款一次性全额支付给出卖人。

2、对买受人逾期付款和出卖人逾期交付导致合同解除的条件和违约金做了显失公平的“约定”：

第3.1条买受人逾期付款：超过30日即构成根本违约，出卖人有权解除合同，买受人必须按购房总价款的20%支付违约金，同时还需要赔偿出卖人律师费等各项损失，违约金从首付款中扣除，剩余部分无息退还（不足的再行补足）；

第6.1条出卖人逾期交付：超过180日才构成根本违约，买受人有权解除合同，出卖人仅需按购房总价款的2%支付违约金，且该违约金已包含出卖人根据合同约定已付即应付的所有类型和种类的违约款项、利息等一切损失！

作为国有房企，前海天健公司在售房过程中除应遵循公平、公正原则确定双方责权的法律义务，还负有关心、照顾处于弱势群体的购房者的道德义务，然而却利用附件五擅自修改官方版本主合同双方权利义务对等的公平条款：

将购房者逾期付款根本违约期限从90日缩短到30日，违约金从10%增加到20%，将自己逾期交房根本违约期限从90日延长到180日，违约金从10%降低到2%，导致处于强势地位的前海天健公司违约仅需要支付客户违约金23.05万，而处于弱势地位的客户根本违约却要支付前海天健公司十倍违约金230.5万，并在客户要求对等支付2%违约金时不但不同意，而且以诉相逼，要求“吃完”于前海天健公司而言是一笔可有可无的小钱，于客户而言则是身家性命、举全家之力所付的340多万首付款！

附件五变更了主合同同为90日、10%违约金的公平约定

风险提示：“悦湾府”预售合同可能也存在同样霸王条款，购房者需确保可以如约付款。

笔者未见“悦湾府”预售合同，但基于同为深圳市天健地产集团有限公司子公司的事实，估计法律顾问相同，合同版本相同，如此以来，今天买到“悦湾府”的购房者当“以悦桂府为鉴”，确保按揭付款能够顺利取得银行按揭贷款，并在贷款失败后能够一次性付款，否则将可能如本案一样被开发商追究高额违约金！

至于国企社会责任，于开发商天健公司而言，不降价是社会责任，合同霸王条款不是......

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