13年翻24倍，深圳小产权房身价的狂飙之路！

作者｜张茂荣

深圳小产权房律师，粤湾律师事务所主任 首席律师

主攻：房地产大要案（重大、疑难、复杂房地产纠纷）、各类小产权房（历史违建、农民楼、厂办物业等）拆迁争议解决

这是一个巨大的、不被认可、又客观存在、不可忽视的地下市场！

如本公众号文《深圳到底有多少套住房？有多少“小产权房”？》述，至2020年初，深圳全市住房总量约1082万套（间），其中商品住宅占比仅为17.47%，而被称之为深圳版“小产权房”，不能上市交易、多为历史遗留违法建筑的城中村、单位自建房562万套，占比则高达52%！

正是这些“不入正流”的非法小产权房，以其低廉的价格、便利的交通、完善的设施，成为了绝大多数来深建设者的第一站，并至今肩负着半数深圳人的安居重任！

需求不可抑制，有需求即有市场，本文就带您看一套历经13年、四次交易，单价从1987.18元一路狂飙到48507.46元，涨幅高达24.41倍的深圳小产权房传奇历程，从中亦可管窥深圳小产权房十年变局。

第一次交易：2008年2月25日，156平米，成交价31万，单价1987.18元

整栋六层950平米小产权房通过合作建房方式建成于2001年，2008年2月25日，出资方将自己分得的一层156平米小产权房，以31万卖给第一手买家，折合单价1987.18元。

第二次交易：2009年3月28日，156平米，成交价156万，单价1万元第一手买家以31万购买后，第二年便涨价到156万卖给了第二手买家，单价1万，一年获利125万，利润超过400%，这种投资回报足以让所有合法商品房投资客望其项背！

2017第三次交易：2017年10月8日，67平米，成交价300万，单价44776.12元

第二手买家购买156平米后，持有八年，到2017年10月8日，将其中67平米卖给第三手买家，成交价300万，折合单价44776.12万，以购入单价1万乘以67平米为本金67万计算，获利233万，利润超过347.76%！

第四次交易：2021年3月25日，67平米，成交价325万，单价48507.46元第三手买来后，持有四年，到2021年3月25日（下图年份写错，实为2021年）卖给第四手买家，成交价325万，单价48507.46元，获利25万，利润8.33%。

上述过程中的时间节点、价格可能不完全准确（部分买家为了卖的时候有说辞，会提前日期或提高成交价），但第四手终端买家325万成交属实，因购买后，央视报道深圳小产权房交易，政府开始打压，市场急转直下，导致其高位站岗，引发退房诉讼，而笔者正是卖家代理人，深圳市福田区人民法院一审裁定驳回起诉，案件目前尚在二审过程中。

忽略过程，从2008年2月到2021年3月，13年时间，涉案小产权房单价从1987.18元一路狂飙到48507.46元，涨幅高达24.41倍，超过所有商品房涨幅！

张律说：小产权的使用价值客观存在，现有政策值得反思

占据住房市场半壁江山的深圳小产权房巍然屹立在现代化大都市——深圳这块土地上，使用价值客观存在，解决了接近一半深圳人的居住需求，之于深圳的高速发展功不可没，然而因为没有“准生证”出生，始终摆脱不了“违法建筑”的原罪帽子，严格按照违建予以拆除、没收处理，无法解决里面人的居住问题，依法确权，又困难重重，由此导致的结果是维持现状使用：

政府不认可合法性，打压私下交易，又不对其违法性本身处理；交易纠纷起诉到法院，法院也退避三舍，多以“先行后民”，需政府先处理违法性为由不予受理或裁定驳回起诉（曾遇到已拆除平地起高楼，某区法院仍然裁定驳回起诉要求行政机关处理的荒唐事），但推出法院大门后，政府根本就不处理！

笔者非常不认同深圳政府“解决不了小产权房违法性，就控制其流动性”的做法：小产权房买卖并不增加本身违法性，而流通产生价值，当事人基于不受限购令影响、价格远低于商品房、可以正常居住的考虑，自愿交易，自担风险，发生纠纷交由法院解决即可，完全没有必要禁止交易。

禁止交易的本质是只允许最初的违建当事人居住使用，不允许市场流通，而最初违建当事人卖或者不卖，均不能解决违法性问题，舍本取末，笔者实在不知道禁止交易与解决小产权房违法性之间有什么关系，如果没有关系，为什么又要“损人不利己”禁止？（不允许买卖，却招投标租赁更是笑话：买卖合同效力有争议，租赁合同确定无效，村股份公司出租还要上平台走招投标程序）