这城市那么挤，又那么空

元宵节过后，北京又开始拥堵起来。工作日大部分的时段，城区道路大都是红色的。

看那地铁站永远是熙熙攘攘，看这车窗外的车流永远排着长队，你会感慨，这城市还是那么拥挤。有人说，城市人多车多，这是繁荣的标志。

可是，你去餐馆吃饭，以前排队拿号的地方，随时都有座位，而且经常是一半桌子都空着。这可是午餐高峰时间啊。而点餐的，往往又选择团购，人均几十块，成本都不够。前些天，有知名连锁餐饮品牌被曝出剩菜回收再出售的情况，作为消费者虽然很痛恨，但一想他们不这么做就得关门，就不免略有些同情。

你再去世贸天阶，触目可见是空空的商铺，曾经热闹的街区，即使是周末也那么冷清。还记得那块天幕吧，以前情人表白需要排队，女孩儿看到自己的名字被打在上面，脸瞬间就红了，忍不住激动得尖叫起来。可如今你仔细看，那天幕爬满了灰尘。

还记得望京SOHO吧，是老潘北京几个SOHO里难得获得好评的项目，租金最高时达到了12块多，如今你去看，租金降到了5块以下，耐心谈价，3块5也不是不可能。即便租金爆跌，最高时的空置率还超过了40%。

不只是商铺和写字楼。一位朋友上周告诉我，她空置近一年的房子，终于租出去了，4800块，比上次的租金降了20%多，将近25%。

租金下降10%的，听过不少，但降幅超过20%的，真不多。背后的因素是，北京二手房挂牌量还在增加，而且增幅不少。业主的普遍心态是，有人租就出租，价格合适也可以卖。但租客眼见着稀少了。

政府对楼市的指导思想是，止跌回稳。今年的提法是，稳住楼市（还有股市）。假如说股指3100点是心理线，楼市是多少点位呢，好像没有官方指导价。房价是分城市的，搞一个全国平均价作为心理价位也没有意义。

新房有备案价，指导价，可以调控。而二手房成交价和租金，如果是平稳地下滑，该怎么稳住呢。你又不能下一道命令，不准降价，不准降租金。因此二手房市场更真实。

影响房地产的因素，专家们谈了很多，比如GDP、地缘政治之类，但说到底，决定业主对二手房价格、租金判断的，无非是就业和收入预期。

经济下行期，收入在其次，更重要的是工作稳定，于是，考公考编成为风尚。但考公考编，如果父母没给你准备好房子，恐怕还不能躺平，难道要回到1998年以前，排队到40岁以后分房？这你受得了吗？

几十年的改革开放证明，就业还得靠市场经济，靠民营经济。所以前不久中央又召开了一次民营经济座谈会。像司马南那样大骂、仇视民营企业，是不得人心的。跟着他起哄，是没有脑子的。几年前我就跟朋友说，如果要增加就业，就得真正鼓励民营经济，而要搞活民营经济，司马南这些人早就该关小黑屋了。今天终于关了，也不算迟。

民营经济的生长，落到城市层面，就取决于营商环境。为什么杭州能产出像DeepSeek、宇树机器人等在内的六小虎？绝非事后诸葛，五六年前就问过很多企业，几乎众口一词：论营商环境，最好的还是浙江，是杭州。因此，六小虎虽然是2025年才爆火的，但实际上是这个城市30年如一日，接力打造的结果。

所以，春节前有一位朋友卖掉北京房子，举家搬到杭州，我很是为他感到高兴。你看杭州都把招聘广告贴到了上海交大的公交车站：欢迎到杭州来工作。

2024年杭州净增人口10.2万人。当然，这不算是最多的。深圳去年净增近20万人。这是一个最直观的数字：哪儿的城市是净流入，说明它的吸引力大。当然，新增的主要是年轻人口。哪个城市的未来不是靠年轻人创造？

像杭州、深圳这样人口净增10万甚至20万的城市，可以叫做年轻城市，是有活力的城市。

北京去年净减少2.6万人。这是一个有些暮气的城市。但北京是不会因此发愁的，有人把它叫做傲慢，有人把它称为骄傲。别以为北京就停止了人口指标的发放。能拿到指标的，大都是高净值人群，要么是现在，创造了高额税收，要么是未来，可能带来高额税收贡献。

北京早就不是经济中心了，但它还是人人向往的政治中心、文化中心。北京的城市结构、人口结构这几年在缓慢变化，房地产结构也在缓慢变化。老城区的房子，不可能一下子就拆掉，但它们在自我净化，也叫进化。

我最早来北京租住的那个老旧胡同，20多年过去，儿孙们早已搬走，但老人们还住在那里。一个街区的城市更新，也许30年，也许50年。房子的主人要么选择主动离开，要么选择被动离开，这是一个漫长的过程，如同生命的轮替。

主动离开某个街区的，把“不好的房子”，换成了“好房子”；主动离开这个城市的，怀念抑或决然，都不会令它感动，因为总会有新人进来填补。

春天的花都开了。你们都出城了，这城那么空；你们进来了，它又那么挤。唯有它，兀自不语。

春天的阳光那么温暖。而你们地产人，每年都希望它的名字叫作，小阳春。