太过分了！这些大冤种，房贷一分都没降！

9月25日，是各大银行正式调整存贷利率的时间，买房人早起睁眼第一件事，打开app看看自己的房贷利率下调了多少，高的有从5.8%降到4.2%的，低的有从4.9%降到4.3%的。

周一一大早的失望也是银行给的，有一大部分深圳人表示，月供一分没降！白期待了一个多月！

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说好的4.2%，怎么一分没降？

雷声大、雨点小，是不少人对这次房贷利率调整的最直观感受。

毕竟，从央行呼吁，到各银行回应喊话，再到自动下调，两个多月来，大家对存贷利率下调抱有很大的希望。但真的出了结果后，发现还是没“调”到点上。

首先就是，LPR明明是4.2%，调整后怎么是4.3%？

2023年8月21日、9月20日央行公布的最新一期5年期以上LPR 为4.2%，这个LPR是与我们的房贷利率挂钩的。但是这个最新一期LPR还没有正式对房贷利率生效，要等到2024年1月1日后才能调整（或看约定的利率调整日）。

目前对房贷利率生效的LPR是2022年8月22日公布的4.3%。所以，今天银行统一下调存量房贷利率时，是按照目前正有效的LPR4.3％计算，而非 4.2%。

第二就是开头我们提到，最“致命”的问题：明明都是首套房，有的人能下调这么多，有的人却“调”了个寂寞？

银行是这么解释的：“该笔贷款发放时执行利率标准已低于当时所在城市的首套房贷利率下限，您可继续享受该利率优惠，不再进行利率调整。”

这说明，你的房贷能不能降，还得看你贷款当年的房贷利率下限。这个下限是多少，今天央行给出了具体的计算办法：

LPR不变的情况下，本次房贷调整的对象，主要是BP，就是LPR后的加点。以LPR4.3%为基准，大致的调整结果是：

• 2019年10月7日前的，高于4.3%调为4.3%，低于4.3%不调整；

• 2019年10月7日后的，调为LPR+30BP，即4.6%；

• 2022年5月14日以后的，调为LPR+30BP，即4.6%。

此番调整最大受益者即，2019年10月前首套房贷利率在5%-6%高位“站岗”那批购房者，政策给了他们一个喘气的机会。

正好，这批买房人的房子早已满五，完全符合现在的救市逻辑，主要“服务”以改善为主的换房主力军。

但是，2020到2021年买房的那批人就比较惨了，房子大概刚刚满三年，不好换房不说，三年前的房价也是高位“站岗”，利率调整后，则更惨了，房贷利率也成了当下最高！

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高利率+高房价，

深圳楼市最惨站岗人

2020年到2021年，是深圳楼市成交最疯狂的一年：新房诞生了36次日光，二手房量价均突破了天花板。

冲着新房倒挂红利、以及深圳地少人多而冲进去的打新人，创造了不少楼市“神话”：万人摇、日光是基础配置，排队离婚、众筹买房屡屡上热搜。

然而，冲上顶点之后，整个楼市开始下滑。

打新难以为继，主要是除了成熟的极核心地段，深圳其余90%的片区，这两年都不乏新盘供应。甚至是以前高积分也一房难求的西部热门区域、网红盘，现在开始“天量”供应。

这就导致了一个后果：这一批打新人，现在基本都站岗了。

典型的案例比如沙井海岸城，过去两年里开盘三次，两次日光，均价近6万/㎡，两次触发积分摇号。到了今年，附近的珈誉府开盘，各方面配套一致的情况下，得房率更高，价格反而更便宜。

打新三年，跌得多的是首付没了，少的也基本亏掉一套装修钱。

买二手房的，就更惨了。

2020年在历史最高位接盘，隔年初就出台了二手房参考价，至此深圳二手房市场便进入了长达近3年的低迷期。

根据乐有家研究中心数据显示，2020年深圳二手房成交均价6.9万/㎡，而2023年上半年的二手房成交均价为6.5万/㎡，相比三年前每平下跌约4000元/㎡，坐实了深圳二手房价回到2019/2020年的传言。

看整体仅4000元/㎡，但放到个盘，真能让人倾家荡产。

今年，我们就看到了很多案例，比如买房送房的宝中前网红盘，腰斩后仍在下跌的龙华某学区房，博拆迁的老破旧跌没了一套房……

扎心的是，救市无法让房价回归到买入时的价格，而房贷利率调整也没这批买房人什么事。

就，无论是房价，还是利率的高位站岗，这一批2020到2021的买房人，占全了！