道华房产律师团

房产纠纷（诉讼/仲裁）实战专家

十五年专注大宗疑难房产法律服务

专打深圳重大疑难小产权房纠纷（诉讼/仲裁）官司，[道华房产律师]真实成功案例，邹俊岳律师等为：小产权（绿本房、猪肝棕本房、农民房、历史遗留、违法建筑、厂房、私宅、自建房、集资房、福利房、安居房、军产房、违法搭建、私宅、宅基地、统建楼、回迁指标房等）相关的买卖合同、拆迁安置补偿、确权、赠与、分家析产、遗产继承、遗嘱公证、侵权维权、违约、执行、租赁等争议纠纷提供专业解决方案，为原业主、权利人、买方、卖方、合作建房、继承人等提供一站式法律服务十大知名律师事务所。服务区域：深圳 东莞 福田 南山 罗湖 龙岗 宝安 大鹏 龙华 盐田 光明 坪山

导语：2020年11月1日，委托人与卢某签订合同，购买了位于深圳市宝安区的小产权房一套。该涉案套房屋曾经过多次转让，在委托人已支付全额购房款的情况下，房屋原业主却采取撬门锁，停水电等多种恶劣手段主张收回房屋。基于小产权房的特殊性，委托人无法通过购房合同取得该套房屋的所有权，在委托人之前，该房屋共经历过三次转让，无人能够确认房屋购买者所拥有的权利，不仅如此，委托人遭受侵权已达两年之久，现场环境发生了巨大变化，这使得本就苦难的维权之路变得更加艰难。道华房产团队凭借自身十多年的丰富经验与专业知识，经过综合研判，定制专业解决方案，通过律师团队的不懈努力，不仅成功拿回房屋，赔偿金额也获得了法院的全额支持，不仅保障了委托人对房屋的占有，更是保护了委托人后期巨大的拆迁权益！

一、案情回顾

2009年4月8日，李某与其他案外人一起与陈某签订了《合作建房合同》，合同约定由陈某提供涉案土地使用权，由李某及其他案外人提供出资，将陈某原有的旧房拆除，重新建立新房，李某按照约定分得部分新建房屋，李某有权对分得的部分进行转让、出租及继承。

房屋建成后，李某于2019年8月5日将涉案房屋转让给周某，在第一次转让后，涉案房屋又先后经历了2次转让，最终于2020年年底来到了委托人柯某手中。

2020年深圳已经大面积拆迁，虽没有拆迁到涉案房屋，但拆迁也是早晚的事，原业主李某就想要索回这套房屋，便以拖欠物业管理费、水电费等多种理由主张收回房屋，委托人自然是不同意，他买下这套房子，就算不为拆迁款，这套房子也是自己名正言顺得到的。

双方没有达成一致，委托人本以为事情便告一段落，但令委托人没有想到的是，为了逼迫委托人交出房屋，李某采取了更为极端的措施，不仅多次撬开委托人的门锁，更是直接停掉房屋水电，使得房屋完全无法居住。面对李某如此不讲道理的举动，委托人深感愤怒，同时也感到无力与迷茫。

1、撬门锁，停水电，申诉无门，确权无路

委托人于2020年11月购买了涉案房屋，反复协商签下购买协议，就当委托人满心欢喜准备将房屋出租出去时，原业主李某却突然主张要收回房屋。起初，委托人并没有将李某的无理要求放在心上，可令委托人没有想到的是，2020年12月19日，委托人突然接到电话，被告知家中门锁被撬，委托人急忙赶回家中，却发现撬锁的不是别人，正是原业主李某，等委托人打开门，却发现房屋内的水电也无法正常使用，原来李某为了逼迫委托人交出房屋，选择将委托人的房屋水电给停了，对于涉案房屋这样的小型房屋来说，停掉水电就意味着完全无法使用，如此恶劣的行为令委托人感到十分愤怒，便去找李某进行理论，可李某却丝毫没有打开水电之意，无奈之下，委托人只好暂时放弃房屋。为保障自己的合法权益，委托人多次自行与李某沟通，希望李某将房屋归还自己，但李某对委托人的请求置之不理，甚至对委托人进行辱骂，态度极其恶劣，在无法通过沟通解决问题的情况下，委托人只好去寻求法律帮助，可小产权房确权的复杂程度令不少律所望而却步，转眼间，距离房屋被侵占已经快两年时间，委托人的维权之路依旧毫无进展，权利遭到侵害却找不到维护途径，委托人感到非常绝望，也无法接受这样的结果。

2、道华律师临危受命

经过两年的长期维权，委托人深知本案难度之高，不管是小产权房本身特殊性导致的确权难，还是长达两年维权带来的证据乱，委托人深刻地认识到自己必须借助专业律师的帮助，才有希望保护自己的权益。委托人经过多方寻找，最终找到道华房产律师团，并全权委托道华房产律师为其代理人，希望经验丰富的道华房产律师团能够帮助走投无路的自己拿回房屋，维护属于自己的利益。

3、案情复杂，证据不足，总结案情焦点

（1） 基于小产权房的特殊性，无法以所有权为依据主张返还房屋，只有另辟蹊径，从占有入手，面对现有的证据，如何证明委托人对涉案房屋拥有占有使用权？

（2） 在证明委托人拥有占有使用权后，面对证据缺失的情况，如何证明李某非法占有涉案房屋的侵权事实存在？

（3） 在法院判决李某归还房屋后，如何帮助委托人恢复到权利完整的状态，如何从侵权人手中拿回房屋，真正意义上保障委托人权益？

二、制定诉讼方案，完善证据链，解决确权难题

1、确定诉讼方向，收集已有证据

道华律师接受委托后，对案件进行了全面梳理，针对小产权房确权的特殊性与复杂性，查找大量案例，经过充分研讨，最终从数十种候选方案中挑选出最有可能帮助委托人的诉讼方案，本案涉案房屋没有办理规划报建，没有初始权利登记，属于违法建筑，委托人不能取得涉案房屋的所有权。但委托人基于合同关系对涉案房屋进行了占有，依照《中华人民共和国民法典》第四百五十八条规定，该占有受法律保护，委托人可依照合同约定对涉案房屋进行使用、收益。道华律师对待案件认真严谨的钻研，为穷途末路的委托人带来了一线获胜的曙光，具有可行性方案也为后续赢下判决奠定基础。

在研究诉讼方案的同时，道华律师同步沟通委托人进行相关证据的收集保存，本案时间跨度较大，距离李某撬门锁已过去近两年，证据开始出现缺失，当务之急是避免证据继续被破坏，在保存好委托人手中的所有合同后，道华律师协助并指导委托人查询自己与李某的聊天记录，每一项具有价值的证据都由道华律师进行保存，确保委托人掌握的证据都得到妥善处理，并叮嘱委托人妥善留存证据原件，排除由于意外导致证据被破坏的可能性，在推进案件进展过程中发挥最大作用。

2、确权道路困难，百计千方补充证据

道华律师在对委托人所拥有的证据进行全面细致的分析后，发觉案件的难度不单单来自于涉案房屋本身，更来自于零碎且稀少的证据材料，除了几份购买合同、部分转账记录、换锁发票外，剩下的有效证据寥寥无几，面对如此艰难的情况，唯有主动出击才能为获胜搏得一线生机，在确定诉讼方案后，道华律师迅速前往涉案房屋所在地，对房屋状况进行调查，并多次前往街道办收集房屋信息，拍照留存。经过反复研讨，实地取证，并通过向公安机关申请调取报警笔录，案件证据连逐渐完善。

3、沟通拿下关键录音，查找参考支持赔偿

在对本案证据材料全面取证的基础上，道华律师更进一步，开始主动接触原业主李某。经过缜密的分析讨论，充足的前期准备后，道华律师尝试与李某进行电话联络，在通话过程中，道华律师通过高超的语言技巧，缓和李某对委托人的抵触情绪。功夫不负有心人，在道华律师的耐心引导下，李某渐渐放松了对道华律师的警惕，最终在通话中承认了自己侵占房屋的事实，并且主动承认自己实施了撬门锁，停水电等侵权行为。道华律师对整个通话过程进行了录音留存，而这份录音也将作为重要证据在法庭上进行出示。

道华律师一边与李某周旋，收集李某侵权的证据，一边同步通过网站搜集与涉案房屋类似地段、类似户型的房屋租价，搜寻到的租金将作为支持委托人赔偿诉求的金额参考提供给法院，通过权威数据，说服法院。根据《中华人民共和国民法典》侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。为了尽可能帮助委托人争取利益，道华律师对全网权威平台进行了地毯式搜寻，最终确定了赔偿金额，大大提高了赔偿诉求的可信性与可采性。

4、提供完整证据链，胜诉判决

本案于2023年4月开庭，为了提高诉讼获胜概率，道华律师查阅了大量的近似案例，通过一系列手段收集证据，最终给法院提交了完整、充足的证据材料，大大完善了证据链，凭借着充分的前期准备，道华律师在庭审过程中逐渐占据上风，李某在意识到道华律师所提出的占有使用权可能得到法院支持后，便开始否认自己换锁、停水电的事实，而这也被经验丰富的道华律师成功预判，早有准备的道华律师拿出之前主动拨打李某电话留存的录音以及协助委托人保存好的聊天记录与换锁单据，面对自己亲口承认的侵权事实，李某的狡辩变得十分苍白，在道华律师团的不懈努力下，李某被迫承认了自己侵权的事实。2022年4月25日，深圳市宝安区法院判令李某将涉案房屋归还给委托人，同时按照道华律师提出的租金标准赔偿委托人租金损失，至此，委托人长达两年的艰难确权之路画上句号。

三、艰难清场，强制执行，成功收房

1、态度恶劣，首次清场拒不执行判决

第一次前往房屋现场前，李某在电话中信誓旦旦地向委托人承诺自己将配合执行，帮助委托人收回房屋。但经验丰富的道华律师预料到事情不会这么顺利，以防万一，道华律师决定采取较为强硬的态度对李某进行威慑，陪同委托人前往现场，不出所料，在来到现场后，李某果然完全不像电话中所说的那样配合，李某将委托人与道华律师带到一间房屋，将门反锁，雇佣了两位身材壮硕，身纹花臂的凶狠男子与道华律师进行谈判，如此不尊重人的行为使得委托人情绪变得十分激烈，谈判也进行地举步维艰，最终因双反诉求差距较大谈判未能达成一致。

面对已确认生效的判决，李某仍抱有侥幸心理，企图通过锁住房屋，雇人堵门，逃避执行，拒绝搬迁。第一次的清场虽然失败了，但道华律师从中总结出了失败经验，更加深入的了解了委托人与李某之间的矛盾，为后续第二次清场奠定坚实基础。

2、二次清场，尘埃落定，法警协助，成功收回房屋

道华律师针对李某所提出的谈判要求进行了深入分析，发现李某不愿将房屋归还给委托人的一大原因便是李某与委托人的想法冲突，委托人认为李某归还房屋是理所当然，因此对于李某锁住房屋停掉水电的行为感到十分不满，两人只要见面必然会爆发冲突，而对于李某来说，委托人霸道的态度，令自己感受不到应有的尊重，便不愿将房屋归还。考虑到李某对抗情绪较大，经验丰富的道华律师果断改变方案，过于强硬的态度并不是解决本案的关键，只有想办法缓和两人间的关系才有希望收回房屋。在分析完本案的特殊性后，道华律师决定采用软硬兼施的方法收回房屋，道华律师一边安慰委托人情绪，平复委托人两年来积攒的不满，一边与李某进行沟通，仔细分析利弊，提出切实可行的调解方案，释法明理，并让村委及社区负责人对其进行协助开导。经过道华律师多次的协调，两人间的关系不再如之前那般“水火不容”，最终双方在道华律师的帮助下，就谈判条件达成了一致，李某再次答应归还房屋。第二次前往现场前，道华律师吸取上一次失败的教训，向法院提交申请，希望得到法院的支持，派出法警前往现场协助道华律师收回房屋。

第二次清场活动，道华律师提前制定执行方案，确保行动分工有序。到达现场后，道华律师一方面与李某进行沟通，防止其情绪过激作出不可控行为，干扰执行，另一方面协助法警清点物品，仔细核对搬离现场。由于道华律师前期多次缓和李某与委托人间关系，第二次清场，李某不再抗拒，加之道华律师申请的法警威慑，清场工作进行的十分顺利，委托人与李某当场完成了交接手续。

赢下了法院的判决，并不代表着道华律师使命的结束，赢下判决只是审判阶段的胜利，却是执行阶段的开始，对于委托人来说，能不能成功执行判决，真正拿回房屋甚至更为重要，而道华律师接受委托不仅仅代表着为委托人拿到一纸判决，更是代表着帮助委托人保障执行。从前期案件分析确定诉求，到赢下判决保障执行，道华律师全程参与，凭借着自己多年的执行经验保障判决落实到实际，保护了委托人的权益。

四、道华律师案件评析

道华房产律师对于房产纠纷解决有着多年的实战经验，在接受本案委托后，团队当即对案件展开研讨分析，确定诉讼方向，同时主动出击收集证据，帮助委托人拿回房屋，保护了委托人后期巨大的拆迁权益。

邹俊岳律师认为，本案涉案房屋是小产权房，且侵权时间较长，当事人之间的矛盾不仅是金钱与利益的纷争，同时也包含情绪、情感与心理的纠葛。本案的案情复杂程度、操作难度、时间跨度、执行难度等各方面都足以令许多非此专业领域的律师望而却步。一纸判决书可以让案件了结，但并不能真正地解决纠纷，在拿到法院判决的同时，还需要帮助当事人之间缓和矛盾，如何从法律层面确定委托人权利，引导其依法有序处理纠纷，需要律师高超的专业能力与纠纷化解能力。

一、诉讼方案的确定为案件后续进行提供了坚实的保障，大大增加了案件获胜的概率，小产权房无法拥有所有权，通过对案件的分析判研后，确定委托人拥有对房屋的占有，为收回房屋奠定基础。

二、如何收集证据证明侵权事实存在同样十分重要，在面对时间跨度大，证据缺失的情况，尤其是侵权人已早有防备，收集证据更是困难。只能通过主动出击，前往涉案房屋所在地，对房屋状况进行调查，同时向司法机关调取报警笔录，完善证据链，最重要的是与侵权人的接触，如何通过沟通获得有效证据是关键。

三、赢下判决后，保障执行也同样重要，甚至更为困难，如何帮助委托人执行清场是对律师的考验。提出切实可行的调解方案，分析双方两年以来积攒的矛盾，了解当事人的想法，晓之以理，动之以情，缓和双方紧张关系，促使双方达成一致。不仅成功帮助委托人收回房屋，还帮助当事人双方解决彼此之间的矛盾，充分维护当事人的合法权益。

五、相关法律法规索引

1、 《中华人民共和国民法典》侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。

2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

道华房产律师团—小产权房纠纷（诉讼/仲裁）实战专家，立足于深圳粤港澳大湾区，拥有众多资深房产律师和专家顾问，依托强大的本土资源优势，深耕房产法律服务领域十五年，专注解决各类大宗疑难小产权房纠纷（诉讼/仲裁），尤其擅长解决包括但不限于：土地、小产权房（绿本房、私宅、统建楼、历史遗留等）相关的买卖合同、违约侵权、产权确权、拆迁补偿、分家析产、遗产继承各类疑难纠纷，成功处理涉及小产权房各类纠纷案件数百件，在司法实践中积累了大量成功案例，凝结成在司法实践中积累了大量成功案例，凝结成《道华房产与工程纠纷案例汇编》、《道华房产·十大经典成功案例》、《道华小产权·十大经典成功案例》等重大战果，赢得客户高度赞誉。

在过去十多年间，团队律师同时担任众多知名房企、城市更新单元实施主体等专项法律顾问，在土地一级市场，城市更新（旧改），房地产开发等领域，提供一站式房地产全产业链专业法律服务。

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