昨日傍晚，深圳人期待已久的政策放宽终于放出，深圳官宣分区优化限购政策，将龙华、光明等7区放松限购，朋友圈瞬间炸开了锅。
值得一提的是，该政策官宣不久，乐有家、贝壳、中原找房等二手房平台已经将真实的业主挂牌价显示出来了，甚至还能看到二手房成交价。
据相关数据检测，全深圳近3个月调价房源数量中，降价房源远比涨价房源的数量多，截至到5月6日当天，深圳涨价房源有112套，而降价的有979套，比例为1：8.74。
如华润深圳湾悦府一期业主，2022年以总价8300万挂出一套建面约249平的4房，在此期间除了去年5月有上调价格之外，其他时间都在小幅下调价格。
而就在昨天，该业主大幅度降价1120万，以总价5880万挂出，降幅16％。
还有汀兰鹭榭花园的业主，2024年挂牌了一套约134平的3房，4月是有小幅度下调价格，而昨天就直接降价了300万，下调幅度15％。
此外，还有龙华深高北学区房金亨利二期，昨天也是紧急降价120万，以总价1080万出售，相关人员还表示，价格能给到1050万，如果诚心要价格还可以再谈。据了解，该小区相同面积段的成交总价在1050-1250万左右，也就说很可能还会跌破1050万这个防线。可见这些业主主打的就是快准狠，借机出货，有不少网友也表示，二手房要加速出货了，也是出逃的最好机会。
当然，这其中也不乏一些迷惑型选手，你以为它狠狠的降价了，其实别人最开始就是这个价。如绿景公馆1866南区这位业主，2022年以总价1100万挂牌，在此期间一直都有小幅度上涨价格，而昨天虽然直降275万，但也只是回到最开始的挂牌价格。看得出，这位业主对于卖房也没有多急切，随缘就好，但这样的业主算是少数。那么深圳真实的二手房价格如何呢？乐有家公布了深圳二手房均价地图：
南山：10.4万／㎡；福田：9.6万／㎡；
罗湖：6.3万／㎡；龙岗：5.8万／㎡
宝安：7.2万／㎡；龙华：6.7万／㎡；
盐田：4.5万／㎡；光明：5.5万／㎡；
坪山：3.9万／㎡；大鹏：4.8万／㎡。
图源乐有家
各版块具体表现如何？
先来看深圳核心区TOP级豪宅的情况。
我们发现，深圳总价一个亿及以上的豪宅大部分集中在南山蛇口、深圳湾等片区，其中既有老牌别墅鲸山觐海、龟山别墅等，也有海上世界双玺、半岛城邦、华润深圳湾、纯水岸、天鹅堡等。
截图自中原找房
从单价来看，目前最贵的是华侨城的燕晗山居，两套总价均为2.8亿，单价约69.5万／㎡、72.7万／㎡，而该小区的参考价为11.05万／㎡，放盘溢价率至高约557.92％！（以下数据都以乐有家平台作为参考）
不过该别墅放盘量极少，上次成交还是在2016年，彼时成交价已经高达10万＋／㎡。
图源乐有家
再看南山科技园，华润城润府，放盘162套，低于参考价仅38套。
目前最高单价为润府一期约342㎡户型，报价25万／㎡，而该小区3月一套88㎡3房最新成交单价为13.59万／㎡，近半年成交均价接近参考价。
图源乐有家
半岛城邦花园二期，目前在售40套，低于参考价仅1套。最高放盘单价约20.7万／㎡，该小区近半年成交价略低于指导价（10.15万／㎡）。
图源乐有家
恒裕滨城，放盘9套，放盘价在19.6-32.3万／㎡之间，与指导价相比，溢价率至高约178％，近期暂无成交。
图源乐有家
壹方中心·玖誉放盘29套，放盘价在12.63-20.9万／㎡之间，其近半年成交价在12.77万／㎡，更有业主紧急调价。
熙龙湾放盘30套，放盘价在12.9-22.8万／㎡之间。其中，熙龙湾二期最新成交单价在13-14万／㎡之间，近半年成交均价约13.83万／㎡，远高于参考价。
图源乐有家
我们接着看深圳一些明星学区房的放盘情况。
宝安中学周边的都市翠海华苑。
参考价10.08万／㎡，放盘23套，低于参考价约6套。
其中挂牌价最高的为一套约22㎡的单房，放盘价约17.2万／㎡，而该小区最新的成交价在9-11万／㎡之间，是比较接近参考价的水平。
同样有宝中概念的灵芝新村，放盘14套，仅有4套高于参考价（7.01万／㎡），该小区依然以小户型居多，目前放盘单价最高的一套约为9.28万／㎡，而该小区最新的成交价比参考价还低。
图源乐有家
百花片区目前放盘单价最高的是国城花园，单价19.5万／㎡以上有4套，目前放盘22套全部高于参考价，但其最新成交价在11.6-13.62万／㎡之间，依然有捡笋机会。
图源乐有家
南天二花园放盘15套，仅4套低于参考价，其放盘单价在11-13.8万／㎡之间，最新成交以80多㎡的2房居多，近半年成交均价为10.45万／㎡。
百花公寓放盘25套，低于参考价15套，放盘单价在9.3—18.71万／㎡之间，跨度很大，而该小区近半年成交均价为9.91万／㎡，远低于参考价。
金茂礼都放盘18套，低于参考价仅3套，放盘单价在11.28-18.99万／㎡之间，而该小区近半年的成交价为14.52万／㎡，比参考价高了近2万／㎡，依旧坚挺。
图源乐有家
值得一提的是，从新上房源来看，百花片区这几个盘价格上调的不多，反而有业主趁机降价抛售，但新挂牌除百花公寓外，都在12万＋。
图源乐有家
最后看一些网红小区的挂牌情况。
前海的诺德假日花园，放盘65套，低于参考价35套。
目前放盘单价约为8.57-14.65万／㎡，而该小区近半年成交均价低于指导价，不过最新放盘的几套都11万＋，业主很有信心。
图源乐有家
宝中的花样年花乡，放盘48套，低于参考价30套。
目前放盘单价约为6.3-12.8万／㎡之间，跨度极大，而该小区最新成交单价在6.9-7.42万／㎡之间，近半年的成交均价也远低于参考价，与高峰期相比妥妥腰斩。
图源乐有家
光明的龙光玖龙台，42套房源全部高于参考价，该小区近半年成交价约6.28万／㎡，4月最新成交单价也都在6万／㎡以上，高于参考价。
图源乐有家
此次新政出台后，有不少人发起了不同的投票，总结就是一句话：还是没有信心。
深圳微博房产发起“今年是否有在深圳买房的打算”的投票，356个人中，不打算买房的投票数量就有220，占比超过60％。
小红书也有人发起“新政后觉得深圳房价会呈现什么样的走势？”的投票，其中57％的网友认为房价会继续往下跌。
且从目前整个市场来看，二手房明显处于买房市场，供大于求。根据深房中介最新数据显示，全市有效在售二手房源60，247套，而4月的录得量才4，942套。挂牌的数量是成交数量的12倍多，这就导致业主之间的竞争就非常大，从而买方的议价空间也在逐渐增大。从乐有家数据可以看到，截止目前，深圳二手房成交价低于参考价成交的占比升至83％。而这一数据在2021年仅有5％，可见深圳二手房业主是有多么的无奈，而长期处于持续性下跌的状态下，有业主想趁机跑盘就很常见。当然，面对政策和对于楼市未来的预期，大家都会有不同的理解。
楼市之所以会有调控，最本质的意义也是在于维护经济稳定、防范风险、促进房地产市场健康发展，并保障居民的住房需求。
购房与否不应该凭空议论，而应该根据每个人的具体情况进行具体分析。
此次政策的放松，也有很多人开始线上咨询，中介也表示，线上咨询都回复不过来，这也就说明需求依然存在，对于真正有住房需求但社保年限不够那一拨人而言，算是一个机会。
总之，我们期待深圳楼市有更健康平稳的发展，同时也希望每个人都能够选到适合自己的梦中情房。
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深圳壹地产2024-05-07 21:20:50来自北京市
