国家大规模回购商品房，是救市，还是最后的晚餐？

又见商品房回购。

近日市场流传的消息称，相关部门正在考虑一项计划：即让各地的地方政府购买尚未售出的住房。

5月14日，杭州市临安率先表率，在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。要求整幢楼作为基本收购单位，且单套建筑面积不超过70平方米，收购房源面积原则不超过10000平方米。

这次杭州临安收购房源规模较小，总套数预计在200套以内。

国家回购商品房，前些年已经有声有色地出现过。

早在2014年，全国多地曾试点政府回购商品房充当安置房。

2022年，苏州市政府回购1万套新房，郑州第一批回购2万套库存房源用于人才公寓，济南国资委宣布回购大约3000套商品房，浙江湖州、新疆阿勒泰、广西桂林、甘肃玉门等城市和地区均开启回购商品房动作。

政府商品房回购，目的是去库存。去库存已经说了许多年，每一次房地产低潮期，去库存就成为首要目标。

目前中国有多少库存呢？

据第七次人口普查数据，截至2022年末，我国存量住房面积约为313亿平方米。同时，据住建部此前数据，我国住房空置率约为15％。

据天风证券研报显示，2024年3月空置二手房面积约有44亿平方米。目前广义住房库存也有26.3亿平方米，其中，新房广义库存约为15.3亿平方米（假设可售比为98％）；有效的空置二手房面积约为11亿平方米（假设空置二手房仅有25％能成为供给），对应的去化周期约为25.4个月。

天风证券认为，政府收购存量住房理论上可以降低库存水平，要把住房去化周期压降到18个月以内，需要去掉约7.4个月的库存，这对应了7.7亿平方米销售，约占广义住房库存的29％。

还有的专家建议政府成立商品房回购银行，专门用于回购商品房。

国家回购商品房，是否无奈之举？近几年，政府为救市出台一轮又一轮新政。

中原数据显示，2021年楼市调控高达651次，下半年有所放松。

2022年楼市优化政策发布超千条。

中指研究院统计数据显示，2023年，中央及地方共计出台房地产政策700余条，优化力度不断加大。

2024年，各地继续优化调整房地产政策，包括大部分城市实行的取消限购、买房落户等。

澎湃新闻统计，2024年至今，至少52个城市推出“以旧换新”相关政策。这其中，包括回购方式，有城市用财政补贴鼓励房企收购旧房以达到卖新的效果、国企收购用作保障房、政府收购用作安置房。

如果国家大规模回购商品房，是救市，还是最后的盛宴？

首先、商品房回购排除豪宅，豪宅不属于商品房回购范围。

其次，如果国家大规模回购商品房，开发商更加容易躺平，造出更多质量不好的房子，反正国家回购，由此引发的社会问题更加严重。

深圳目前大量刚需住房遭到业主维权，包括偷工减料、货不对板、安全隐患，墙面发霉开裂，一场大雨小区成了水帘洞，甚至10万＋的豪宅也陷“减配”风波，而便宜的保障房有的飘窗内部竟然用泡沫填充，人站上去直接塌陷。

其次，一线城市，如深圳，除了核心区，像坪山、龙岗、光明、龙华，虽然刚需住宅3-5万／平米，但体量大，整体价格多，动用资金大，大规模收购也不现实。

再次，从市场角度来说，选择物美价廉的产品更有说服力，如刚需公寓，现在各地刚需公寓已经成为死局，价格奇低，这些公寓质量反而没有刚需住宅暴露出的种种问题，可以拎包入住，简单便捷，地段还不算差。

而且这些公寓面积小，总价不高，体量大。深圳1-3万／平米一二手公寓比比皆是，好地段的也就4万／平米左右，政府完全可以大规模收购用来做公租房。

最后，国家商品房回购最终还是会定性到房子本身，也就是房子的阶层属性。暴雷企业的房子已经有保交楼救市了，市场卖不动的房子最终回购还是会落到国央企身上。

这样，一场轰轰烈烈的房地产运动成为政府大包大揽，自演自导，从拍地、拿地、建房、卖房、回购，留下的是政府、城投、央国企、政府身影，完成一个轮回。中间居然没有消费者，也就是购房者影子，这样的市场，这样的经济还能维持下去多久。

所以，如果国家大规模回购商品房，最终的结局不是救市，而是房地产享受了最后的晚餐，虽然暂时可以饱腹一顿，但没有购房者的房地产市场，最终会走向末路。

当前急需解决的问题是房地产业不再恶性循环，彻底放开限购，减少供给，大幅减少房地产规模，房地产去GDP化，瘦身去库存，保交楼基础上让暴雷企业自生自灭，大量减少房地产企业数量，希望最终剩下的是国央企、民企优等生，是瘦身后健康的房地产行业。